Court allows appeal against sale price reduction claim due to inconsistent surface area calculations in contract vs. expert report.

1-.) ?-) ORDINANZA sul ricorso 28776/2017 proposto da: COSCIA IMMACOLATA, rappresentata e difesa dall'Avvocato SIMONE LABONIA per procura in calce al ricorso; - ricorrente - contro COMUNE DI SALERNO, rappresentato e difeso dall'Avvocato CARMINE GRUOSSO per procura in calce al controricorso; - controrícorrente - avverso la SENTENZA n. 548/2017 della CORTE D'APPELLO DI SALERNO, depositata il 6/6/2017; udita la relazione della causa svolta dal Consigliere GIUSEPPE DONGIACOMO nell'adunanza in camera di consiglio del 10 giugno 2022. FATTI DI CAUSA 1.1.

La corte d'appello, in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato la domanda con la quale Immacolata Coscia aveva chiesto di accertare, in relazione all'immobile acquistato dalla stessa in occasione di un'asta pubblica indetta dal Comune di Salerno, la sussistenza del vizio previsto dall'art. 1538 c.c. sul rilievo che la superficie effettiva yuck z dell'appartamento, pari a mq. 114,40, era inferiore alla metratura di mq. 130 indicata nell'avviso d'asta. 1.2. La corte, in particolare, dopo aver premesso che la vendita, come sostenuto dall'attrice e riportato nel contratto, era "a corpo", e che, a norma dell'art. 1538 c.c., l'accoglimento della domanda richiedeva, pertanto, l'esistenza di una sproporzione nel prezzo pari ad un ventesimo, ha ritenuto, per un verso, che la superficie "contrattuale" dell'immobile, come si evince dal contratto e dalle planimetrie allegate nonché dalla nota dell'ufficio demanio e patrimonio del Comune in data 4/1/2013, è pari, compresi i balconi (calcolati al 25%), a 127 mq e, quindi, al netto dei balconi, a 123 mq, e, per altro verso, che la superficie effettiva dell'immobile è pari a mq. 118,40, ed ha, quindi, escluso, "applicando la franchigia del ventesimo", la sussistenza dei presupposti per riconoscere la riduzione del prezzo richiesta dall'acquirente. 1.3.

In effetti, dopo aver premesso che: - l'estensione effettiva dell'immobile risulta dalla perizia di parte depositata dall'attrice, dalla quale si evince che la stessa, "senza considerare i balconi", è pari a mq. 114,40; - le conclusioni del perito di parte sono state contestate dal Comune "unicamente in ordine al computo nella misura del 50% o per intero dei muri esterni"; - la misurazione contrattuale di mq 127 comprende (ad onta di quanto sul punto affermato dall'appellata) i balconi; la corte ha ritenuto che la superficie effettiva risulta pari a mq 118,40 e che la franchigia prevista dalla legge (pari a mq. 116,85) non risulta, pertanto, superata. 1.4.

Immacolata Coscia, con ricorso notificato il 30/11/2017, ha chiesto, per due motivi, la cassazione della sentenza della corte d'appello, dichiaratamente non notificata. 1.5. Il Comune di Salerno ha resistito con controricorso. Ric. 2017 n. 28776, Sez. 2, CC del 1° giugno 2022 1.6. La ricorrente ha depositato memoria. RAGIONI DELLA DECISIONE 2.1. Con il primo motivo, la ricorrente, lamentando il vizio motivazione ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha escluso la sussistenza del vizio previsto dall'art. 1538 c.c. senza, tuttavia, considerare che, a fronte dei dati che la stessa corte ha utilizzato quali parametri, la superficie effettiva dell'immobile era inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella dichiarata nel titolo. 2.2.

Ed infatti, ha osservato la ricorrente, se si confrontano la superficie effettiva dell'immobile, pari a 114,40 mq senza balconi, e quella indicata nel contratto, pari a 127 mq compresi i balconi e quindi, esclusi i balconi (pari a 4 mq), a 123 mq, si ricava che la misura effettiva dell'immobile è inferiore rispetto alla soglia limite prevista dall'art. 1523 c.c.. 2.3. La corte d'appello, invece, ha erroneamente posto a raffronto la superficie contrattuale netta dell'immobile (esclusi i balconi), pari a mq 123 (e cioè 127 mq - 4 mq di balconi), con quella della superficie contrattuale lorda (compresi i balconi), pari a mq. 118,40 (114,40 mq + 4 mq di balconi). 2.4.

