Cassation court dismisses appeal rejecting preliminary contract claim due to parties' intent for immediate transfer.

la seguente ORDINANZA sul ricorso 2170-2017 proposto da: MANCINELLI MARIA PIA, FIORENZA SALVATORE e FIORENZA VIRGINIA, rappresentati e difesi dall'Avv. ALFONSO CAPOTORTO e CIRO SITO, ed elettivamente domiciliati presso l'Avv. Francesco Mangazzo, in ROMA, Via G.G. BELLI 39 - ricorrente - contro DI TUORO AGOSTINO, rappresentato e difeso dall'Avv. MARIO DI TUORO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in CERCOLA (NA), via D.co RICCARDI 193 - controricorrente - avverso la sentenza n. 2210/2016, della CORTE d'APPELLO di NAPOLI, pubblicata il 31.05.2016; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/10/2021 dal Consigliere Dott.

UBALDO BELLINI. cpru 2J51 (af FATTI DI CAUSA Con sentenza n. 1962/2011, depositata in data 2.8.2011, il Tribunale di Noia rigettava la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita di una porzione di terreno, avanzata da GIOVANNI FIORENZA nei confronti del promittente acquirente, AGOSTINO DI TUORO, sul presupposto che detto contratto avesse natura di atto definitivo. Avverso detta sentenza proponevano appello gli eredi di Giovanni Fiorenza, MARIA PIA MANCINELLI, SALVATORE FIORENZA, VIRGINIA FIORENZA chiedendone la riforma. Resisteva al gravame Agostino Di Tuoro.

L'appellato, nel depositare la comparsa conclusionale, allegava la sentenza definitiva resa nel medesimo giudizio in oggetto con relativa certificazione di cancelleria attestante il passaggio in giudicato. Con sentenza n. 2210/2016, depositata in data 31.5.2016, la Corte d'Appello di Napoli rigettava l'appello condannando gli appellanti al pagamento delle spese di lite del grado d'appello. In particolare, la Corte territoriale precisava che con la sentenza impugnata il primo Giudice si era pronunciato solo sulla domanda di risoluzione del contratto, disponendo la prosecuzione del giudizio per esaminare le domande di violazione delle distanze legali rispettivamente prospettate dalle parti.

Interpretando la scrittura intercorsa tra le parti, riteneva di qualificarla come un contratto definitivo di compravendita, in cui le parti avevano rimesso all'eventualità che esse ne avessero interesse la stipula del rogito. Rigettava, pertanto, la domanda di risoluzione del contratto. La Corte d'Appello osservava che la sentenza definitiva con cui il Tribunale si era pronunciato sulle domande di demolizione della costruzione realizzata dal Di Tuoro non era risolutoria - come pretendeva l'appellato - ai fini dell'esame del gravame, per cui si doveva procedere all'esame dell'appello.

Tuttavia, la Corte riteneva che l'interpretazione data dal Tribunale al contratto fosse immune da censure, in quanto il chiaro intento delle parti era di trasferire immediatamente il bene in questione (prezzo interamente versato e quietanzato; sottile striscia di terreno oggetto del contratto, peraltro gravata di servitù di passaggio in favore del Di Tuoro; solo eventuale stipula del rogito definitivo). Avverso detta sentenza propongono ricorso per cassazione Maria Pia Mancinelli, Salvatore Fiorenza e Virginia Fiorenza in base ad un motivo, illustrato da memoria.

Resiste Agostino Di Tuoro con controricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. - «Violazione e falsa applicazione dell'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. in relazione all'art. 30 D.P.R. n. 380/2001, agli artt. 1346, 1362 e ss., 1418 c.c. - Violazione dei principi in tema di nullità negoziali e della loro rilevabilità - Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti». Osservano i ricorrenti che la Corte d'Appello aveva rigettato il gravame in palese violazione della normativa regolante i trasferimenti immobiliari di terreni e, in particolare, l'art. 30 del D.P.R. n. 380/2001, comma 2, per cui gli atti tra vivi, aventi a oggetto trasferimento di terreni, sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica. 1.1. - Il motivo non è fondato.1.2. - La norma è volta a consentire il controllo della pubblica autorità sulla correttezza dello sviluppo urbanistico del territorio comunale (Cass. n. 19219 del 2011).

Da tale finalità discende il carattere assoluto della nullità e la rilevabilità d'ufficio e la deducibilità da chiunque vi abbia interesse (Cass. n. 4811 del 2001). Sicché la disposizione recepita nell'art. 30, comma 2, del d.P.R. n. 380/01 - che sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni riguardanti l'area interessata - è finalizzata, da un lato, a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi e, dall'altro, ad informare il Comune sulle vicende negoziali riguardanti l'area affinché possa svolgere i dovuti controlli.

Ne consegue che, ove il certificato allegato riguardi un'area più vasta rispetto a quella compravenduta - ma comprensiva di quest'ultima - non può ritenersi di per sé integrata la nullità prevista dalla legge, dovendosi verificare se il certificato sia idoneo a realizzare gli obiettivi per cui è richiesto (Cass. n. 10529 del 2002). 1.3. - Si rileva, tuttavia, che la sopra citata previsione normativa non si applica ai contratti preliminari (Cass. n. 3028 del 1996) dato che questi hanno effetti meramente obbligatori, né ai contratti conclusi anteriormente all'entrata in vigore della stessa legge n. 47 del 1985, in quanto i requisiti di validità dei contratti sono regolati dalla legge del tempo in cui vengono conclusi (Cass. n. 11364 del 2000).

Nella fattispecie, però, la Corte d'Appello escludeva la natura di contratto preliminare della scrittura stipulata tra le parti e non poteva quindi esprimersi che per la nullità del preteso contratto di compravendita (Cass. n. 20614 del 2009; Cass. n. 24150 del 2007). Peraltro, il nomen iuris attribuito dalle parti all'accordo raggiunto non rilevava ai fini della qualificazione del contratto; e che, tra i criteri dettati dall'art. 1362 ss. c.c., doveva attribuirsi prevalenza alla ricerca della comune intenzione dei contraenti, da effettuarsi sulla base ai criteri dettati dagli artt.1362-1365 c.c. 2. - A tale proposito, si rilevava che il Tribunale di Noia con sentenza di secondo grado n. 1363/2012 del 31.5.2012, resa tra le parti e passata in giudicato, aveva rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. proposta dal Di Tuoro in relazione al contratto preliminare del 15.4.2003, poiché il medesimo non aveva mai prodotto il certificato di destinazione urbanistica, per cui non poteva trovare accoglimento la domanda volta a ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo. 3. - Il ricorso va rigettato.

Le spese seguono la soccombenza. Va applicato l'art. 13, co.1-quater, d.P.R. 115/2002.

P.Q.M.

n("), La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento in favore del controricorrente delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi C 4.500,00 di cui C 200,00 per rimborso spese vive, oltre al rimborso forfettario spese generali, in misura del 15%, ed accessori di legge. Ex art. 13, co. 1-quater, d.P.R. n. 115/2002 sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del co. 1-bis dell'art. 13, se dovuto. Così deciso, in camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte