Italian Supreme Court dismisses appeal on servitude denial, upholding exclusive property rights over shared courtyard.

ente negatoria SENTENZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 22769/2017) proposto da: FLAMINIA Consulting S.A. (C.F.: 92022460882), in persona del suo legale rappresentante pro - tempore, elettivamente domiciliata in Roma, via Collina n. 36, presso lo studio dell'Avv. Gaetano Iacono, che la rappresenta e difende, giusta procura in calce al ricorso, unitamente all'Avv. Benito Beneventano della Corte, giusta verbale del consiglio di amministrazione del 21 ottobre 2011; - ricorrente - contro i SPADOLA Maria Agata (C.F.: SPD MGT 46D58 H163Q), elettivamente domiciliata in Ragusa, piazza Ten.

Lena n. 79, presso lo studio dell'Avv. Giuseppa Micieli, che la rappresenta e difende, giusta procura in calce al / il controricorso; - controricorrente - avverso la sentenza della Corte d'appello di Catania n. 665/2017, pubblicata il 12 aprile 2017; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10 marzo 2022 dal Consigliere relatore dott. Cesare Trapuzzano; lette le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto Procuratore generale dott. Aldo Ceniccola, che ha chiesto che siano dichiarati inammissibili il secondo, terzo, quarto, quinto e sesto motivo e infondato il primo; letta la memoria depositata nell'interesse della controricorrente ai sensi dell'art. 378 c.p.c.

FATTI DI CAUSA 1.- Spadola Maria Agata conveniva la Flaminia Consulting S.A., dinanzi al Tribunale di Ragusa, proponendo domanda di negatoria servitutis, con accertamento della piena proprietà, sulla porzione divisa di cortile antistante ai suoi fabbricati, della superficie di mq. 625 circa, censita nel catasto terreni del Comune di Ragusa, località Camemi, al foglio n. 239, particella n. 737, con dichiarazione di nullità della transazione conclusa il 12 dicembre 2003, nella parte in cui erroneamente faceva riferimento alla comproprietà di detta porzione di cortile, e con condanna al rilascio del bene.

La società convenuta resisteva alla domanda, chiedendo in via riconvenzionale che fosse accertata la comproprietà del cortile oggetto di causa nonché la nullità, inefficacia o inopponibilità dell'atto di vendita del 5 dicembre 2008 in favore della Spadola, con condanna di quest'ultima al ripristino della destinazione catastale originaria del cortile comune e con la declaratoria di nullità o annullamento della transazione del 12 dicembre 2003. Il Tribunale adito rigettava la domanda attorea e dichiarava la comproprietà dell'area contesa, con declaratoria di nullità e inopponibilità alla società Flaminia dell'atto di vendita del 5 dicembre 2008 e con accertamento della nullità dell'atto di frazionamento catastale del 21 novembre 2008. 2.- Sul gravame proposto in via principale dall'attrice e in via incidentale dalla convenuta, la Corte d'appello di Catania, con la sentenza di cui in epigrafe, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda riconvenzionale atta ad ottenere la declaratoria di comproprietà della porzione di cortile corrispondente alla ex particella n. 40 del foglio n. 239 e dichiarava la Spadola proprietaria esclusiva di tale area.

A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte di merito:

a) rilevava che il primario atto di vendita del 19 luglio 1973, dal comune dante causa delle parti, da cui si erano originati i successivi atti traslativi della proprietà giunti sino all'ultimo acquisto in favore della Flaminia, non comprendeva la porzione di cortile controversa, posta tra il fabbricato residenziale e l'ex pollaio, indicata nell'allegata planimetria e corrispondente alla ex particella n. 40;

b) accertava che, invece, detta porzione di cortile era contemplata dall'atto di vendita del 29 ottobre 1973 perfezionato dal comune dante causa, da cui era derivato l'acquisto della proprietà in favore della Spadola;

c) negava che la Spadola, in virtù della menzionata successione degli atti traslativi, a partire dall'atto di vendita del 29 ottobre 1973, avesse acquistato la proprietà esclusiva della restante parte di cortile corrispondente alla ex particella n. 609, già porzione della particella n. 25, poiché tale cespite era stato precedentemente alienato pro quota, con atto di vendita del 19 luglio 1973, in favore dei danti causa della Flaminia, atto quest'ultimo opponibile alla Spadola;

d) escludeva, al contempo, che si fosse perfezionata la fattispecie dell'acquisto per usucapione decennale di cui all'art. 1159 c.c., non essendo stata integrata un'ipotesi di acquisto a non domino, né la fattispecie dell'usucapione speciale per la piccola proprietà rurale regolata dall'art. 1159-bis c.c., riconoscibile con riferimento ai soli fondi rustici e non già rispetto ad un cortile pertinenziale ad unità immobiliari ad uso residenziale, né la fattispecie dell'acquisto per usucapione ordinaria, non essendovi stato alcun atto di interversio possessionis, come acclarato dalla sentenza di prime cure;

