Court upheld lower court ruling allowing buyers to rescind failed property purchase contracts due to seller's breach.

A Kúria

mint felülvizsgálati bíróság

ítélete

Az ügy száma: Pfv.VI.20.189/2016/7.

A tanács tagjai: . Kollár Márta a tanács elnöke

. Puskás Péter előadó bíró

Tamáné dr. Nagy Erzsébet bíró

A felperesek: I. rendű

II. rendű

III. rendű

IV. rendű

A felperesek képviselője:ümegi Ügyvédi Iroda,

ügyintéző: dr. Sümegi Ágnes ügyvéd

Az alperes:

Az alperes képviselője: Lendvai és Társai Ügyvédi Iroda,

ügyintéző: dr. Kelen Dóra ügyvéd

A per tárgya: foglaló visszafizetése

A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél:

alperes

A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma:

Ítélőtábla

3.Pf.21.750/2014/8.

Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma:

Törvényszék

62.P.25.015/2011/43.

Rendelkező rész

- A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

- Kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I-II. rendű felpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 300.000 (háromszázezer) forint, a III. rendű felperesnek 200.000 (kétszázezer) forint, a II. rendű és IV. rendű felpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 120.000 (százhúszezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

Indokolás

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az I. és II. rendű felperesek 2009. március 31-én adásvételi előszerződést kötöttek az eladó alperessel a b-i helyrajzi szám alatti ingatlanon felépítendő D30 jelű lakás bruttó 83.400.000 forint vételáron történő megvásárlására. Ugyanezen a napon a III. rendű alperes is adásvételi előszerződést kötött az alperessel a D28 jelű lakás, valamint 2 db tárolóhely és 2 db gépkocsi beálló megvásárlására, a lakás vételára bruttó 34.740.000 forint volt, a tárolóhelyeké 1.460.000 forint, míg a gépkocsi beállóké 6.000.000 forint. A II. és IV. rendű felperesek 2009. június 30-án kötöttek adásvételi előszerződést az alperessel a D4-es jelű lakás megvásárlására bruttó 21.757.290 forint vételáron. A szerződések megkötésekor az I.- II. rendű felperesek 8.340.000 forint, a III. rendű felperes 4.220.000 forint, a II. és IV. rendű felperesek 2.610.875 forint foglalót fizettek meg az alperesnek és a III. rendű alperes kifizetett további 16.880.000 forint vételár előleget. A később módosított előszerződéseknek megfelelően a felek kötelezettséget vállaltak arra, hogy egymással legkésőbb 2010. január 8. napjáig az ingatlanokra vonatkozó végleges adásvételi szerződéseket kötnek. Rögzítették az előszerződésben, hogy a végleges szerződés tartalmát fogja képezni a már meghatározott vételár és kikötötték, hogy a vevő a fizetési kötelezettségébe nem jogosult semmilyen, az alperessel szembeni követelését beszámítani, visszatartani, vagy bármely okból azzal szemben levonással élni. Az előszerződések mellékletét képezték a tervek, műszaki leírások, valamint a végleges adásvételi szerződés tervezete is. A végleges szerződés tervezete szerint a felek azt követően, hogy az alperes a lakásokat készre jelentette, de legkésőbb 2010. január 31. napjáig azok műszaki bejárását megtartják az ott leírtaknak megfelelően.

