Italian Court dismisses appeal on sale price reduction due to apparent public water easement. Appellants failed to prove hidden easement despite visible manholes.

ato la seguente ORDINANZA sul ricorso 23077/2017 R.G. proposto da: BACCI LICIA, PAOLI MAURIZIO, BOGGIO MARISA , elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE ERITREA 91, presso lo studio dell'avvocato CARLO POLIDORI, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato ENRICO FALDI; –ricorrenti – contro FONDIARIA SAFFI SRL , elettivamente domiciliata in ROMA, CORSO TRIESTE 199, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO TALLARICO, rappresentato e difeso dall'avvocato DAVIDE AMADEI; –controricorrente – avverso la sentenza n. 1404/2017 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata il 15/06/2017; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/06/2022 dal Consigliere GIUSEPPE GRASSO;

La Corte osserva Questa la vicenda che qui viene in rilievo. Il Tribunale accolse in parte la domanda proposta da Maurizio Poli, Licia Bacci e Marisa Boggio, i quali avevano citato in giudiziola s.r.l. Fondiaria Saffi, chiedendo che, previa riduzione del prezzo d’acquisto del 50% di uno stacco di terreno, gravato da una servitù di acquedotto pubblico, l’alienante fosse condannata al risarcimento del danno. La Corte d’appello di Firenze, adita dalla s.r.l. Fondiaria Saffi, la quale si era lamentata del fatto che il Tribunale avesse disposto la riduzione del prezzo di vendita, nonostante la servitù di cui si discute risultava manifestamente apparente, stante la presenza nel giardino di due grandi tombini, ben visibili a chiunque, recanti la scritta in rilievo “A.S.E.M.

Acqua potabile” in uno e “Acquedotto Municipio di Livorno” nell’altro , sovvertendo, per quel che qui rileva, l’epilogo di primo grado, rigettò la domanda attorea di riduzione del prezzo. Avverso la sentenza d’appello gli insoddisfatti appellati ricorrono sulla base di tre motivi. L’intimata resiste con controricorso.

1. Con i tre motivi, tra loro correlati, i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1489 e 1061 cod. civ., nonché l’omesso esame di fatti controversi e decisivi. Affermano i ricorrenti che la Corte di Firenze aveva dedotto la visibilità della servitù dal fatto che nella planimetria allegata all’atto erano presenti due pozzi con tubazioni interrate e che in loco si riscontravano i due tombini di grandi dimensioni di cui si è detto. Ciò non bastava ad addebitare a mancata diligenza dei compratori la conoscenza della servitù, stante che non è sufficiente la permanenza e visibilità dell’opera, occorrendo che la stessa appaia inequivocamente destinata all’esercizio di essa servitù.

Il che, nel caso, non era dato riscontrare poiché le tubature di ghisa di grandi dimensioni, all’interno dei quali scorreva l’acqua potabile, i pozzetti in muratura e le valvole in pressione erano interrate per intero, del tutto invisibili, salvo che per i tombini. Inoltre vi erano altri due tombini che non avevano nulla a che vedere con il passaggio dell’acqua potabile, essendo destinati alla raccolta e allo scarico delle acque meteoriche; senza contare che gli acronimi incisi sui coperchi apparivano di oscura interpretazione. In definitiva, i compratori non avrebbero potuto avere la consapevolezza della presenza di una servitù siffattamente gravosa, la quale implicava l’onere di sopportare interventi di controllo e riparazione.

La sentenza aveva omesso di prendere in esame le osservazioni provenienti dagli atti processuali degli esponenti, con i quali si era contestata l’ evidenza della servitù, fondata solo sulla presenza dei due pozzetti e su una erronea lettura della planimetria, la quale faceva riferimento a due pozzetti posti agli estremi del fondo, destinati alla raccolta e allo scarico delle acque piovane, vere e proprie cisterne, non sottoposte a pressione, di raccolta delle acque meteoriche; si trattava, in definitiva, di quei due pozzetti che il ctu aveva giudicato estranei all’acquedotto.

La sentenza aveva tenuto conto del fatto che i due pozzetti (non descritti nella planimetria), che adducevano alla conduttura in pressione dell’acqua potabile, non potevano essere aperti senza l’ausilio dei tecnici della società preposta alla gestione dell’impianto idrico comunale di Livorno e una tale impossibilità si tramutava in impossibilità di indagare sull’impianto e quindi in sostanziale impossibilità di conoscere la portata e natura della servitù gravante il fondo . 1.

1. Il complesso censuratorio presenta profili di inammissibilità e di infondatezza. La sentenza ha posto in prioritario rilievo la presenza dei due grandi tombini, recanti la scritta “A.S.E.M. Acqua potabile” e “Acquedotto Municipio di Livorno”. Una tale presenza, indubbiamente, rendeva del tutto visibile la servitù. Né la circostanza che sarebbero stati necessari ulteriori accertamenti per andare a toccare con mano il flusso dell’acqua appare avere rilevanza. L’acquirente, proprio perché tenuto a un comportamento di autoresponsabile diligenza, ove avesse avuto dei dubbi, ben avrebbe potuto, anzi dovuto, chiedere che l’alienante gli fornisse chiarimenti e, nel permanere del dubbio, lo mettesse in condizione d’ispezionare i tombini.

La prospettazione della indicazione nella planimetria firmata e allegata all’atto di altri tombini e non di quelli, oltre a non poter essere in questa sede scrutinata senza impingere in un sindacato di merito del tutto irrituale, in ogni caso non elide la prima considerazione. Questa Corte ha avuto modo di spiegare che nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1489 cod. civ. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità.

Ne consegue che la garanzia di cui trattasi è esclusa quando le limitazioni siano effettivamente conosciute dall'acquirente (anche solo per l'apparenza dello "jus in re aliena"), applicandosi la presunzione legale che il compratore, a conoscenza dei pesi, abbia accettato il bene con quelle limitazioni, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesiod oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento (Sez. 2, n. 8500, 08/04/2013, Rv. 626150; in senso conf., Cass. n. 57/2018). È del tutto evidente che attraverso la denunzia di violazione di legge i ricorrenti sollecitano - non determinando essa, nel giudizio di legittimità,lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente - un improprio riesame di merito (da ultimo, S.U. n. 25573, 12/11/2020, Rv. 659459).

Nella sostanza i ricorrenti, sotto l’usbergo dell’asserita violazione di legge, instano per un inammissibile riesame di merito, peraltro al di là delle ipotesi contemplate dal vigente art. 360, n. 5, cod. proc. civ. Ancor meno si può configurare l’omesso esame di un fatto decisivo, stante che i fatti rilevanti sono stati esaminati dalla Corte d’appello.

2. Premesso quanto sopra il ricorso, nel suo complesso, deve essere rigettato.

3. Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo.

4. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale,a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, che liquida in euro 5.600,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge; ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contr