e) riteneva, pertanto, che l'area cortilizia identificata dalla ex particella n. 609 era in comproprietà tra le parti. 3.- Avverso la sentenza d'appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a sei motivi, la Flaminia Consulting S.A. L'intimata Spadola Maria Agata ha resistito con controricorso. 4.- Il Pubblico Ministero ha formulato per iscritto le sue conclusioni, come rassegnate in epigrafe. 5.- La controricorrente ha presentato memoria. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli artt.2644, 2697 e 1117 c.c., ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. nonché l'omesso esame di atti e documenti decisivi, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

Sul punto, la parte istante deduce che la pronuncia impugnata, in ordine al conflitto tra plurimi atti di vendita dello stesso bene in favore di soggetti diversi, non avrebbe dato prevalenza all'atto di vendita immobiliare proveniente dal comune dante causa, stipulato e trascritto anteriormente. Sostiene, quindi, che sarebbe stata violata la presunzione di comproprietà dell'area cortilizia. Aggiunge che l'identità dei cespiti cui afferivano i due atti di alienazione sarebbe suffragata dalle prove raccolte. 1.1.- Attraverso un unitario motivo sono state in realtà articolate due diverse critiche, che devono essere esaminate disgiuntamente. 1.2.- La prima doglianza, inerente alla lamentata violazione di legge, è priva di fondamento.In primis, la sentenza impugnata - con motivazione esente da vizi giuridici e logici - ha escluso che nella fattispecie sia stato integrato un conflitto tra titoli immobiliari, poiché l'atto di vendita del 19 luglio 1973 aveva ad oggetto il trasferimento della comproprietà su una porzione di cortile diversa dalla parte di cortile di cui è stata trasferita la proprietà esclusiva con atto di alienazione del 29 ottobre 1973.

Sicché, nell'ipotesi in cui le plurime alienazioni perfezionate dal medesimo disponente verso più aventi causa abbiano ad oggetto immobili diversi, deve essere esclusa l'invocabilità della disciplina sul conflitto tra successivi acquirenti dal medesimo autore, posta dall'art.2644 c.c. (Cass. 20 marzo 1972, n. 857). Inoltre, la presunzione di proprietà comune sul cortile deve ritenersi superata a fronte di specifici titoli contrari che dispongono sul passaggio di proprietà in modo inequivoco. Infatti, se l'originario proprietario dell'intero fabbricato, all'atto del frazionamento di questo mediante la determinazione di separate porzioni di proprietà, attribuisce agli acquirenti di esse la comproprietà soltanto su alcuni beni - nella specie solo su una frazione del più ampio cortile - non si determina la contitolarità anche sulla restante parte del cortile, che è rimasta, all'esito del primo atto traslativo, nella esclusiva proprietà del disponente, che poi ha provveduto ad alienarla con il secondo atto traslativo (Cass. 9 agosto 2018, n. 20693;

Cass. 19 agosto 2015, n. 16915; Cass. 27 maggio 2011, n. 11812; Cass. 2 agosto 2010, n. 17993; Cass. 28 febbraio 2007, n. 4787; Cass. 15 giugno 1998, n. 5948). 1.3.- Il motivo attinente all'asserito omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione è invece inammissibile. I riferimenti alle prove assunte, da cui sarebbe possibile confutare l'assunto posto a base della doglianza, importano un apprezzamento di fatto che non può essere compiuto in sede di legittimità. Tanto più che l'identificazione dei beni oggetto degli atti di alienazione immobiliare deve essere desunta dal contenuto dell'atto e non dalla prova costituenda ad esso esterna.

Ancora, non si tratta di omesso esame di un fatto decisivo, poiché la Corte di merito ha dato sufficiente contezza della derivazione della proprietà vantata da ciascuna dalle parti dal comune dante causa Cimarello Iolanda. 2.- Con il secondo motivo il ricorrente prospetta la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. nonché dell'art. 112 c.p.c., ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., per avere la Corte di merito utilizzato per la decisione un documento di cui è stata contestata la ritualità della produzione, senza tenere conto delle osservazioni e contestazioni sollevate avverso le argomentazioni esposte in tale documento.