Al contrario, ha proseguito la ricorrente, occorre confrontare il dato netto di mq 123 (esclusi i balconi) con quello netto di mq 114,40 (esclusi i balconi) ovvero il dato lordo di mq 127 (compresi i balconi) con quello parimenti lordo di mq 118,40 (compresi i balconi). E tanto nell'uno, quanto nell'altro caso, la misura reale dell'immobile supera la franchigia di un ventesimo prevista dall'art. 1538 c.c., che è pari, nel primo caso (dati netti), a mq 6,15 e, nel secondo caso (dati lordi), a mq 6,35. Ric. 2017 n. 28776, Sez. 2, CC del 1° giugno 2022 2.5.

La corte d'appello, quindi, non ha considerato il dato decisivo offerto dalla perizia di parte, ossia che la superficie reale netta dell'immobile è pari a mq 114,40, e che tale dato doveva essere raffrontato con la superficie netta dell'immobile che la stessa corte ha indicato in mq 123.

3. Con il secondo motivo, la ricorrente, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione degli artt. 1538 c.c., 116 c.p.c. e 132 n. 4 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 3 e n. 4 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha escluso la sussistenza del vizio previsto dall'art. 1538 c.c. senza, tuttavia, considerare che, sulla base degli elementi istruttori acquisiti, la superficie reale ed effettiva dell'immobile, pari a mq 114,40, supera la franchigia di un ventesimo prevista dall'art. 1538 c.c., con la conseguente falsa applicazione della relativa norma. 4.1.

I motivi, da esaminare congiuntamente, sono fondati nei termini e nei limiti che seguono. 4.2. La corte d'appello, infatti, ha escluso la sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 1538 c.c., a norma del quale nella vendita a corpo si fa luogo a diminuzione del prezzo quando la misura reale dell'immobile è inferiore di un ventesimo rispetto a quella indicata in contratto, rilevando, per un verso, che la superficie "contrattuale" dell'immobile è pari, al netto dei balconi, a 123 mq, per cui la soglia di un ventesimo corrisponde a 116,85 mq, e, per altro verso, che la superficie effettiva dell'immobile è pari a 118,40 mq. 4.3.

Sennonché, come ha correttamente denunciato la ricorrente, la corte d'appello, così facendo, ha finito per confrontare misure che, alla luce dei suoi stessi accertamenti in fatto, risultano tra loro disomogenei, vale a dire, da una parte, la misura della superficie contrattuale al netto dei balconi, pari Ric. 2017 n. 28776, Sez. 2, CC del 1° giugno 2022 a 123 mq (a fronte di una superficie contrattuale comprensiva dei balconi di 127 mq), determinando la soglia limite in 116,85 mq (123:20=6,15; 123-6,15=116,85), e, dall'altro lato, la misura della superficie effettiva dell'immobile, pari a 118,40 mq, la quale, però (essendo la somma di quella indicata nella perizia di parte, pari a 114,40 mq, senza balconi, e la misura dei balconi, pari a 4 mq: 114,40+4=118,40), è la superficie effettiva comprensiva dei balconi. 4.4.

Ed è noto che l'errore causato da inesatta determinazione dei presupposti numerici di una operazione è deducibile in sede di legittimità, poiché (a differenza dell'errore materiale di calcolo risultante dal confronto tra motivazione e dispositivo, suscettibile di correzione con la procedura di cui agli artt. 287 ss. c.p.c.) si risolve in un vizio logico della motivazione ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c. (Cass. n. 795 del 2013; Cass. n. 2399 del 2018).

5. Il ricorso dev'essere, quindi, accolto e la sentenza impugnata, per l'effetto, cassata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d'appello di Salerno che, in differente composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte così provvede: accoglie il ricorso e, per l'effetto, cassa la sentenza impugnata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d'appello di Salerno che, in differente composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudi