Cassation court dismisses usucapion claim where building construction was authorized by the original owner.

unciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 24708-2017 proposto da: LEONE ANGELO ANTONIO (C.F. LNE NLN 41D11 C938I) elettivamente domiciliato in Roma, Via Cassia 531, presso lo studio dell’avv. Corrado Bocci, che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine del ricorso; -ricorrente - contro FALLIMENTO AGRICOLA TAVERNELLE S.R.L. in persona del Curatore fallimentare, Avv. Luca Valvo, (C.F. e P.IVA 80099070585) con domicilio eletto in Roma, Via di Porta Pinciana 4, presso lo studio dell’Avv. Prof. Vincenzo De Sensi, che lo rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente con l’Avv.

Daniela Piccioni, in forza di procura speciale in calce al controricorso; -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 1852/2017, depositata in data 21 marzo 2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12 maggio 2022 dal Consigliere Dott.ssa Rossana Giannaccari. FATTI DI CAUSA In data 21/07/1970, Angelo Antonio Leone concludeva con Pasquale Fiorini un contratto, con scrittura privata, avente ad oggetto la compravendita di un appezzamento di terreno sito in Roma, località Pratolungo, con immediata immissione nel possesso del bene da parte dell’acquirente a fronte del contestuale pagamento del prezzo mediante contanti ed emissione di cambiali.

Il Leone procedeva comunque, pur in assenza di idoneo titolo urbanistico, alla recinzione del fondo e alla realizzazione abusiva di tre appartamenti e quattro pertinenze, successivamente condonate. Con atto notarile del 05/05/1972, Agricola Tavernelle S.r.l., dichiarata fallita il 24/10/1986, acquistava il fondo e veniva immessa nel possesso del bene. Il Leone conveniva in giudizio il Fallimento Agricola Tavernelle S.r.l. innanzi al Tribunale di Roma per sentirsi dichiarare proprietario del terreno per intervenuto usucapione. Si costituiva Fallimento Agricola Tavernelle S.r.l. che chiedeva il rigetto della domanda attorea e la condanna dell’attore al rilascio del bene.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n° 6823/2000, respingeva la domanda di usucapione. Nell’anno 2009, il Leone agiva nuovamente dinanzi al Tribunale di Roma al fine di ottenere una declaratoria di avvenuto acquisto a titolo originario per usucapione contro il Fallimento Agricola Tavernelle S.r.l. Con sentenza n° 20017/2012, il Tribunale di Roma rigettava la domanda. In primis, la Corte d’Appello qualificò il contratto concluso tra il Leone ed il Fiorini come un preliminare di vendita e pertanto inidoneo a qualificare una situazione possessoria in capo al promissario acquirente; in secundis , ritenendo insussistente la prova di una successiva interversio possessionis poiché l’attività di recinzione ed edificazione operata nell’immediato dal Sig.

Leone non era idonea a configurare il mutamento del titolo di legittimazione sul bene. Il Fallimento Agricola Tavernelle S.r.l., con atto di citazione del 27/04/2012, promuoveva ulteriore e separato giudizio volto al rilascio dell’immobile da parte del Sig. Leone che veniva accolto dal Tribunale di Roma con sentenza n° 22405/2014. Entrambe le sentenze venivano impugnate dal Leone con due distinti giudizi d’appello che venivano poi riuniti dalla Corte d’Appello di Roma. Con sentenza n° 1852/2017, la Corte d’Appello di Roma rigettava tutte le domande promosse dal Leone, confermando sia la natura di preliminare di vendita in riferimento al contratto intervenuto fra le parti che l’assenza di atti idonei a configurare una interversione del possesso in capo al Leone tale da legittimare l’acquisto per usucapione del bene.

Difatti, gli interventi operati sul fondo dal Leone (id est: la recinzione del fondo e la costruzione dei tre appartamenti con le relative quattro pertinenze) non configuravano atti idonei a realizzare l’interversione del possesso ma bensì mero esercizio di attività che il proprietario sine titulo aveva conferito al Leone nell’ambito del contratto di comodato collegato al preliminare di vendita. L’art. 3 del preliminare di vendita autorizzava infatti il promissario acquirente a compiere le opere necessarie per la migliore utilizzazione del fondo esonerando - al contempo - il promissario venditore da qualsiasi responsabilità per i lavori eventualmente eseguiti.

Con atto notificato in data 20/10/2017, Angelo Antonio Leone ha impugnato per cassazione la sentenza della Corte d’Appello di Roma sulla base di un unico motivo. Il Fallimento Agricola Tavernelle ha resistito con controricorso ed ha proposto ricorso incidentale condizionato sulla base di tre motivi. In prossimità dell’udienza, le parti hanno depositato memorie illustrative. RAGIONI DELLA DECISIONE Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141 c. 2, 1158 e 1164 c.c., nonché artt. 2033 e 2946 c.c., in relazione all’art. 369, comma 1, n.3 c.p.c.; il ricorrente contesta l’erronea qualificazione del contratto, concluso con scrittura privata del 21/09/1970 con il Fiorini, come preliminare di vendita invece che come contratto definitivo di compravendita.

La Corte di merito non avrebbe considerato, ai fini della definitività del contratto intercorso inter partes, che egli era stato immesso nel possesso del bene ed aveva interamente corrisposto il prezzo; aggiunge che, accertato l’acquisto a non domino, poiché il Fiorini non era proprietario del fondo ma mero possessore sine titulo , l’unica posizione soggettiva che poteva essere trasferita dal Fiorini al Leone era il possesso sul fondo. Ancora, l’omissione da parte della Corte d’Appello riguarderebbe anche la valutazione delle conseguenze giuridiche dell’intervenuta prescrizione decennale dei diritti ed obblighi derivanti dal contratto preliminare di vendita.

