Italian court allows easement claim against third parties when interclusion predates sale, rejecting Article 1054 Civil Code application.

DINANZA sul ricorso 22428-2017 proposto da: MANTOVANI MASSIMO in qualità di titolare della Ditta Individuale Mantovani Motors (C.F. e P.I. 02715500233) con domicilio eletto in Roma, Lungotevere Michelangelo 9, presso lo studio dell'avv. Niccolò Gallitto, che lo rappresenta e difende, unitamente all'avv. Alfredo Lechi, in virtù di procura speciale a margine del ricorso; - ricorrente - contro GABRIELLI EVERARDO (C.F. GBR VRD 27S03 D317L) e TESSARI GIUSEPPINA (C.F. TSS GPP 34E59 E284K), rappresentati e difesi dall'avv. Roberto Bocchini del Foro di Verona in virtù di procura speciale a margine del controricorso, con domicilio eletto in Roma, Via A.

Regolo 12/D, presso lo studio dell'avv. Zosima Vecchio; - controricorrenti- c9 (-ú2c_ GABRIELLI RINO (C.F. GBR RNI 38D18 D317J) e S.I.R.V. S.n.c. di Merlo Ermanno (C.F. e P.I. 00521150235); -intimati- avverso la sentenza della Corte d'Appello di Venezia n. 2407/2016, pubblicata il 25 ottobre 2016; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29 marzo 2022 dal Consigliere Dott. Giuseppe Tedesco. FATTI DI CAUSA Con atto del 16 marzo 2000, Mantovani Massimo acquistò da Bertelè Vittorio la porzione di fabbricato in Verona, identificata in catasto dalla particella 377, sub 11.

La porzione oggetto dell'acquisto, confinante con la particella 25, sub 2, di proprietà di Gabrielli Tessari, era stata interessata da interventi edilizi, costituiti dall'apertura di un varco pedonale fra le particelle 377, sub 11, e la particella 25, sub 2, quest'ultima al momento dell'acquisto condotta in locazione dal Mantovani. A seguito di tali interventi edilizi, avvenuti nel 1999, la particella 377, sub 11, non aveva altro accesso alla via pubblica se non attraverso il varco pedonale che la collegava alla porzione condotta in locazione dal Mantovani.

Venuta meno la locazione, il Mantovani ha chiamato in giudizio Gabrielli Everardo e Tessari Giuseppina, chiedendo la costituzione coattiva di servitù di passaggio in favore della particella 377, sub 11, acquistata nel 2000. La Corte d'appello, confermando la sentenza di primo grado, ha rigettato la domanda, ritenendo applicabile al caso di specie la disciplina di cui all'art. 1054 c.c., in luogo della diversa disciplina dell'art. 1051 c.c. invocata da parte attrice, sostenendo che l'attore avrebbe potuto richiedere la costituzione coattiva della servitù solo Ric. 2017 n. 22428 sez. 52 - ud. 29-03-2022 -2- nei confronti del proprio dante causa, trattandosi di interclusione dipendente dalla vendita.

Per la cassazione della sentenza Mantovani Massimo ha proposto ricorso, affidato a due motivi. Gabrielli Everardo e Tessari Giuseppina hanno resistito con controricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Il primo motivo di ricorso denuncia la nullità della sentenza per mancanza di motivazione. La Corte ha ritenuto che nella specie l'interclusione dipendesse dall'alienazione, nonostante fosse un fatto oggettivo che il fondo fosse già in quel momento intercluso. Il secondo motivo ripropone la medesima censura quale violazione delle norme in materia di servitù, in particolare dell'art. 1054 c.c. In applicazione di tale norma la Corte di merito ha negato il diritto dell'attuale ricorrente di chiedere il passaggio ai proprietari vicini, estranei all'alienazione, senza considerare, appunto, che, nella specie, la porzione acquistata era già in quel momento interclusa per effetto degli interventi edilizi posti in essere nel 1999.

Il che rendeva la fattispecie estranea alla previsione dell'art. 1054 c.c., il quale riguarda il diverso caso del fondo che sia divenuto intercluso in conseguenza di alienazione a titolo oneroso o di divisione. 1.1. I motivi, da esaminare congiuntamente, sono manifestamente fondati. È stato affermato dalla giurisprudenza che l'art. 1054 c.c. presuppone che il venditore sia stato, prima della vendita, proprietario di un terreno avente accesso diretto dalla strada che, per effetto di vendita parziale, la porzione ceduta venga a trovarsi chiusa da ogni parte e, inoltre, la perdurante disponibilità da parte Ric. 2017 n. 22428 sez. 52 - ud. 29-03-2022 -3- dell'alienante (o dei suoi eredi), della residua porzione del fondo avente accesso diretto dalla strada (Cass. n. 6505/1988; n. 1061/1967).

In presenza di tali condizioni, il proprietario del fondo che sia divenuto intercluso in conseguenza di alienazione a titolo oneroso o divisione, ha diritto di ottenere il passaggio coattivo gratuito dall'altro contraente e, pertanto, salva la prova dell'impossibilità di agire a tal fine nei confronti di detto contraente (il cui obbligo non si trasferisce agli aventi causa a titolo particolare), non può pretendere il passaggio coattivo dagli altri vicini ai sensi dell'art. 1051 c.c., e in base ai criteri di brevità e di minor aggravio dettati da tale norma (Cass. n. 4506/1985; n. 4207/1997; n. 20404/2013).

La sentenza impugnata, in palese e stridente contrasto con tali principi, ha ritenuto di poter ricondurre, sotto l'ambito di applicazione della norma dell'art. 1054 c.c., una fattispeciie del tutto diversa, nella quale l'interclusione non derivava dall'alienazione, avvenuta con atto del 16 marzo del 2000, essendo circostanza pacifica in causa che il fondo, già in quel momento, «a seguito delle modifiche apportate nel 1999» non aveva accesso alla via pubblica tramite una residua proprietà del venditore, accedendosi ad esso tramite la porzione a confine condotta in locazione dal Mantovani, di proprietà non del venditore, ma altrui.

Tanto basta ad escludere l'applicabilità dell'art. 1054 c.c., essendo fin troppo chi aro che il consapevole acquisto di un fondo intercluso non rende l'interclusione un effetto della vendita nel significato previsto dalla stessa norma. La sentenza, pertanto, deve essere cassata e la causa rinviata per nuovo esame alla Corte d'appello di Venezia, che si atterrà ai Ric. 2017 n. 22428 sez. 52 - ud. 29-03-2022 -4- principi di cui sopra e liquiderà le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso; cassa la sentenza; rinvia la causa alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione anche per le spese. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della