Court dismisses usucapion claim against cooperative housing society, ruling possession was valid despite lack of formal title transfer.

COOPERATIVA EDILIZIA SANNIO a r. l., IN LIQUIDAZIONE (P.IVA: 00206570707), in persona del liquidatore pro - tempore , rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale apposta a margine del ricorso, dall’Avv. Roberto Giammaria ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. Maria Grazia, in Roma, Via Ippolito Nievo, n. 61; -ricorrente - contro DI FALCO FLAVIANO ANTONIO (C.F.: DFL FVN 48P04 I181L), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale apposta a mergine del controricorso, dagli Avv.ti Francesco Pisenti e Giuseppe Reale ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo, in Roma, Via del Banco di Santo Spirito, n. 42; -controricorrente - avverso la sentenza della Corte di appello di Campobasso n. 354/2017 (pubblicata il 16 dicembre 2016); udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6 luglio 2022 dal Consigliere relatore Aldo Carrato; lette le memorie depositate ai sensi dell’art. 380 - bis .1. c.p.c. dai difensori di entrambe le parti.

RITENUTO IN FATTO

1. Con sentenza n. 128/2010, il Tribunale di Campobasso rigettava la domanda proposta da Di Falco Flaviano Antonio diretta all’ottenimento – R.G.N. 1609/18 C.C. 6/7/2022 ACCERTAMENTO DIRITTO DI PROPRIETA’ - USUCAPIONE nei confronti della Società Cooperativa Edilizia Sannio s.r.l. – dell’accertamento e della dichiarazione di acquisto in suo favore, a titolo di usucapione, della proprietà del locale di cui al piano porticato dell’immobile, situato in Campobasso alla via Lombardia n. 103, distinto in catasto urbano al foglio di mappa 60, particella 609 sub 26, asserendo di averlo posseduto ininterrottamente dal mese di ottobre dell’anno 1980 sino alla proposizione dell’azione (nel 2002).

2. Pronunciando sull’appello proposto dal suddetto attore soccombente e nella costituzione dell’appellata società, la Corte di appello di Campobasso, con sentenza n. 354/2016 (pubblicata il 16 dicembre 2016), lo accoglieva, riformando la decisione di primo grado. A fondamento dell’adottata pronuncia, la citata Corte dava atto, preliminarmente, che la deliberazione dell’assemblea dei soci del giorno 4 settembre 1979 non era mai stata oggetto di impugnativa ex artt. 2377 e 2516 c.c. da parte di alcuno, ragion per cui la medesima, peraltro mai dal sodalizio successivamente revocata, conservava piena efficacia giuridica ai fini della decisione, non potendo nel giudizio di appello sortire alcun effetto le vicende di altre successive deliberazioni dell’assemblea dei soci della Cooperativa, che si assumevano impugnate ma di cui in atti non vi era alcuna prova al riguardo.

Inoltre, il giudice di appello affermava che il Tribunale, nel ritenere che l’appellante, originario attore, fosse privo di legittimazione attiva alla stregua della richiamata sentenza di questa Corte n. 16489 dell’11 settembre 2002, era incorso in errore poiché la questione dedotta in causa non verteva sulla impossibilità per il socio di una cooperativa (di edilizia economico–popolare) di usucapire l’alloggio a lui assegnato (e/o le sue pertinenze) prima della stipulazione del mutuo individuale, bensì riguardava la diversa ipotesi dell’intervenuta usucapione di beni (la porzione del piano porticato) che la Cooperativa aveva deliberato di mettere liberamente in vendita, per far fronte agli impegni indifferibili di cassa, e che alcuni soggetti –i quali, come precisato, potevano anche non essere soci del sodalizio appellato - decisero di acquistare, così aderendo alle condizioni stabilite nella suddetta delibera assembleare del 4 luglio 1979, e, di conseguenza, il Di Falco aveva subito aderito, il successivo 24 settembre 1979, corrispondendo il relativo prezzo per l’importo di lire 2.000.000.

In riferimento alla formulata domanda di usucapione la Corte molisana osservava che risultavano provati, nella specie, i requisiti previsti dall’art.1158 c.c., posto che l’appellante aveva avuto la disponibilità materiale, nec vi, nec clam, nec precario, della zona di porticato dedotta in causa, come risultava dal richiamato certificato di completamento dei lavori dell’immobile, dai pagamenti effettuati per il locale sia a favore della Cooperativa, sia a favore della P.A. e della stipula dei contratti di locazione del cespite con plurimi inquilini succedutisi nel tempo, esteriorizzando, con il versamento del suddetto prezzo, la volontà incontestabile di entrare in possesso del locale porticato, non certo quale mero detentore, ma uti dominuse, quindi, con animus rem sibi habendi.