In particolare, la Corte di merito avrebbe fondato la decisione su una perizia stragiudiziale di parte, richiamata in una consulenza tecnica d'ufficio esperita in altro procedimento vedente tra le stesse parti, prodotta in giudizio per via telematica, senza che fosse data comunicazione alla controparte della sua allegazione. 2.1.- Il motivo è inammissibile. Dal tenore della motivazione non risulta infatti che tale documento abbia avuto un peso dirimente nella soluzione della lite, avendo costituito, come espressamente precisato nel corpo della pronuncia, un mero "conforto" del convincimento cui la Corte di merito era già pervenuta, argomentato in ragione della lettura degli atti di vendita.

La non influenza del contenuto di detto documento sull'esito della controversia esclude la rilevanza della doglianza. Peraltro, la Corte ha motivato sulle ragioni dell'ammissibilità della produzione, trattandosi di atto di formazione sopravvenuta alla maturazione delle preclusioni. 3.- Mediante il terzo motivo il ricorrente si duole dell'omesso esame di un fatto decisivo, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., nonché della violazione del principio desumibile dall'art. 1439 c.c., ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. In ordine a tale doglianza, il ricorrente rileva che nessun riferimento sarebbe contenuto, nella sentenza impugnata, all'illegittima variazione catastale operata dalla Spadola, effettuata per giunta con dolo. 3.1.- La censura è inammissibile.

Anche con riferimento a tale circostanza non emerge, già nella prospettazione della doglianza, quale peso sulla decisione la mancata considerazione di tale elemento abbia avuto. Non è dato infatti evincere la rilevanza causale dell'effettuato frazionamento sull'individuazione delle ragioni petitorie rivendicate dalle parti, che sono state invece argomentate sulla scorta dei rispettivi atti di derivazione della proprietà. 4.- Con il quarto motivo è lamentata la violazione e falsa applicazione degli artt. 36 e 167 c.p.c., ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

Secondo il ricorrente, la Corte d'appello avrebbe respinto un'asserita domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà comune sul cortile, in realtà mai proposta, avendo in realtà sollevato una mera eccezione riconvenzionale. 4.1. - Anche questa doglianza è inammissibile. L'obiezione, già per come formulata, non ha alcun rilievo sull'esito della lite. Peraltro, in spregio al principio di autosufficienza, non sono stati riportati nel corpo del ricorso i riferimenti testuali della comparsa di costituzione nel giudizio di prime cure, volti a suffragare l'assunto del ricorrente. 5.- Con il quinto motivo il ricorrente denuncia la violazione dell'art.2735 c.c., ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., nonché l'omesso esame di un fatto decisivo, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

E ciò in quanto il Giudice di merito avrebbe omesso di considerare il valore confessorio della transazione conclusa tra le parti il 12 dicembre 2003, in cui la Spadola avrebbe riconosciuto la proprietà comune sul cortile. 5.1.- Tale motivo è infondato. Come risulta dalla sentenza della Corte d'appello, la portata della richiamata transazione è stata delimitata al riconoscimento della comproprietà tra le parti della porzione di cortile corrispondente alla ex particella n. 609, in coerenza con l'esito finale della lite che ha dichiarato la proprietà esclusiva in favore della Spadola della sola area cortilizia corrispondente alla ex particella n. 40. 6.- Con il sesto motivo è prospettato l'omesso esame circa un fatto decisivo, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

In specie, il ricorrente obietta che la Corte di merito avrebbe omesso di rilevare la "nullità relativa" dell'atto di vendita redatto dal notaio Ottaviano, nella parte in cui ha trasferito la proprietà esclusiva su una parte del cortile, in contrasto con i precedenti atti traslativi che avevano trasferito la proprietà comune sul medesimo cespite. 6.1.- Detto motivo si profila inammissibile poiché implica una nuova valutazione su circostanze di fatto non risultanti ex actis. Peraltro, premesso che il conflitto tra atti traslativi aventi ad oggetto il medesimo bene, compiuti dallo stesso dante causa verso diversi acquirenti, involge la categoria giuridica non già dell'invalidità ma dell'inefficacia e dell'inopponibilità, tema questo già affrontato scrutinando il primo motivo, la censura in ordine all'identità dei beni oggetto degli atti di trasferimento esige un'indagine ermeneutica sul contenuto negoziale di tali atti.

Sennonché il ricorrente non ha affatto dedotto la violazione e falsa applicazione delle norme sull'interpretazione dei contratti ai sensi degli artt. 1362 e ss. c.c. (Cass. 31 dicembre 2021, n. 42123; Cass. 16 marzo 2012, n. 4233). 7.- In definitiva, il ricorso va deve essere rigettato. Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, con distrazione a favore del difensore antistatario della controricorrente, che ne ha fatto espressa richiesta nella memoria depositata ai sensi dell'art. 378 c.p.c. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto.

P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 3.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge, con distrazione a beneficio del difensore antistatario della controricorrente. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se do