Italian Court dismisses appeal against contract rescission due to buyer's availability despite mortgage pendency.

la seguente ORDINANZA sul ricorso 6495-2020 proposto da: MANZELLA GIULIA, DI NATALE MARCO, elettivamente domiciliati presso la cancelleria della CORTE DI CASSAZIONE, PIAZZA CAVOUR, ROMA, rappresentati e difesi dagli avvocati LORENZO LO CICERO; - ricorrenti - Contro CRACCHIOLO GIUSEPPE, elettivamente domiciliato presso la cancelleria della CORTE DI CASSAZIONE, PIAZZA CAVOUR, ROMA, rappresentato e difeso dall'avvocato GIOVANNI ROBERTO DENARO; - controricorrente- avverso la sentenza n. 1391/2019 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 01/07/2019; i udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 19/05/2021 dal Consigliere Relatore Dott.

MILENA FALASCHI. FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE Il Tribunale di Trapani — sezione distaccata di Alcamo, con sentenza n. 451 del 2016, respingeva la domanda proposta da Giuseppe Cracchiolo, in qualità di promissario acquirente, nei confronti di Marco Di Natale, Giulia Manzella, Lorenzo Di Martino e Laura Di Natale, nella loro qualità di prominenti venditori, volta ad ottenere l'accertamento dell'inadempimento di questi ultimi delle obbligazioni assunte nei contratti preliminari di vendita stipulati inter partes e la declaratoria di legittimità del proprio recesso ex art. 1385 c.c. con conseguente condanna dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra versata e dell'acconto sul prezzo di vendita.

In virtù di impugnazione interposta da Giuseppe Cracchiolo, la Corte di appello di Palermo, nella resistenza degli appellati, con sentenza n. 1514 del 2019, accoglieva l'appello e riformava integralmente il provvedimento impugnato, accertando l'inadempimento dei promittenti venditori, il quale giustificava il recesso del promissario acquirente, rilevata la non disponibilità di quest'ultimo alla conclusione del definitivo in presenza del pignoramento gravante sull'immobile oggetto del contratto. Avverso la sentenza della Corte di appello di Palermo Marco Di Natale e Giulia Manzella propongono ricorso per cassazione fondato su quattro motivi, cui resiste il Cracchiolo con controricorso.

Ritenuto che il ricorso potesse essere respinto, con la conseguente definibilità nella forma di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375, comma 1, n.

5) c.p.c., su proposta del relatore, regolarmente comunicata alle parti, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio. Ric. 2020 n. 06495 sez. M2 - ud. 19-05-2021 -2- Atteso che: - con il primo motivo i ricorrenti lamentano, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione dell'art. 342 comma 1, n. 1 c.p.c. per non aver la Corte distrettuale pronunciato l'inammissibilità dell'appello perché privo dell'indicazione della parte del provvedimento impugnato e delle modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado.

Il motivo è da ritenere inammissibile sotto plurime ragioni. In primo luogo, la questione non risulta introdotta nel giudizio di appello, ma è fatta valere per la prima volta in questa sede. Inoltre, secondo la giurisprudenza di questa Corte, gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla 1. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass., Sez.

Un., n. 27199 del 2017; Cass. n. 13535 del 2018); - con il secondo motivo i ricorrenti lamentano, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione dell'art. 115 c.p.c. per aver il giudice di appello non considerato che il Cracchiolo sarebbe venuto meno all'obbligo di procedere a specifica contestazione, sia nel giudizio di primo grado che in quello di appello, in merito alla circostanza da essi dedotta consistente nella volontà di Ric. 2020 n. 06495 sez. M2 - ud. 19-05-2021 -3- kuu controparte di addivenire alla conclusione del preliminare pur in presenza del pignoramento.

Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano, ex art. 360, comma 1 n. 3, la violazione o la falsa applicazione degli artt. 1175 e 1337 c.c. nonché degli artt. 1453 e 1482, comma 2 e 3 c.c. per aver la Corte distrettuale accertato il dovere dei prominenti venditori di informare il promissario acquirente della notifica del titolo esecutivo e del precetto in ossequio all'obbligo di buona fede contrattuale. I ricorrenti sostengono che la mancata contestazione in grado di appello della ricostruzione fattuale già operata in primo grado dovrebbe far ritenere acquisita e provata la circostanza concernente la conoscenza da parte del Cracchiolo della trascrizione del pignoramento successivamente alla stipula del preliminare, conoscenza che avrebbe dovuto rendere impossibile la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1482, comma 3 c.c. In particolare, i promittenti venditori affermano di aver comunicato alla controparte l'esistenza del vincolo sull'immobile in sede di stipula del contratto in osservanza del principio della buona fede e della correttezza contrattuale.

