Italian court rejects appeal claiming unregistered lease contract is void, ruling tax non-payment does not affect validity.

la seguente ORDINANZA sul ricorso 18083-2020 proposto da: DAMBONE DANILO, domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato SEBASTIANO CORONELLA; - ricorrente - Contro BALDANZA FRANCESCO MARIA VINCENZO, BALDANZA CONCETTA, BALDANZA PAOLO MARCO MARIA, BALDANZA FRANCESCO, elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall'avvocato GIUSEPPE PICCOLO; - controricorrenti - (A7 avverso la sentenza n. 229/2020 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 31/01/2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata dell'08/07/2021 dal Consigliere Relatore Dott.

MARILENA GORGONI. Ric. 2020 n. 18083 sez. M3 - ud. 08-07-2021 -2- e_ Rilevato che: Danilo Dambone ricorre per la cassazione della sentenza n. 229/2020 della Corte d'Appello di Catania, pubblicata il 31 gennaio 2020 e notificata in data 12 febbraio 2020. Resistono con controricorso Francesco Maria Vincenzo, Paolo Marco Maria, Francesco e Concetta Baldanza. I Baldanza intimavano sfratto per finita locazione all'odierno ricorrente, assumendo la cessazione del contratto di locazione (stipulato, in data 28 aprile 2000, da Giuseppina e Teresa Baldanza e Giuseppe Zambone, proseguito tra le parti, secondo quanto stabilito dalle norme della successione ereditaria e dall'art. 6 della legge n. 392/1978) in data 1 maggio 2016, per effetto di disdetta trasmessa il 24-26 gennaio 2016.

Danilo Zambone, costituitosi in giudizio, eccepiva la mancata registrazione del contratto di locazione dagli eredi delle originarie locatrici, protrattasi per dodici anni dal 2004 al 2016, e quindi l'inesistenza di un valido rapporto tra le parti, la mancata comunicazione all'agenzia delle entrate del subentro nel contratto degli intimanti, la mancata integrazione del contradditorio nei confronti di Maurizio Zambone che abitava stabilmente nell'immobile per cui è causa. Il Tribunale di Caltagirone dichiarava risolto il contratto, ordinava il rilascio dell'immobile e condannava Danilo Zambone al pagamento dei canoni di locazione a far data dal giugno 2016 ed alle spese legali.

La Corte d'Appello di Catania, con la sentenza oggetto dell'odierno ricorso, confermava la decisione del Tribunale. Avendo ritenuto sussistenti le condizioni per la trattazione ai sensi dell'art. 380-bis cod. proc. civ., il relatore designato ha redatto proposta, che è stata notificata ai difensori delle parti, unitamente al decreto di fissazione dell'adunanza della Corte Considerato che:

1. Il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 1 comma 346 della I. n. 311/2004, dell'art. 1418 c.c., dell'art. 1421 c.c., dell'art. 1175 c.c., dell'art. 1322 c.c., dell'art. 1337 c.c., dell'art- 1366 c.c., dell'art. 1375 c.c., dell'art. 2033 c.c.; violazione dell'art. 53 Cost. Omessa ed insufficiente 3 czli , motivazione su un fatto decisivo. Violazione di legge segnatamente del secondo comma dell'art. 12 delle preleggi. Danilo Dambone censura la sentenza impugnata per aver confermato quella di prime cure, nella parte in cui ha affermato che la registrazione del contratto di locazione costituisce condizione di efficacia del contratto, e per non essersi pronunciato sulla dedotta parziarietà della registrazione del contratto e sull'omissione di una parte del periodo locativo in sede di registrazione.

La sua tesi è che la mancata registrazione, protrattasi per dodici anni, del contratto di locazione ne comporti, applicando analogicamente l'art. 1 comma 346 della I. n. 311/2004, la nullità del contratto con conseguente non debenza dei canoni di locazione e la restituzione di quelli corrisposti, come previsto da questa Corte con la decisione n. 25503/2016, nonché la preclusione per il locatore di agire in giudizio per far valere la eventuale morosità del conduttore. Il motivo è infondato. La Corte d'Appello ha fatto corretta applicazione del principio di diritto di cui alla pronuncia n. 20938/2015 di questa Corte, attribuendo valore dirimente, al fine di escludere la nullità del contratto per mancata registrazione, a partire dall'i gennaio 2005, data di entrata in vigore della I. n. 311/2004, al fatto che il contratto per cui è causa fosse stato registrato all'atto della sua stipulazione.

Questa Suprema Corte, nella decisione richiamata, ebbe ad affermare - e non vi sono ragioni per discostarsi da quanto da essa statuito - che la ragione di invalidità del contratto di locazione non può discendere dall'inadempimento di un incombente - diverso dalla registrazione iniziale del contratto, e che anzi proprio nella regolare effettuazione di quest'ultima trova il proprio fondamento e presupposto esecutivo - la cui inosservanza viene certamente sanzionata dalla normativa fiscale, ma che non interferisce con la validità negoziale, costituendo una modalità di corresponsione dell'imposta (alternativa a quella cumulativa iniziale per l'intera durata contrattuale prevista) determinata su un presupposto impositivo reddituale già dichiarato all'amministrazione finanziaria.

Anche nel caso di specie, proprio in quello deciso nel 2015, non è stato in alcun modo dedotto che, nel corso dello svolgimento del rapporto di locazione, si sia derogato al principio basilare di invariabilità del canone. Ciò perché la vicenda modificativa del contratto (di cui si lamenta impropriamente la 'mancata registrazione') ha riguardato unicamente la modificazione soggettiva costituita dalla successione degli eredi all'originario conduttore. Sicché la mancata corresponsione degli importi annuali dell'imposta di registro si pone al di fuori della ratio di repressione dei fenomeni di evasione o elusione dell'imposta reddituale; non risultando in alcun modo funzionale all'occultamento dei redditi da fabbricato da parte del locatore.

Vieppiù considerando che non viene nemmeno dedotto che la parte locatrice abbia fittiziamente comunicato all'amministrazione finanziaria la cessazione del rapporto in data anteriore a quella reale (in concomitanza con la ricordata modificazione soggettiva dal lato del conduttore), così da impedire od ostacolare I ' azione di verifica del dovuto da parte dell'amministrazione finanziaria medesima.

2. Il ricorso va rigettato. 3.Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo. 4.Si dà atto della ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico del ricorrente l'obbligo del pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto. PQM La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese in favore dei controricorrenti, liquidandole in euro 1.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da corrispondere per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto Così deciso nella camera di Consiglio della Sesta Sezione civile, sottosezione Terza, della Corte Suprema di C