Cassation court allows partial appeal regarding contractual breach and good faith principles in hotel lease dispute.

ORDINANZA sul ricorso n. 23293/2018 proposto da: Dolci Vacanze S.n.c., in persona del legale rappresentante in carica, elettivamente domiciliato in Roma, alla piazza della Libertà, n. 20, presso lo studio dell'avvocato Vaglio Mauro, rappresentato e difeso unitamente dagli avvocati Palmieri Nicoletta e Palmieri Sabino - ricorrente - contro Bellavista di Bellavista Loria & C S.a.s., - intimata — avverso la sentenza n. 119/2018 della CORTE d'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 22/01/2018; udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 20/10/2021, dal Consigliere relatore Cristiano Valle, osserva quanto segue.

FATTI DI CAUSA ) La Dolci Vacanze di Civitano Michele e Forlastro Antonio S.n.c. (d'ora in prosieguo Dolci Vacanze S.n.c.) ricorre con quattro motivi di ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Bologna, n. 119 del 22/01/2018, che ha rigettato l'appello avverso la sentenza del Tribunale di Rimini, resa in causa riveniente da due diversi procedimenti civili, riuniti dinanzi uno stesso magistrato del detto Tribunale, relativi a un unico contratto di affitto di azienda alberghiera (denominata Hotel Cenisio) intercorso tra la Bellavista di Bellavista Loria & C.

S.a.s. (d'ora in avanti Bellavista S.a.s.), concernenti uno l'opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto da detta seconda società nei confronti della prima, per l'importo di euro diciottomilacentoncinquanta, per due canoni di affitto mensile scaduti e l'altro di sequestro dell'azienda, con instaurazione di procedimento di accertamento tecnico preventivo e successiva causa di merito. La Corte di Appello di Bologna ha gravato delle spese di lite la Dolci Vacanze S.n.c. ) La Bellavista S.a.s., ritualmente raggiunta dalla notifica del ricorso, è rimasta intimata. ) Per l'adunanza camerale del 20/10/2021, fissata ai sensi dell'art. 380 bis.1 cod. proc. civ. [come inserito dal comma 1, lett. f), dell'art. 1 bis d.l. 31 agosto 2016, n. 168, conv. con modif. dalla I. 25 ottobre 2016, n. 197], il Pubblico Ministero non deposita conclusioni scritte e parte ricorrente deposita memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE ) Lo scrutinio di rituale proposizione dell'impugnazione e della instaurazione del contraddittorio è positivo in quanto: la sentenza Ad. 20/10/2021 CC R.G.N. 23293/2018; estensore: C. Valle della Corte d'Appello di Bologna n. 119 è stata pubblicata il 22/01/2018 (e comunicata dalla cancelleria lo stesso giorno) e non è stata notificata. Il ricorso per cassazione avverso di essa è stato notificato dal difensore della Dolci Vacanze S.n.c. al difensore della Bellavista S.a.s. il 21/07/2018, nel rispetto, quindi, del termine semestrale di cui all'art. 327, comma 1, cod. proc. civ. e, pertanto, l'impugnazione è tempestiva. ) Il ricorso della Dolci Vacanze S.n.c.