Da ciò derivava che fosse da escludersi qualsiasi analoga possibilità di instaurare tale rapporto con l’immobile tanto per gli altri precedenti codetentori quanto anche propriamente da parte della Cooperativa, che tale bene aveva ceduto e che aveva incassato, senza mai invero nulla eccepire, a fronte della cessione, il richiesto pagamento della somma di lire 2.000.000. Pertanto, in conclusione, in accoglimento del gravame del Di Falco, la Corte dichiarava che il locale del porticato dell’immobile in questione era divenuto di proprietà dello stesso per intervenuta usucapione ventennale, ai sensi dell’art. 1158 c.c. .

3. Avverso la citata sentenza di appello ha formulato ricorso per cassazione, riferito a quattro motivi, la società Cooperativa Edilizia Sannio a r.l. in liquidazione, resistito con controricorso dall’intimato Di Falco Flaviano Antonio. I difensori di entrambe le parti hanno anche depositato memoria ai sensi dell’art.380-bis.1. c.p.c. .

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato – in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione o falsa applicazione degli artt. 1321, 1325, nn. 1), 3) e 4), 1346 e 1350, comma 1, n. 1, c.c., nonché (testualmente) della sentenza della S.C. di Cassazione – Seconda Sezione Civile n. 4831 del 1988, in quanto il verbale del 4 settembre 1979 dell’assemblea dei soci della Cooperativa non avrebbe potuto avere il valore di contratto di vendita del piano porticato, per mancanza di accordo, indeterminatezza e indeterminabilità dell’oggetto, nonché per difetto della prescritta forma di legge.

2. Con la seconda censura la ricorrente ha dedotto –ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. – la nullit à della sentenza e del procedimento per violazione e falsa applicazione degli artt. 115, comma 1, e 116 c.p.c., nonché la violazione del ne bis in idem, avendo la Corte territoriale omesso di considerare le deliberazioni assembleari della Cooperativa, dalle quali risultava che il Di Falco era mero detentore dei locali da lui occupati, come poteva desumersi dalla sentenza del Tribunale di Campobasso n. 364/2011 del 3.6.2011, passata in giudicato.

3. Con la terza doglianza la ricorrente ha prospettato – ai se nsi dell’art.360, comma 1, n. 5 c.p.c. – l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che era stato oggetto di discussione tra le parti in giudizio, avuto riguardo alla circostanza che il Di Falco, durante il ventennio in cui aveva assunto di aver esercitato il possesso sul predetto immobile idoneo all’acquisto per usucapione, aveva partecipato alle assemblee dei soci della Cooperativa dove, esprimendo più volte voto favorevole all’assegnazione in suo favore dei locali di porticato in questione, ne aveva sempre riconosciuto la proprietà in capo ad essa Cooperativa fino al 20 aprile 2002, quando ne era stata disposta l’assegnazione, poi annullata dal Tribunale di Campobasso con la citata sentenza n. 364/2011, passata in giudicato.

4. Con il quarto ed ultimo motivo la ricorrente ha dedotto - – in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. –la violazione o falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1144 e 1158 c.c., avendo nel giudizio di merito la Cooperativa eccepito e documentato la mera tolleranza della detenzione del locale oggetto di controversia, ragion per cui non avrebbe potuto essere dichiarata l’usucapione in favore del Di Falco.

5. Rileva il collegio che il primo motivo è infondato e deve, pertanto, essere rigettato per le ragioni che seguono. Occorre, infatti, osservare che, poiché si verte in tema di usucapione, la validità formale e l’efficacia del verbale di assemblea della Cooperativa del 4 settembre 1979 (oltretutto mai impugnata) non ha una diretta rilevanza sull’oggetto della causa, posto che è indubbio che con tale delibera il Di Falco acquistò (corrispondendo il relativo prezzo e rimanendo irrilevante che poi l’atto di vendita non venne formalizzato in apposto atto di cessione a titolo oneroso) la quota corrispondente al porticato di cui in controversia (specificamente individuata –a pag. 4 della motivazione – con il foglio 60, particella 609 sub 26), a cui conseguì la sua apprensione materiale.

Sulla base di questa ricostruzione, la Corte di appello ha poi adeguatamente motivato sull’emergenza del conseguente esercizio di plurime attività – secondo un processo sequenziale temporale ininterrotto –di utilizzazione, da parte del Di Falco, del bene controverso, denotanti la sussistenza del corpus possessionis e dell’ animus posside ndi , consistite nell’accatastamento della porzione immobiliare in questione, nel condono di alcune opere edilizie realizzate sulla stessa e nella concessione, successivamente, in locazione a plurimi conduttori per il periodo – documentato – dal 14 marzo 19 88 al 9 settembre 2002, anno dell’introduzione della causa di usucapione, così dando luogo all’esercizio di un possesso ultraventennale mediante l’esecuzione – pacifica, continua e senza violenza - di distinte attività gestionali e di godimento riconducibi li ad una condotta corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà sull’immobile.