2009 őszén az I. rendű felperes, aki a többi felperes képviseletében is eljárt, kivitelezési hiányosságokat észlelt és jelentett be az alperesnek, amelyek közül a legsúlyosabb a D30 jelű lakás beázása és falának átnedvesedése volt. Az épület 2010 januárjáig nem készült el, továbbá felmerült, hogy az alapul szolgáló ingatlant megosztják, mivel az alperes belátható időn belül csak az első ütem befejezését tervezte. Az eredeti tervektől eltérően a tervekben és a szerződésekben is feltüntetett sportlétesítmény nem készült el, annak a tervezete is 1000 nm-ről 400 nm-re csökkent és a felszereltsége is lényegesen alatta maradt a hirdetésekben foglaltaknak. Az ingatlant jelentős összegű jelzáloghitel terhelte, majd perfeljegyzést is bejegyeztek rá, így a problémákból adódóan a felperesek 2010 januárjában elzárkóztak a végleges szerződés megkötésétől. Ezt követően a peres felek tárgyalásokat folytattak egymással, amelyek azonban nem vezettek eredményre. Az alperes 2010. április 1-én megkapta az épületre a használatba vételi engedélyt, 2010 tavaszán megtörtént az ingatlan megosztása, majd 2010. augusztus 31-én benyújtotta a társasház bejegyzés iránti kérelmet is a földhivatalnál. Az alperes végül 2010. november 8-án hívta fel a felpereseket az előszerződésben és annak mellékletében foglaltaknak megfelelő tartalmú, végleges adásvételi szerződés megkötésére, ettől az alperesek elzárkóztak, majd 2010. november 16-án bejelentették, hogy az előszerződéstől elállnak.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[2] A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság kötelezze az alperest az általuk fizetett foglaló kétszeres összegének a visszafizetésére, továbbá a III. rendű felperes kérte az általa megfizetett 16.880.000 forint vételár-előleg visszafizetését. Előadták, hogy vállalkozással vegyes adásvételi előszerződéseket kötöttek a felek, de az alperes teljesítése hibás volt, nem az eredetileg kikötött minőségű kivitelezés történt és nem annak megfelelően, továbbá a sport komplexum sem készült el.

[3] Az alperes a kereset elutasítását kérte, vitatta, hogy az előszerződés vállalkozási jellegű szerződés lenne és előadta, hogy a felperesek zárkóztak el a végleges szerződés megkötésétől, elállásuk jogszerűtlen volt, erre alapot az alperes nem adott, így a foglaló nem jár vissza.

Az első- és másodfokú ítélet

[4] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a III. rendű felperesnek 16.880.000 forintot és járulékait, ezt meghaladóan pedig a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint az alperes több alkalommal tett kísérletet az előszerződésekben vállalt kötelezettségei teljesítésére, de miután a felperesek úgy nyilatkoztak, hogy azoktól el kívánnak állni, a szerződések létrehozását már az alperes sem akarta. Ennek megfelelően az ügyben csak azt kellett vizsgálni, hogy melyik fél érdekkörében felmerült ok miatt hiúsult meg a szerződés megkötése. A felek előszerződései csak kisebb részben tartalmaztak vállalkozási elemeket, így az nem változtatta meg azok jogi minősítését és a felperesek az azoktól való elállásra, vagy a végleges szerződések megkötésének a megtagadására nem voltak jogosultak. A felperesek döntésében főleg az alperestől független körülmények játszottak szerepet. Tudták, hogy az évekig húzódó nagyobb beruházás során a körülményekben olyan változások következhetnek be, amelyek miatt a kivitelezőnek el kell térnie az eredeti tervektől. A változások és így a gazdasági válság is érintették a beruházás több ütemét, így a sportkomplexumot is, amely egyébként is csak fakultatív módon igénybe vehető lehetőség lett volna és azon a felperesek nem szereztek volna tulajdonjogot. A felperes által megjelölt kivitelezési hibák sem adtak alapot a vállalt kötelezettségek megtagadására, az alperes pedig a tőle elvárható módon mindvégig együttműködött a felperesekkel az igényeik kielégítése érdekében. A megváltozott körülményekre tekintettel a szerződések tartalma akár a vételár tekintetében is módosítható lett volna a felek végleges szerződésében, de azok megkötése elmaradt és ez a felpereseknek felróható okra vezethető vissza, ezért az adott foglalót elvesztették, köteles viszont az alperes a III. rendű alperes által adott vételár-előleg visszafizetésére.

[5] A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintve kötelezte az alperest, hogy fizessen meg az I. rendű felperesnek 8.340.000 forintot, a II. rendű felperesnek 10.950.875 forintot, a III. rendű felperesnek 8.440.000 forintot, míg a IV. rendű felperesnek 2.610.875 forintot és ennek járulékait.

A jogerős ítélet indokolása szerint a másodfokú bíróság egyetértett azzal, hogy a felek között az előszerződésekkel vállalkozási szerződések nem jöttek létre. Az alperes beruházó volt és nem kivitelező, ezen nem változtatott az a körülmény sem, hogy a későbbiekben a korábbi kivitelezővel kötött szerződés felmondása után ő folytatta az építési munkálatokat.