Con il quarto motivo i ricorrenti lamentano, ex art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., l'omesso esame circa un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti per aver il giudice di appello omesso di valutare il fatto certo che il Cracchiolo fosse a conoscenza del pignoramento. Il secondo, il terzo e il quarto motivo, da esaminarsi congiuntamente data la loro stretta connessione argomentativa in quanto incentrati sulla questione della conoscenza e della disponibilità del Cracchiolo alla stipula del definitivo pur in presenza del pignoramento, sono privi di pregio.

In primo luogo, va osservato che secondo la giurisprudenza di questa Corte, l'operatività del principio di non contestazione, con conseguente "relevatio" dell'avversario dall'onere probatorio, postula che la parte dalla quale è Ric. 2020 n. 06495 sez. M2 - ud. 19-05- 2021 -4- invocato abbia per prima ottemperato all'onere processuale, posto a suo carico, di provvedere ad una puntuale allegazione dei fatti di causa, in merito ai quali l'altra parte è tenuta a prendere posizione (Cass. n. 20525 del 2020). Del resto, spetta al giudice del merito apprezzare, nell'ambito di un giudizio di fatto al medesimo riservato, l'esistenza di una condotta di non contestazione dei fatti rilevanti allegati da controparte (Cass. n. 3680 del 2019).

Nella specie, la Corte di appello ha difatti affermato che la disponibilità del Cracchiolo alla stipula del contratto definitivo pur in presenza della formalità pregiudizievole costituita dal pignoramento e non segnalata nel preliminare di vendita non emergeva dalle risultanze processuali e dalla documentazione acquisita in atti, avendo accertato che nella diffida ad adempiere inviata ai prominenti venditori in data 27.01.2012 il promissario acquirente si dichiarava disponibile alla stipula dell'atto pubblico purchè al momento del rogito risultasse estinto e privo di effetti il pignoramento immobiliare gravante sul bene.

Quanto detto era ulteriormente confermato dalla corresponsione da parte del promissario acquirente dell'importo di 1.000 curo per sostenere i costi legali finalizzati alla risoluzione della problematica costituita dal pignoramento. Inoltre, correttamente la Corte ha escluso che la conoscenza del promissario acquirente dell'ipoteca gravante sul bene al momento della stipula del preliminare potesse equivalere alla conoscenza dell'esistenza del pignoramento a causa dell'ontologica differenza tra le due situazioni - essendo la prima una garanzia reale ed il secondo l'atto di inizio dell'esecuzione (cfr.

Cass. n. 3565 del 2002) - e delle differenti conseguenze per il promissario acquirente derivanti dalla pendenza o meno della procedura esecutiva immobiliare a carico dell'immobile promesso in vendita. Per detti motivi, il giudice del gravame ha motivato in modo giuridicamente corretto le ragioni della propria decisione, pertanto le doglianze di parte ricorrente si risolvono in una mera contestazione della valutazione di merito Ric. 2020 n. 06495 sez. M2 - ud. 19-05-2021 -5- effettuata dalla Corte distrettuale, auspicando ad una diversa ricostruzione della volontà negoziale dei contraenti che integra un'indagine di fatto affidata in via esclusiva al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità.

In conclusione il ricorso deve essere respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater dell'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti in solido, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.

P . Q . M . La Corte rigetta il ricorso; condanna i ricorrenti in solido alla rifusione delle spese processuali del giudizio di legittimità in favore del controricorrente che liquida in complessivi curo 4.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie e agli accessori come per legge. Ai sensi dell'art. 13 comma 1-qualer D.P.R. n. 115/02, inserito dall'art. 1 comma 17 legge n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti in solido dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della VI-2^ Sezione Civile, il 19 maggio 2021. Ric. 2020 n. 06495 sez. M2 - ud. 19-05-2021 -6- Il Presidente