Diversamente da quanto, poi, prospettato dalla ricorrente, sulla causa oggetto di controversia non avrebbe potuto assumere alcuna influenza quanto statuito dalla richiamata sentenza n. 4831/1998 di questa Corte, siccome – oltre a riguardare altre parti - non può dirsi direttamente incidente sulla stessa (non avendo alcuna attitudine a costituire un precedente vincolante, né alcuna idoneità a produrre un effetto di giudicato esterno), concernendo, altresì, una domanda di usucapione, per come intentata nei confronti della medesima Cooperativa, fondata su altri presupposti.

6. La seconda censura si profila inammissibile nelle sue complessive articolazioni. Innanzitutto, per un verso, essa si risolve in una critica agli apprezzamenti probatori complessivi sufficientemente compiuti dalla Corte di appello in ordine ai vari fatti e comportamenti succedutisi nel tempo e riscontranti l’intervenuto acquisto per usucapione da parte del Di Falco; lo stesso giudice di secondo grado ha, poi, correttamente escluso la rilevanza di successive deliberazioni dell’assemblea dei soci della Cooperativa, siccome non avevano inciso sul possesso incardinatosi in capo al controricorrente, né avevanofatto venir meno il suo animus possidendi.

Quanto all’asserita rilevanza ed efficacia della sentenza, passata in giudicato, del Tribunale di Campobasso n. 364 del 3 giugno 2011 (di cui si allega l’intervenuta produzione in giudizio sin dal primo grado, con l’attestazione del passaggio in giudicato in data 20 aprile 2016), con la quale la stessa Cooperativa assume che era stata annullata la delibera impugnata del 20 aprile 2002 (il cui oggetto ineriva anche l’assegnazione definitiva del locale porticato di cui alla domanda di usucapione, proposta con atto di citazione notificato il 9 settembre 2002, circostanza, invero, non smentita dal Di Falco, intervenuto nel relativo giudizio), il collegio ritiene che non sussistono le condizioni per valutare tale prospettazione, per difetto di specificità del motivo.

Risulta, infatti, che il contenuto della sentenza in questione non viene riportato integralmente nel motivo (ma ne risultano indicati solo l’oggetto e, in modo generico, le conseguenti statuizioni), che di tale giudicato non è fatta menzione nella sentenza qui impugnata della Corte di appello di Campobasso né la ricorrente riferisce compiutamente quando la sentenza fosse stata fatta valere in giudizio e se avesse costituito questione ritualmente dedotta nel giudizio di secondo grado, posto che – come evidenziato – la Corte di appello non dà atto di questa eventuale circostanza.

Peraltro, la Corte molisana ha, nell’impugnata sentenza (v. pag. 4 della motivazione), affermato, in modo assorbente, che non avrebbero potuto sortire in giudizio alcun effetto le vicende di atre successive deliberazioni dell’assemblea dei soci della Cooperativa (avuto riguardo all’oggetto della domanda di usucapione e alla verifica delle sue condizioni di fondatezza, indipendenti dalla vicende interne della Cooperativa), che erano state assunte come impugnate e di cui non risultava alcuna prova in atti (con ciò, quindi, la Corte territoriale ha escluso l’allegazione del fatto della produzione della menzionata sentenza passata in giudicato).

È opportuno, in ogni caso, ricordare che, nel giudizio di legittimità, il principio della rilevabilità del giudicato esterno deve essere coordinato con l'onere di autosufficienza del ricorso, per cui la parte ricorrente che deduca il suddetto giudicato deve, a pena d'inammissibilità del ricorso, riprodurre in quest'ultimo il testo della sentenza che si assume essere passata in giudicato, non essendo a tal fine sufficiente il riassunto sintetico della stessa (cfr., tra le tante, Cass. n. 2617/2015 e Cass. n. 15737/2017).

7. Il terzo motivo – invero collegato al precedente – è privo di fondamento, poiché, come già sottolineato, la Corte di appello ha esaminato l’eventualità della possibile incidenza delle successive delibere dell’assemblea dei soci della Cooperativa, afferm ando che non avrebbero potuto sortire in giudizio alcun effetto le vicende ad esse correlate. In ogni caso, tali vicende non possono considerarsi dotate di carattere decisivo avuto riguardo alla natura oggetto della controversia, trattandosi di una domanda di usucapione, fondata su altri presupposti fattuali e giuridici e non incisa, nel rapporto tra il Di Falco e il bene oggetto di possesso, da dette vicende societarie.