A létrejött előszerződésekben a felek adásvételi szerződések megkötését vállalták az ingatlanokra, így a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 208. § (6) bekezdése folytán nem hagyható figyelmen kívül, hogy az alperes jog és kellékszavatossággal tartozott a szerződések tárgyát képező ingatlanokért. Az alperes nem vitásan luxuslakások eladását vállalta, azokat eladásra ilyen módon hirdette meg, de a hirdetésben szereplő kitételeket maradéktalanul nem teljesítette. Ennek okaként hivatkozott a 2008. évi gazdasági válságra, amely hivatkozása annyiban alapos, hogy annak a hatása nem értékelhető kizárólagosan az alperes érdekkörében.

Megállapítható volt azonban, hogy a D30 jelű lakás beázik, így ennek megfelelően nyilvánvalóan nem tartozhat luxus kategóriába. A hibát a felperesek is ismerték, így ha a végleges szerződést megkötik, akkor a régi Ptk. 305/A. § (1) bekezdése alapján az alperes mentesült volna e tekintetben a szavatossági felelősség alól és nem merültek fel peradatok arra, hogy e tekintetben az alperes módosítani kívánta volna a szerződést.

Alappal kifogásolták a felperesek azt is, hogy a rendelkezésre álló tulajdoni lap szerint nem volt biztosított az ingatlanokon való tehermentes tulajdonszerzésük. Az adásvételi előszerződések szerint a vétel tárgyát társasházi öröklakások képezték, de csak 2010. május 10-én nyújtotta be az alperes a telekalakítási kérelmet, ami kizárta, hogy az előszerződések szerinti időpontban sor kerülhetett volna a végleges adásvételi szerződések megkötésére. Az alperes saját nyilatkozata szerint még 9 hónappal később, 2010. szeptember 14-én sem létezett a társasház. Az ingatlanok jogi helyzetének rendezetlensége mellett a kivitelezés is késett, a jogerős használatba vételi engedély kiadására csak 2010. április 1. napján került sor, holott az előszerződés szerint a műszaki átadás-átvételnek már 2010. január 31-én meg kellett volna történnie. Megállapítható volt tehát, hogy a végleges adásvételi szerződések megkötése esetén az alperes teljesítése késedelmes és hibás is lett volna, azaz nem felelt volna meg a régi Ptk. 277. §-ában foglaltaknak. A felpereseket ennek megfelelően a késedelem miatt a régi Ptk. 300. § (1) bekezdése, a hibás teljesítés miatt pedig a 306. § (1) bekezdésének b) pontja alapján illette volna meg az elállási jog, ezen kívül pedig a bekövetkezett változások folytán az előszerződésekben kikötött vételár sem állt már arányban az alperes tényleges szolgáltatásával. A felperesek ennek megfelelően a régi Ptk. 208. § (5) bekezdése szerint jogszerűen állhattak volna el az adásvételi szerződésektől, így jogszerűen tagadták meg a végleges adásvételi szerződések megkötését és jogosulttá váltak a foglaló kétszeres összegére.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[6] A jogerős ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben elsődlegesen kérte, hogy a Kúria ezt helyezze hatályon kívül és kötelezze a másodfokú bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára. Másodlagosan kérte, hogy a Kúria a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletét hagyja helyben, míg harmadlagosan azt, hogy a jogerős ítélet elsőfokú ítéletre is kiterjedő hatályon kívül helyezésével, annak részjogerőre emelkedett rendelkezéseit nem érintve, az I. rendű felperes részére járó összeget 4.170.000 forintra, a II. rendű felperes javára megítélt összeget 4.170.000 forintra, a III. rendű felperes javára megítélt összeget 4.220.000 forintra mérsékelje, a IV. rendű felperes keresetét pedig utasítsa el.

