Sentenza — n. 32103/2021 — snciv · Corte di Cassazione

to la seguente SENTENZA sul ricorso 5244-2017 proposto da: GEBHARD REINHARD, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA BARBERINI, 29, presso lo studio dell'avvocato GIULIO POJAGHI BETTONI, difeso di persona ex art. 86 c.p.c.; - ricorrente - contro CONDOMINIO VILLA QUADRIFOGLIO, elettivamente domicìliato in ROMA, VIA C. MIRABELLO 18 (TEL. 06.37515411), presso lo studio dell'avvocato UMBERTO RICHIELLO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato PAOLO BASTIANINI; - controricorrente avverso la sentenza n. 1148/2016 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE; depositata il 05/07/2016; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/06/2021 dal Consigliere ANTONIO SCARPA; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale ALESSANDRO PEPE, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso; uditi gli Avvocati Pojaghi Bettoni, per delega dell'avvocato Gebhard, e Bastianini.

FATTI DI CAUSA 1. Reinhard Gebhard ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 1148/2016 della Corte d'appello di Firenze, pubblicata il 5 luglio 2016. 2.Resiste con controricorso il Condominio Villa Quadrifoglio di Castiglione della Pescaia, località Punta Ala. 3.La Corte d'appello di Firenze, accogliendo il gravame avanzato dal Condominio Villa Quadrifoglio contro la sentenza resa in data 16 dicembre 2014 dal Tribunale di Grosseto, ha respinto l'impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione assembleare del 4 novembre 2006 spiegata da Reinhard Gebhard.

Tale delibera, avente ad oggetto il rifacimento del lastrico solare in uso esclusivo Gebhard, costituente copertura degli appartamenti di Paola e Mirella Marchegiano, era stata ritenuta nulla dal Tribunale di Grosseto per mancanza della necessaria maggioranza, in quanto approvata da due condomini su cinque e senza la convocazione dei condomini Gabrielli e Tinari. Per la Corte d'appello, essendo il terrazzo posto a copertura delle sole proprietà di Paola e Mirella Marchegiano, alla deliberazione non dovevano concorrere altresì i condomini Gabrielli e Tinari.

Inoltre, in relazione a tale parte comune, per i giudici di secondo grado doveva dirsi legittimamente costituito un condominio "ex art. 1106 c.c. e 61 Ric. 2017 n. 05244 sez. 52 - ud. 04-06-2021 -2- disp. att. c.c." a seguito della nomina dell'amministratore, con conseguente potestà deliberativa in ordine alle spese.

4. Il ricorso è stato deciso procedendo nelle forme di cui all'art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176, con richiesta di discussione orale formulata dal ricorrente. 4.1. Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell'art. 378 c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE Va superata l'eccezione di inammissibilità avanzata dal controricorrente, in quanto il ricorso per cassazione contiene una sufficiente indicazione degli atti e dei documenti sui le censure si fondano, peraltro consistendo le stesse non in critiche volte alla valutazione delle risultanze probatorie, quanto in asserite violazioni di norme di diritto. 1.11 primo motivo di ricorso di Reinhard Gebhard deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1106 c.c. e 61 disp. att. c.c., con eccezione di incostituzionalità di tale ultima norma.

La censura contesta che fosse ravvisabile nella specie un "condominio minimo", come ritenuto dalla Corte d'appello, per effetto della "ricostituzione" del già disciolto Condominio Villa Quadrifoglio deliberata dall'assemblea dell'Il febbraio 2005. Il ricorrente sostiene che fosse piuttosto applicabile per la nomina dell'amministratore la maggioranza richiesta dall'art.1136 comma 2 c.c., mentre il condominio venne "ricostituito" con il solo voto delle due sorelle Marchegiano all'unico scopo di approvare l'esecuzione dei lavori di manutenzione. Segue l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 61 disp. att. c.c. nella parte in cui non prevede né la maggioranza necessaria e sufficiente a porre in essere un condominio Ric. 2017 n. 05244 sez. 52 - ud. 04-06-2021 -3- separato, né il numero minimo di condòmini necessario ai fini della sua regolare costituzione.

3. Il secondo motivo di ricorso di Reinhard Gebhard deduce la falsa applicazione degli artt. 1123 comma 3 e 1136 commi 2, 4 e 6 c.c. Viene contestata la configurabilità di un condominio parziale del lastrico solare sussistente unicamente tra il ricorrente e le signore Paola e Mirella Marchegiano e si sostiene che avrebbe dovuto semmai operare l'art. 1126 c.c., trattandosi di terrazza a livello di proprietà ed uso esclusivo del medesimo ricorrente. La censura prosegue ripercorrendo le vicende attinenti allo scioglimento del Condominio Villa Quadrifoglio deliberato il 4 aprile 1998, quindi sottolinea la mancata convocazione dei condomini Tinari e Gabrielli all'assemblea che approvò i lavori, i quali certamente interessayano anche loro, e critica il calcolo dei quorum deliberativi supposto nella sentenza impugnata.