è articolato in quattro motivi. ) Il primo motivo deduce violazione e falsa applicazione degli artt.641, 645, 646 e 647 cod. proc. civ. Esso fa valere un vizio di notifica del decreto ingiuntivo per canoni scaduti e non corrisposti. La censura si incentra sulla circostanza che il decreto ingiuntivo era stato notificato in data 22/02/2021 al socio Michele Civitano e poi al socio Antonio Forlastro, il 25/02/2021 e la proposizione dell'opposizione, effettuata il 03/04/2012 era stata ritenuta tardiva dal Tribunale di Rimini (con statuizione condivisa dalla Corte territoriale), in quanto, rispetto alla prima notifica, risulta violato il termine di quaranta giorni di cui all'art. 641, comma 1, cod. proc. civ. ) Il mezzo è infondato in quanto il decreto monitorio era stato notificato dapprima, del tutto ritualmente, a Michele Civitano amministratore della società e, in quanto tale, soggetto abilitato a rappresentarla alla stregua dell'art. 2298 cod. civ., con conseguente presunzione di conoscenza del decreto ingiuntivo nei confronti della società in nome collettivo (come esattamente affermato dalla Corte di Appello), cosicché la (seconda, in ordine cronologico) notifica del monitorio all'altro socio (ossia ad Antonio Forlastro) era irrilevante, in quanto era dal primo incombente di notificazione che decorreva il termine di quaranta per l'opposizione al decreto ingiuntivo.Ad. 20/10/2021 CC R.G.N. 23293/2018; estensore:

C. Valle Il primo motivo di ricorso è rigettato. L'esito negativo su detto primo mezzo non preclude l'esame dei restanti, attinenti il complessivo rapporto di affitto di azienda. ) Il secondo motivo deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1346, 1418 e 1421 cod. civ., nonché del d.lgs. n. 81 del 09/04/2008, del d.P.R. n. 642 del 22/10/2001 del d.lgs. n. 193 del 06/11/2007, del d.m. n. 37 del 22/01/2008, degli artt. 32 e 35 della Costituzione. Il mezzo si incentra sui vizi strutturali dell'immobile oggetto del contratto di affitto di azienda e segnatamente sull'inadeguatezza degli impianti elettrici (non «a norma») accertata dalla consulenza tecnica di ufficio e pure dai sopralluoghi della ASL di Rimini, intervenuti nei mesi di settembre e novembre dell'anno 2011. ) Il motivo, sebbene per alcuni aspetti non adeguatamente formulato (specie laddove fa riferimento, quali norme di legge, ad atti di valenza verosimilmente amministrativa), è fondato, in quanto la Corte territoriale non apprezza adeguatamente l'incidenza dei vizi all'impianto elettrico dell'immobile adibito ad albergo, di cui alla consulenza tecnica di ufficio espletata in primo grado, e i cui punti salienti sono adeguatamente riportati nel ricorso in questa sede di legittimità, limitandosi il giudice di appello ad affermare che detti vizi erano rimuovibili con un intervento di adeguamento da svolgersi nel periodo di cd. bassa stagione e comunque entro l'inizio delle festività natalizie e comportavano un esborso di poco inferiore ai trentasettemila euro, incidente nell'equilibrio complessivo delle prestazioni contrattuali per poco più del sette e cinquanta per cento.

La detta affermazione, effettuata alle pag. 9 e 10 della motivazione della Corte d'appello, non è aderente alle risultanze della consulenza tecnica di ufficio, adeguatamente trascritta in ricorso alle pagine 14, 15 e 16, dalle quali risulta che le carenze degli impianti Ad. 20/10/2021 CC R.G.N. 23293/2018; estensore: C. Valle elettrici e termoidraulici, comportavano una complessiva inadeguatezza dell'immobile ad ospitare la clientela e erano sanabili con un intervento stimabile, nel costo complessivo di ottantacinquemila (e non trentasettemila) euro. ) La motivazione della Corte territoriale, sul punto specifico dell'incidenza dei vizi dell'impianto elettrico e del loro costo di rimozione, che essa pure ritiene sussistenti, appare perplessa e in ogni caso non adeguata alle risultanze della consulenza tecnica di ufficio (a seguito dell'instaurazione del procedimento di accertamento tecnico preventivo) ritualmente portate alla cognizione del giudice d'appello.

La motivazione è apparente, o, quantomeno, perplessa, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Sez. U n. 22232 del 03/11/2016). Il secondo motivo di ricorso è, pertanto, fondato e deve essere accolto. L'accoglimento del motivo non deve, nondimeno, ritenersi esclusivamente correlato alla prospettazione di nullità del contratto per violazione dell'art. 1346 cod. civ. in relazione all'oggetto, dovendosi in ogni caso farsi riferimento alla domanda di risoluzione e risarcimento del danno pure avanzata dalla S.n.c.