A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint nem hagyható figyelmen kívül az ügyben, hogy a felek között adásvételi előszerződéses jogviszonyok jöttek létre. Ezek tárgyát ennek megfelelően az adásvételi szerződések megkötése és nem az adásvételi szerződések tárgyát képező tulajdoni és birtok átruházás szolgáltatása képezte. Tévesen alkalmazta ennek megfelelően a másodfokú bíróság a régi Ptk. 208. § (6) bekezdésében foglaltakat. A kellék és jogszavatosság és az ezeken alapuló elállás előszerződés esetében csak abban a körben alkalmazható, amennyiben ezt az előszerződés tárgya, azaz a jogalakítás lehetővé teszi, illetve amennyiben attól az előszerződés speciális szabályai nem térnek el. Az előszerződés teljesítésének megtagadása körében azonban a régi Ptk. 208. § (5) bekezdése egy külön rendet vezetett be. Ennek alapján a megtagadásra okot adó alakító jog, az elállás lehetősége nem azzal nyílik meg, ha a szerződés megkötése után hipotetikusan a fél egyes lépések, cselekmények, mulasztások sorozataként eljuthat abba a helyzetbe, hogy jogot szerez az elállásra, hanem akkor, ha arra a végleges szerződéses pozícióban közvetlenül, egyéb feltételek nélkül jogosult lenne.

A másodfokú bíróság anélkül állította a luxus kivitelezés elmaradását, hogy meghatározta volna, hogy mit jelent ez a kitétel. Ez a teljesítés valamelyik kritériuma lehet, míg a beázás a teljesítés hibáját jelenti, a teljesítés és a hibás teljesítés pedig nem mosható össze. A beázást az alperesnek a szavatosság körében kellett rendeznie, de a hiba már az előszerződés teljesítésének a megtagadásakor sem állt fenn, mivel kijavításra került. Előadta, hogy a felperes nem is bizonyította a hibás teljesítését és azt, hogy a beázás a luxus minőséget sértené. A luxus mint teljesítési kritérium a végleges adásvételi szerződés alapján szolgáltatni vállalt dolog jellemzője volt és nem az adásvételi szerződés megkötésére irányuló előszerződésé. A kellékszavatosságnak egyébként sem azonnali következménye az elállás, mert a felpereseknek csak a régi Ptk. 306. §-a szerinti sorrendben lett volna lehetőségük a jogaik érvényesítésére, azaz a beázás ha valóban fennállt volna, még akkor sem adott volna lehetőséget az elállásra.

Amennyiben a felek a végleges szerződéseket megkötik, a felperesek azoktól csak akkor állhattak volna el, ha a műszaki befejezésre 2010. július 30. napjáig nem kerül sor. A használatba vételi engedélyt azonban 2010. április 1. napján megkapták, így a határidő lejárta előtt az alperes fel tudta volna kínálni az ingatlanokat, az pedig nem került bizonyításra, hogy az ingatlanok a szerződés megkötésének megtagadásakor ne lettek volna alkalmasak a rendeltetésszerű használatra.

Nem hivatkozhattak a felperesek alappal arra a körülményre sem, hogy az ingatlanok tehermentesítése ne lett volna tisztázott, miután erre az elállásukat nem alapozták, így ezt a másodfokú bíróság jogszabálysértő módon vette figyelembe. Amennyiben egyébként a tehermentesítés nem következik be, úgy a régi Ptk. 370. § (1) bekezdése szerinti eljárásnak lett volna helye, de nem volt semmi olyan valós körülmény, ami a tehermentesítés elmaradását valószínűsítette volna és így lehetőséget adott volna az elállásra.

Az előszerződések és az azok mellékletét képező adásvételi szerződéstervezetek szerint az alperesnek sem az adásvételi szerződések megkötésekor, sem a tulajdonjog átruházásakor nem kellett volna önállóan bejegyzett társasházat szolgáltatnia, a szerződés pedig még rendelkezést is tartalmaz arra az esetre, ha 2013. december 31-ig sem történik ez meg. Az alperes azonban 2010. augusztus 31-én már előadta a bejegyzés iránti kérelmét és arra 2010. október 1-én már sor is került, így e tekintetben a vevők nem viseltek kockázatot.

Amennyiben a felek a végleges adásvételi szerződéseket megkötik, a felperesek attól nem állhattak volna el tehát a késedelem miatt sem, továbbá az elállás nem alapulhatott volna egyszerre a késedelmen és a hibás teljesítésen is, mert a kettő kizárja egymást.

Előadta az alperes, hogy a felek csak a D28 és a D30 jelű lakások jogi sorsát kötötték egymáshoz, a D4 jelű ettől teljesen független jogügylet volt, amely tekintetében a felperesek sem késedelemre, sem hibás teljesítésre nem hivatkoztak, így e tekintetben a II. és IV. rendű felperes sem volt jogosult az előszerződés teljesítését megtagadni.

