Italian Supreme Court dismisses appeal regarding seller's failure to obtain housing certificate for property sale.

eguente ORDINANZA sul ricorso n. 26009 - 2017 R.G. proposto da: LAI OTTAVIO - c.f. LAITTV47E17E425S - rappresentato e difeso in virtù di procura speciale in calce al ricorso dall'avvocato Giovanni Panni ed elettivamente domiciliato in Roma, alla via G. Mercalli, n. 80, presso lo studio dell'avvocato Massimo Romeo. RICORRENTE contro VERCESI MONICA - c.f. VRCMNC78C61F205V - INTIMATA avverso la sentenza n. 3545 - 28.6/31.7.2017 della Corte d'Appello di Milano, udita la relazione nella camera di consiglio del 3 marzo 2022 del consigliere dott. Luigi Abete, MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO 1. Con atto notificato il 12.12.2011 Monica Vercesi citava a comparire dinanzi al Tribunale di Milano Ottavio Lai.Premetteva che con preliminare in data 25.7.2009 il convenuto aveva promesso di venderle ed ella attrice aveva promesso di acquistare, per il prezzo di euro 280.000,00, l'immobile in Santo Stefano Ticino, alla via Dante Alighieri, n.

76. Premetteva che aveva provveduto al versamento della complessiva somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e che si era concordato che il rogito sarebbe stato stipulato entro il 15.12.2010. Indi esponeva che non si era addivenuti alla stipula del definitivo per fatto e colpa del promittente venditore, il quale non aveva curato le formalità necessarie ai fini della regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile. Chiedeva accertarsi e darsi atto della legittimità del suo recesso dal contratto preliminare e condannarsi il convenuto alla restituzione del doppio della caparra; in subordine, chiedeva risolversi il contratto per inadempimento del promittente venditore e pronunciarsene condanna alla restituzione della caparra ed al risarcimento dei danni.

2. Si costituiva, alla prima udienza, Ottavio Lai. Instava per il rigetto delle avverse domande; in riconvenzionale, chiedeva accertarsi e darsi atto della legittimità del suo recesso dal preliminare con diritto di trattenere l'importo della caparra confirmatoria.

3. Espletata la c.t.u. all'uopo disposta, cori sentenza n. 4745/2015 il tribunale accoglieva la domanda principale dell'attrice e, per l'effetto, dichiarava la legittimità del suo recesso dal preliminare e condannava il convenuto alla restituzione del doppio della caparra; dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale del convenuto in ragione della sua tardiva costituzione.

4. Proponeva appello Ottavio Lai. Resisteva Monica Vercesi.

5. Con sentenza n. 3545 dei 28.6/31.7.2017 la Corte d'Appello di Milano rigettava l'appello e confermava integramente l'impugnata statuizione. Evidenziava la corte che doveva reputarsi comprovato l'inadempimento del promittente venditore sia alla data del 15.12.2010, fissata per la stipula del definitivo, sia alla data del 27.12.2010, allorché il promittente aveva dichiarato che "tutto era pronto per la vendita", sia alia data del 5.1.2011, dì del recesso dal contratto di Monica Vercesi.

6. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso Ottavio Lai; ne ha chiesto sulla scorta di un unico motivo la cassazione con ogni susseguente statuizione. Monica Vercesi non ha svolto difese.

7. Con l'unico motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 10 co., n. 5, cod. proc. civ. l'omesso esame circa fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti; ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione dell'art. 1385 cod. civ. Deduce che la Corte di Milano non ha tenuto conto delle risultanze della c.t.u., da cui si evince che entro il termine del 5.1.2011 ha provveduto a tutti gli adempimenti necessari ai fini della stipula. Deduce che alla data del 28.12.2010 la situazione amministrativa ed urbanistica dell'immobile era stata regolarizzata.

8. Il ricorso va respinto.

9. Con l'unico motivo il ricorrente censura sostanzialmente il giudizio "di fatto" cui ha atteso la corte di merito. Cosicché il motivo di ricorso si qualifica in via esclusiva in rapporto alla previsione del n. 5 del 10 co. dell'art. 360 cod. proc. civ. Del resto, è propriamente la previsione del n. 5 del 10 co. dell'art. 360 cod. proc. civ. che concerne l'accertamento e la valutazione dei fatti rilevanti ai fini della decisione della controversia (cfr. Cass. sez. un. 25.11.2008, n. 28054).