4. I due motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, rivelandosi fondati nei limiti di seguito indicati in motivazione. 4.1. La sentenza impugnata, giudicando sulla validità della deliberazione assembleare 4 novembre 2006 del Condominio Villa Quadrifoglio, impugnata da Reinhard Gebhard per difetto del necessario quorum deliberativo, ha affermato:

a) che il terrazzo di uso esclusivo Gebhard, oggetto dell'intervento di manutenzione approvato con la delibera impugnata, funge da copertura delle sole proprietà di Paola e Mirella Marchegiano;

b) che pertanto trovava applicazione l'art. 1123 comma 3 c.c., suddividendosi le spese tra i soli tre condomini che dal terrazzo traggono utilità;

c) che poteva dirsi costituito un condominio "ex art. 1106 c.c. e 61 disp. att. c.c." a seguito della nomina dell'amministratore, con conseguente potestà dell'assemblea di Ric. 2017 n. 05244 sez. 52 - ud. 04-06-2021 -4- deliberare sulle spese, senza tuttavia applicare l'art. 1136 c.c., quanto gli artt. 1105 e 1106 c.c. 4.2. Sotto più aspetti la sentenza impugnata merita perciò le censure sollevate dal ricorrente, che vanno comunque accolte solo nell'ambito di quanto di seguito precisato. 4.3. Essèndosi in presenza di un giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione della titolarità esclusiva o meno del terrazzo a livello può qui formare oggetto di un accertamento meramente incidentale (Cass.

Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612). 4.4. In ipotesi di lastrico solare (o terrazza a livello) di uso esclusivo (che è quello di cui si discute nel presente giudizio, stando a quanto appare accertato in sede di merito) trova applicazione il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo' a cui il lastrico solare serve", si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr.

Cass. Sez. 2, 28/08/2020, n. 18045; Cass. Sez. 6-2, 07/10/2019, n. 24927; Cass. Sez. 6 - 2, 10/05/2017, n. 11484; Cass. Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Cass. Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244). L'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla Ric. 2017 n. 05244 sez. 52 - ud. 04-06-2021 -5- terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.

I proprietari di una delle unità immobiliari sottostanti coperte dal lastrico o dal terrazzo sono così obbligati in proporzione al valore della medesima, mentre il proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico o della terrazza non concorre nella frazione dei due terzi della spesa, salvo che non sia altresì proprietario di un immobile sottostante (Cass. Sez. 2, 19/10/1992, n. 11449; Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542). La regola è, dunque, che ai due terzi della spesa ex art. 1126 c.c. partecipi il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell'unità (Cass.

Sez. 2, 23/01/2014, n. 1451). 4.5. Qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l'assemblea dei condomini, ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi (ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui al citato art. 1126 c.c.). L'obbligo dei condomini dell'edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti.

Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell'assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione Ric. 2017 n. 05244 sez. 52 - ud. 04-06-2021 -6- di copertura, senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini (Cass. Sez. 2, 05/11/1990, n. 10602; Cass. Sez. 2, 25/02/2002, n. 2726;

Cass. Sez. 6 - 2, 09/08/2017, n. 19779). 4.6. Il diritto di partecipare all'assemblea che deliberi la ricostruzione o manutenzione del lastrico solare o della terrazza .a livello in uso esclusivo (diritto di partecipazione all'assemblea, e perciò di voto, che giustifica poi altresì la speciale valenza probatoria del riparto delle spese ivi approvato: arg. da Corte cost. 19 gennaio 1988, n. 40), spetta ai soli condomini che sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilità che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai loro appartamenti, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità ed al valore millesimale delle unità immobiliari comprese nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione (arg. da Cass.

Sez. 2, 16/01/2020, n. 791). Nell'applicazione di tale principio trovano risposta altresì le questioni, sollevate dal ricorrente, circa la necessità che all'assemblea del 4 novembre 2006, ai fini del quorum costitutivo e deliberativo, partecipassero anche Andrea Tinari (definito in ricorso "proprietario esterno" interessato comunque al decoro del complesso immobiliare) e Patrizia Gabrielli (coniuge di Reinhard Gebhard e comproprietaria dell'unità immobiliare avvantaggiata dall'uso esclusivo del terrazzo, non tenuta, quindi, a concorrere nella frazione dei due terzi della spesa ex art. 1126 c.c.).

Non spetta inoltre al ricorrente la legittimazione a far valere la mancata comunicazione ad altri condomini (nella specie, alla Ric. 2017 n. 05244 sez. 52 - ud. 04-06-2021 -7- coniuge Gabrielli, quale comproprietaria) dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale (ex multis, Cass. Sez. 2, 10/03/2020, n. 6735). 4.7. Ove un lastrico solare o una terrazza a livello svolga funzione di copertura di vani sottostanti, se anche l'utilità sia comune a due soli partecipanti, operano tutte le norme condominiali in tema di organizzazione (ad es., artt. 1120, 1121, 1129, 1130, 1131, 1132, 1133, 1135, 1136, 1137, 1138 c.c.), e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell'assemblea, restando unicamente impedito il ricorso al principio .di maggioranza assoluta sotto il profilo dell'elemento personale (Cass.

Sez. U, 31/01/2006, n. 2046). Viepiù in un condominio di tre o cinque partecipanti, come si ipotizza nel caso in esame, non vi è ragione di ritenere applicabile la disciplina della comunione ordinaria e non quella di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. 4.8. La Corte d'appello di Firenze avrebbe pertanto dovuto valutare la validità della deliberazione assembleare del 4 novembre 2006 verificando la composizione del collegio alla stregua dell'art. 1126 c.c. e la legittimità delle maggioranze alla stregua dell'art. 1136, comma 2, c.c. 4.9. Rimane assorbita ogni altra considerazione svolta in ricorso quanto allo scioglimento ed alla ricostituzione del Condominio Villa Quadrifoglio ed al regime dominicale della terrazza a livello, rivelandosi perciò altresì del tutto irrilevante la questione di legittimità costituzionale dell'art. 61 disp. att. c.c.

5. Conseguono l'accoglimento, per quanto in motivazione, del ricorso di Reinhard Gebhard e la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d'appello di Firenze, in diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei Ric. 2017 n. 05244 sez. 52 - ud. 04-06-2021 -8- rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie, per quanto in motivazione, il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Fire