Italian court quashes appeal ruling for lack of written form required to revoke preliminary sales contract.

seguente C ORDINANZA sul ricorso 11019-2016 proposto da: FURNO VINCENZO, elettivamente domiciliato in ROMA, \( LUNGOTEVERE DEI MELLINI 24, presso lo studio dell'avvocato RAFFAELE BIFULCO, rappresentato e difeso dall'avvocato SALVATORE BIFULCO; - ricorrente - contro MAZZONE PASQUALE, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA AMITERNO 2, presso lo studio dell'avvocato ANGIOLETTO CALANDRINI, rappresentato e difeso dagli avvocati NICOLA DI DONATO, GIOVANNI CARETTI; RAIMONDI IVANA MARIA, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZALE CLODIO 14, presso lo studio dell'avvocato BRUNO MANTOVANI, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati IDA DEIDONE', FRANCESCO PALUMBO; - controrícorrenti - contro ZOTTI MARIA; - intimata - avverso la sentenza n. 97/2016 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 14/01/2016; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/04/2021 dal Consigliere Dott. CHIARA BESSO MARCHEIS;

18. R.G. 11019/2016 PREMESSO CHE 1. Vincenzo Fumo, premesso di avere stipulato il 21 marzo 2005, insieme alla moglie Ivana Maria Raimondi, un contratto preliminare con Pasquale Mazzone (coniugato e in regime di comunione legale dei beni con Maria Zotti) avente ad oggetto la vendita di taluni immobili (e che la moglie da sola aveva stipulato con Mazzone un altro, identico, preliminare) e che il contratto definitivo non era stato stipulato, citava in giudizio la moglie, Mazzone e Zotti e faceva valere domanda ex art. 2932 c.c. in relazione al primo preliminare.

Mazzone si costituiva ed eccepiva l'esistenza del secondo contratto preliminare con la sola Raimondi, contratto però da intendersi risolto per inadempimento della promissaria acquirente; in subordine, in caso di riconoscimento della validità del primo contratto preliminare, chiedeva di pronunciare la risoluzione del medesimo e di condannare i promissari acquirenti al risarcimento del danno. Si costituiva Maria Zotti, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva e chiedendo di essere estromessa. Si costituiva Raimondi, deducendo che il primo contratto doveva intendersi come consensualmente risolto e interamente sostituito dal secondo; di avere pagato 120.000 euro a titolo di acconto sul prezzo complessivo, rimanendo debitrice del saldo; confermando la risoluzione del secondo contratto per suo inadempimento, chiedeva di condannare Mazzone - previo riconoscimento del diritto di quest'ultimo a ritenere la caparra confirnnatoria pari a euro 10.000 - a restituirle 110.000 euro.

Il Tribunale di Benevento, con sentenza n. 809/2010, ha rigettato la domanda dell'attore e, in accoglimento della riconvenzionale di Mazzone, ha dichiarato la risoluzione del primo contratto preliminare per grave inadempimento dei promissari acquirenti.

2. La sentenza è stata appellata in via principale da Fumo, che ha contestato la declaratoria di risoluzione del contratto, reiterando la domanda ex art. 2932 c.c. Appello incidentale è stato proposto da Mazzone (in relazione alla mancata pronuncia di risoluzione del secondo contratto preliminare), Zotti (circa il provvedimento di compensazione delle spese) e Raimondi (che ha reiterato la domanda di condanna alla restituzione di 110.000 euro da parte di Mazzone). La Corte d'appello di Napoli - con sentenza 14 gennaio 2016, n. 97 - ha rigettato l'appello principale di Fumo, ha accolto quello incidentale di Mazzone nonché quello di Raimondi e, per l'effetto, ha dichiarato risolto il secondo contratto preliminare per inadempimento della promissaria acquirente Raimondi, ha dichiarato il diritto di Mazzone a trattenere la caparra, ordinando a quest'ultimo di restituire a Raimondi euro 110.000; ha liquidato le spese dei due gradi di giudizio in base al principio della soccombenza.

In particolare, il giudice d'appello, esaminate congiuntamente l'impugnazione principale e quelle incidentali di Mazzone e Raimondi, ha rilevato che Fumo era legittimato a proporre l'azione ex art. 2932 c.c., in quanto l'azione è ammissibile anche se proposta da uno solo dei promissari acquirenti, ma che la domanda era infondata, essendo intervenuta la revoca per facta concludentia del primo contratto preliminare di compravendita. Avverso la pronuncia ricorre per cassazione Vincenzo Fumo. Resistono con distinti atti di controricorso Pasquale Mazzone e Ivana Maria Raimondi.

CONSIDERATO CHE I. Il ricorso è articolato in tre motivi.

1) Per motivi di priorità logica, va anzitutto esaminato il secondo motivo, che contesta "violazione e falsa applicazione degli artt. 1350, 1351 e 1372 c.c.": la Corte d'appello ha errato nel ravvisare la possibilità giuridica di una revoca per facta concludentia del primo preliminare di compravendita, essendo necessario un atto scritto, così come da tempo afferma la giurisprudenza di legittimità. Il motivo è fondato. Secondo l'orientamento di questa Corte, infatti, "nei contratti formali (tra cui il preliminare di compravendita di beni immobili, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1350 e 1351 c.c.), le cause modificative o estintive del rapporto debbono risultare da fattori prestabiliti dalle parti nello stesso contratto e debbono essere, comunque, espresse nella forma richiesta per il contratto al quale si riferiscono, con la conseguenza che tanto l'accordo solutorio quanto la dichiarazione di recesso debbono rivestire la stessa forma scritta richiesta per la stipulazione del contratto preliminare" (così Cass. 14730/2000, v. anche Cass. 13290/2015 e Cass. 30446/2018).

2) L'accoglimento del secondo motivo comporta l'assorbimento del primo che denuncia "omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti; mancanza della necessaria corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato" (in relazione alla mancata considerazione che il termine fissato per la stipulazione del contratto definitivo non era essenziale e per avere trascurato che il pagamento era stato effettuato) e del terzo motivo, che invocando "violazione e/o falsa applicazione degli art. 1362 c.c. e 116 c.p.c." contesta che dai documenti prodotti emergesse la volontà del ricorrente di revocare il primo preliminare. II. La sentenza va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte d'appello di Napoli, che deciderà la causa attenendosi al principio di diritto sopra ricordato; il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alla spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione. Così deciso in Roma, nella adun