Del resto, sul piano squisitamente giuridico, è risaputo che, in tema di usucapione,poiché - con il rinvio fatto dall'art. 1165 c.c. al successivo art 2943 - risultano tassativamente elencati gli atti interruttivi del possesso, non è consentito attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti dalla legge (per quanto con essi si sia inteso manifestare la volontà di conservare il diritto, giacché la tipicità dei modi di interruzione della prescrizione non ammette equipollenti), con la conseguenza che non può riconoscersi tale efficacia se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, ovvero ad atti giudiziali diretti ad ottenere "ope iudicis" la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente, con conseguente irrilevanza, pertanto, di meri atti deliberativi privati che non comportino alcuna diretta incidenza sulla relazione materiale con il bene del possessore (cfr., ad es., Cass. n. 13625/2009.

Cass. n. 16234/2011 e, da ultimo, Cass. n. 30079/2019).

8. Il quarto ed ultimo motivo va ritenuto inammissibile perché attinge il merito della valutazione – adeguatamente svolta (e, quindi, incensurabile nella presente sede di legittimità: cfr., tra le tante, Cass. n. 4035/2007 e Cass. n. 356/2017) -della Corte di appello (in relazione alla specificazione delle singole attività svolte continuativamente ed indisturbatamente fino al compimento del tempo necessario previsto dall’art. 1158 c.c., per come già riportate in precedenza in risposta al primo motivo) sulla sussistenza delle condizioni per il riconosciuto acquisto a titolo di usucapione, in capo al Di Falco, della porzione di immobile porticato costituente oggetto della relativa azione.

Del resto, quando è dimostrato il potere di fatto, pubblico e indisturbato, esercitato sulla cosa per il tempo necessario ad usucapirla, ne deriva, a norma dell'art. 1141, comma 1, c.c., la presunzione che esso integri il possesso, con la conseguenza che incombe alla parte – la quale correli detto potere ad una condizione di detenzione - provare il suo assunto (circostanza, questa, rimasta esclusa nel caso di specie), dovendosi, in mancanza, ritenere l'esistenza della prova del possessoad usucapionem. Allo stesso modo costituisce principio pacifico quello secondo cui si presume possessore del bene colui che esercita il potere di fatto su di essa perché l'animus possidendi è normalmente insito nell'esercizio di tale potere, che lo rende manifesto, e pertanto spetta a chi contesta tale possesso provare gli atti di tolleranza o i titoli giustificativi della detenzione.

Inoltre, questa Corte (cfr. Cass. n. 9106/2000) – avuto riguardo ad una fattispecie per certi versi assimilabile a quella oggetto della presente controversia – ha statuito che sussiste un possesso idoneo all'usucapione in capo ad un soggetto che riceva la consegna di un immobile in base ad una convenzione che, per quanto con effetti solo obbligatori, non si limiti ad assicurare il mero godimento della cosa, senza alcun trasferimento immediato o differito del bene, ma tenda a realizzare il trasferimento della proprietà o di un altro diritto reale su di esso, quando alla convenzione stessa acceda un immediato effetto traslativo del possesso sostanzialmente anticipatore degli effetti traslativi del diritto che con essa le parti si sono ripromesse di realizzare (nel caso oggetto della presente causa, peraltro, il Di Falco aveva – in dipendenza della delibera del 4 settembre 1979 - anche corrisposto il corrispettivo che gli aveva consentito l’immediata apprensione del bene assegnatogli, indipendentemente dalla necessità o meno di stipulare successivamente un formale negozio di cessione, cominciando subito a godere della disponibilità materiale e con animus rem sibi habendi della porzione di porticato cedutagli).

In tal caso, l'immediato trasferimento del possesso, perfettamente compatibile con la convenzione stessa, caratterizza anche la consegna del bene oggetto della medesima, conferendole effetti attributivi della disponibilità possessoria, e non della mera detenzione, anche in mancanza dell'immediato effetto reale del contratto. La consegna, del resto, essendo il possesso un fenomeno che prescinde dal fondamento giustificativo, è atto neutro, o negozio astratto, che non richiede affatto il requisito del fondamento causale (con la richiamata pronuncia questa Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato, rispetto ad un determinato locale, un possesso esclusivo animo domini da parte dell'assegnatario in godimento, con patto di futura vendita, del sottostante alloggio economico e popolare, essendo la convenzione intervenuta con l'IACPM, caratterizzata da cessione in uso dell'alloggio medesimo con promessa di vendita e non da un'assegnazione con locazione semplice).

9. In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate nei sensi di cui in dispositivo. Ai sensi del citato art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della stessa ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano in euro 7.500,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva, cpa nella misura e sulle voci come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contribut