10. Su tale scorta si rappresenta quanto segue. Il giudizio di appello ha avuto inizio con citazione notificata in data 16.10.2015 (cfr. sentenza d'appello, pag. 1). Il secondo dictum ha in toto confermato il primo dictum. Conseguentemente si applica ratione temporis al caso di specie la previsione di cui all'art. 348 ter, 50 co., cod. proc. civ., che esclude che possa essere impugnata con ricorso per cassazione ex art. 360, 10 co., n. 5, cod. proc. civ. la sentenza di appello "che conferma la decisione di primo grado" (cfr. Cass.18.12.2014, n. 26860, secondo cui l'art. 348 ter, 50 co., cod. proc. civ. non si applica ai giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione anteriormente all'11.9.2012).

Si tenga conto che nell'ipotesi di "doppia conforme", prevista dall'art. 348 ter, 50 co., cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione - per evitare l'inammissibilità del motivo di cui all'art. 360, n. 5, cod. proc. civ. - deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (cfr. Cass.22.12.2016, n. 26774).

11. In ogni caso nessuna delle figure di "anomalia motivazionale" suscettibili di acquisir valenza alla stregua della pronuncia n. 8053 del 7.4.2014 delle sezioni unite di questa Corte, può scorgersi in ordine alle motivazioni cui la corte di merito ha ancorato il suo dictum. Ulteriormente la corte distrettuale ha esplicitato che era incontestato che alla data del recesso dal contratto della promissaria acquirente il promittente venditore "non aveva provveduto alla presentazione della dichiarazione di inizio e fine lavori, non aveva pagato gli oneri dovuti in ragione della DIA in sanatoria, presentata il 14/10/2010, né si era procurato il certificato di agibilità" (così sentenza d'appello, pag. 9).

12. Si rappresenta, d'altro canto, che l'iter motivazionale che sorregge l'impugnato dictum risulta in toto ineccepibile sul piano della correttezza giuridica.

13. A tal riguardo si rimarca, in particolare, quanto segue. Per un verso, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità, sicché il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio" (cfr. Cass. (ord.) 18.9.2019, n. 23265).

Per altro verso, allorché adduce che non sono stati tenuti in conto gli esiti della c.t.u., che le parti avevano concordato che la pratica relativa all'abitabilità sarebbe rimasta "aperta", che la promissaria acquirente aveva accettato che si stipulasse il definitivo in assenza del certificato di agibilità, che in data 28.12.2010 aveva proposto con effetto a far data dal 29.3.2011 domanda di agibilità, il ricorrente sollecita, in tal guisa, questa Corte al riesame degli esiti di causa, esame, ben vero, congruamente e compiutamente assolto dalla corte territoriale.

E tuttavia la surriferita sollecitazione non può ricevere alcun seguito (cfr. Cass. (ord.) 29.10.2018, n 27415; Cass. 10.6.2016, n. 11892, Cass. (ord.) 26.9.2018, n. 23153). Per altro verso ancora, l'art. 360, 1° co., n. 5), cod. proc. civ., riformulato dall'art. 54 del dec. leg. n. 83/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134/2012, introduce nell'ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione relativo all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, nel cui ambito non è inquadrabile la consulenza tecnica d'ufficio - atto processuale che svolge funzione di ausilio del giudice nella valutazione dei fatti e degli elementi acquisiti (consulenza c.d. deducente) ovvero, in determinati casi (come in ambito di responsabilità sanitaria), fonte di prova per l'accertamento dei fatti (consulenza c.d. percipiente) - in quanto essa costituisce mero elemento istruttorio da cui è possibile trarre il "fatto storico", rilevato e/o accertato dal consulente (cfr.

Cass. (ord.) 24.6.2020, n. 12387).

14. Monica Vercesi non ha svolto difese. Nonostante il rigetto del ricorso nessuna statuizione va nei suoi confronti assunta in ordine alle spese.

15. Ai sensi dell'art. 13, 1° co. quater, d.p.r. 30.5.2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell'art. 13, 1° co. bis, d.p.r. cit., se dovuto (cfr. Cass. sez. un. 20.2.2020, n. 4315).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; ai sensi dell'art. 13, 10 co. quater, d.p.r. n. 115/2002 si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, Ottavio Lai, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell'art. 13, 1° co. bis, d.p.r. cit., se dovuto. Così deciso in Roma nella camera di consiglio della II sez. civ. della Corte Suprema di Cassazione, il 3 mar