A seguito della sopravvenuta inefficacia del contratto preliminare per prescrizione conseguirebbe il diritto alla restituzione del bene ai sensi dell’art. 2033 c.c., azione sottoposta al termine di prescrizione decennale, il cui mancato esperimento si tradurrebbe in un consolidamento in via definitiva della disponibilità del bene in capo all’occupante. Sul punto, il ricorrente lamenta come fossero nella disponibilità del giudicante tutte le risultanze tali da consentire la ricostruzione del fatto nei termini sopra descritti: la stipula del preliminare di vendita il 21/09/1970; la mancata esecuzione del preliminare di vendita nel termine decennale con consequenziale prescrizione dei diritti ed obblighi nascenti dallo stesso; l’insorgenza del diritto alla restituzione del bene a far data dal 21/09/1980 e il suo mancato esercizio nel termine decennale di prescrizione; il consolidamento della situazione di possesso del fondo in capo al ricorrente dal 21/09/1990; l’esperimento dell’azione di rivendica da parte di Fallimento Agricola Tavernelle S.r.l. solo in data 07/04/2012, quando oramai la situazione di possesso si era consolidata con l’acquisto della proprietà a titolo originario per usucapione.

Sempre col medesimo motivo d’impugnazione il ricorrente lamenta l’erronea qualificazione delle attività poste in essere, sul fondo del Leone, nell’immediato acquisto della disponibilità del terreno. Secondo il ricorrente, avrebbe errato la Corte d’Appello di Roma nel qualificare la recinzione del fondo e l’edificazione dei tre appartamenti come attività inidonee a produrre l’interversione nel possesso ma come semplici facoltà che il proprietario originario aveva conferito in favore del promissario acquirente. Il motivo è infondato.

La Corte d’Appello ha interpretato il contratto intercorso tra il Leone ed il Fiorini quale contratto preliminare di compravendita e non come contratto definitivo. Il ricorrente non censura l’interpretazione del contratto, dolendosi della violazione dei canoni ermeneutici previsti dagli artt. 1362 e seg. c.c. ma si limita a sostenere in modo apodittico di essere stato immesso nel possesso del bene e di aver pagato interamente il prezzo. Tale affermazione è conforme al consolidato principio, affermato con sentenza delle Sezioni Unite n. 7930 del 27/03/2008, secondo cui, nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.

Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile “ad usucapionem”,salvo la dimostrazione di un’intervenuta “interversio possessionis” nei modi previsti dall’art. 1141 cod. civ. (Sez. U., Sentenza Rv. 602815 -01). La conclusione della Corte d’Appello è conforme ai principi giurisprudenziali elaborati rispetto alla categoria del contratto preliminare con effetti anticipati. Nella promessa di vendita, la consegna del bene (nella specie, immobile) e l’anticipato pagamento del prezzo, prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitivadella compravendita, atteso che - quale che ne sia la giustificazione causale (clausola atipica introduttiva di un’obbligazione aggiuntiva o collegamento negoziale) - è sempre il contratto definitivo a produrre l’effetto traslativo reale (cfr.

Cass.4863/2010). Alla luce dei citati principi di diritto, la Corte di merito ha qualificato la disponibilità dei beni in capo al Leone non come possesso ma detenzione e, per tale ragione, inidonea a dare luogo all’acquisto della proprietà per usucapione. Gli elementi addotti dal Leone non sono stati reputati idonei a provare il mutamento del titolo in quanto l’interversio possessionis può avvenire per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta nei confronti del possessore; il mutamento richiede, in particolare, il compimento di uno o più atti estrinseci dai quali sia possibile desumere la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta, attraverso la negazione dell’altrui possesso e l’affermazione del proprio (Cass. 21252/2007).

L’interversione nel possesso non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato d’esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente “animus detinendi” dell’ “animus rem sibi habendi”; tale manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto di una concreta opposizione all’esercizio del possesso da parte sua (Cass.

Sez. 2, Sentenza n. 11403 del 16/05/2006; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4701 del 12/05/1999). L’interversione della detenzione in possesso può avvenire anche attraverso il compimento di attività materiali, se esse manifestano in modo inequivocabile e riconoscibile dall’avente diritto l’intenzione del detentore di esercitare il potere sulla cosa esclusivamente “nomine proprio ”, vantando per sé il diritto corrispondente al possesso in contrapposizione con quello del titolare della cosa. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12968 del 31/05/2006, Rv. 589653 - 01).

L’edificazione di un fabbricato sul terreno ricevuto in detenzione, espressamente autorizzata dal proprietario del suolo, non costituisce un’attività posta in essere “contro” il possessore, e non può, conseguentemente, essere invocata dal detentore quale atto di “opposizione” idoneo a mutare il titolo del rapporto con la cosa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27584 del 10/12/2013, Rv. 628846 - 01). Nel caso di specie, la Corte di merito ha ritenuto che la circostanza che il Leone abbia costruito la recinzione ed il fabbricato non dimostra, in modo inequivoco, che lo stesso abbia messo in discussione il titolo di proprietà del fallimento atteso che le opere possono essere realizzate anche dal mero detentore.

Nel caso di specie, dette opere erano state espressamente autorizzate dal promittente venditore dall’art. 3 del contratto, sicché si era verificata un’ipotesi di permissio domini incompatibile con l’interversio possessionis. Le ulteriori questioni sollevate in ricorso, relative alla prescrizione del contratto preliminare per decorrenza del termine di prescrizione oltre che per prescrizione dell’azione di restituzione, sono inammissibili perché proposte per la prima volta in sede di legittimità. Il ricorso va, pertanto, rigettato. Va inoltre dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato all’accoglimento del ricorso principale.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bisdello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.100,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso prin