Dolci Vacanze e di cui al successivo motivo di ricorso. ) Il terzo motivo deduce violazione e falsa applicazione degli artt.1453, 1455, 1456, 1578 e 1460 cod. civ. e afferma che la Corte d'Appello ha errato nel dichiarare inammissibile la domanda di risoluzione per inadempimento e (o) per eccessiva onerosità sopravvenuta per essersi già determinata la risoluzione a seguito Ad. 20/10/2021 CC R.G.N. 23293/2018; estensore: C. Valle della notifica, nel novembre dell'anno 2011, della determinazione della Bellavista S.a.s. di avvalersi della clausola risolutiva espressa.

Il motivo, relativo alla necessità di valutare prima l'eccezione di inadempimento anche nel caso in cui vi sia stata dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, è pure, al pari del secondo, fondato, alla stregua della più recente giurisprudenza di questa Corte alla quale il Collegio presta adesione e intende dare continuità, secondo cui la dichiarazione di avvalimento della clausola risolutiva non può precludere la valutazione dell'inadempimento della parte che dichiara di volersene giovare (segnatamente si veda Cass.n. 21115 del 2013 Rv. 627837 - 01:) «Anche quando la parte interessata abbia manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, il giudice deve valutare l'eccezione di inadempimento proposta dall'altra parte, attesa la pregiudizialità logica della stessa rispetto all'avverarsi degli effetti risolutivi che normalmente discendono in modo automatico, ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., dall'accertamento di un inadempimento colpevole.).

L'orientamento fatto proprio dalla Corte territoriale, alla pag. 8 della motivazione, è, peraltro, risalente di oltre quindici anni rispetto a quello qui condiviso e peraltro atteneva a profili processuali più che sostanziali. Il terzo motivo è, pertanto, fondato e deve essere accolto. ) Il quarto mezzo deduce violazione dell'art. 112 cod. proc. civ. in relazione all'art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ. nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 1218 e 1453 cod. civ. per avere la Corte di Appello dichiarato inammissibile (e quindi omesso di pronunciare su) la domanda di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale per violazione dei principi di buona fede e correttezza, anche nella fase precontrattuale, ritenendola subordinata alla pronuncia di risoluzione, pure ritenuta preclusa in Ad. 20/10/2021 CC R.G.N. 23293/2018; estensore:

C. Valle quanto preceduta dall'uso da parte della Bellavista S.a.s. della clausola risolutiva espressa. ) Il quarto motivo, relativo al risarcimento del danno in favore della Dolci Vacanze S.n.c., è dipendente dalla decisione sul secondo e sul terzo e, pertanto, è assorbito dall'accoglimento di essi. ) In conclusione: il primo motivo è rigettato. ) Il secondo e il terzo sono accolti con assorbimento del quarto. ) Il ricorso è quindi, accolto, relativamente al secondo e al terzo motivo, con assorbimento del quarto. La sentenza impugnata è cassata in relazione ai motivi accolti e la causa è rinviata, per nuovo esame, alla Corte di Appello di Bologna, in diversa composizione, che nel procedere al rinnovato scrutinio si atterrà a quanto in questa sede statuito e provvederà, altresì, a regolare le spese di lite di questa fase di legittimità. ) Il ricorso è stato, anche se solo parzialmente, accolto, cosicché non deve darsi atto dei presupposti per l'applicazione dell'art.. 13, comma 1, quater del d.P.R. n. 115 del 2002, per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

P.Q.M.

Rigetta il primo motivo, accoglie il secondo e il terzo motivo, assorbito il quarto; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Appello di Bologna, in diversa composizione, anche per le spese di questo giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di con *glio della Corte di Cassazione, sezione III civile, in data 20 ottobr 021. Il P C ia ,à raziosi DEPOSITA