Jogszabálysértő módon nem került vizsgálatra a Ptk. 244. § második fordulatában foglalt lehetőség, pedig a megállapítottak szerint a tárgyi beruházás esetleges késedelméért és hibáiért az alperes érdekkörén kívül eső körülmények, így a generálkivitelező felszámolása és az ágazatot különösen sújtó gazdasági válság hatott közre. Ennek megfelelően tehát ha a kifejtettek ellenére nem lenne megállapítható a felperesek felelőssége az előszerződések teljesítésének a meghiúsulásáért, akkor is csak a foglaló egyszeres összege járna vissza a részükre.

[7] A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására és az alperes perköltségben történő marasztalására irányult.

A Kúria döntése és jogi indokai

[8] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.

[9] A másodfokú bíróság a jogerős ítéletben az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetéseket vont le, azokkal a Kúria is egyetértett, jogszabálysértés nem történt.

[10] A perbeli jogvita elbírálásakor abból a tényből kellett kiindulni, hogy a felek adásvételi előszerződéseket kötöttek, amelyekben a szerződések teljesítésének a biztosítására foglaló fizetését kötötték ki. Az előadásaik alapján a végleges szerződés megkötését már a felek egyike sem kívánta, ezért a perben csak a foglaló jogi sorsa volt vitás, vagyis az, hogy a régi Ptk. 245. § (1) bekezdése alapján felelős volt-e és ha igen, melyik fél a teljesítés meghiúsulásáért. Helyesen hivatkozott ebben a körben az alperes arra, hogy a szerződés teljesítésének a meghiúsulása az előszerződés teljesítésének a meghiúsulását jelentette, azaz a végleges adásvételi szerződés megkötésének az elmaradását és nem egyéb, a végleges adásvételi szerződés teljesítésére vonatkozó kérdéseket. Ennek megfelelően a perben azt kellett vizsgálni, hogy megállapítható-e valamelyik fél felelőssége a végleges adásvételi szerződések megkötésének az elmaradásáért.

[11] Figyelemmel kellett lenni az ügyben a foglalóval biztosított szerződés előszerződés jellegére és így a régi Ptk. már hivatkozott 245. § (1) bekezdése és a 208. § (5) bekezdésében foglaltak kapcsolatára. A két jogszabályi rendelkezés kapcsolata a perbeli tényállás és a megkötött szerződések tartalma alapján azt jelentette, hogy aki a régi Ptk. 208. § (5) bekezdése alapján jogosult volt az előszerződés alapján kötendő végleges szerződés megkötésének a megtagadására, az nem lehet felelős az előszerződés teljesítésének a meghiúsulásáért. Amennyiben tehát a felperesek alapos okból tagadták meg a végleges szerződések megkötését és ez az ok olyan, amelyért az alperes felelőssége állapítható meg, akkor visszajár a foglaló kétszeres összege a részükre.

[12] Az elsőfokú bíróság az ügy megítélésére során tévesen indult ki abból, hogy a végleges szerződések megkötésének megtagadása folytán a felperesek felelőssége állapítható meg az előszerződések teljesítésének a meghiúsulásáért. A másodfokú bíróság ezzel szemben helytállóan vezette le, hogy amennyiben a felperesek jogosultak lettek volna a végleges szerződésektől való elállásra, akkor okkal tagadhatták meg a végleges szerződések megkötését és az alperes felelőssége állapítható meg az előszerződések meghiúsulásáért. Ennek megfelelően ilyen esetben a felperesek jogosultak a foglaló kétszeres összegére. Ebben a tekintetben azonban az alperes előadásának megfelelően a végleges szerződés megkötésének megtagadására alapot adó elállási oknak olyan közvetlenül jelentkező, tehát nem feltételes oknak kell lennie, amelynek alapján a végleges szerződés megkötését követően azonnal elállásnak lenne helye. Amennyiben ez a feltétel megvalósul, akkor a végleges szerződés megkötése megtagadható, mert nem kötelezhető a fél olyan szerződés megkötésére, amelyet a megkötést követően azonnal fel kellene, vagy lehetne bontania.

[13] Az előszerződések megkötése és a végleges adásvételi szerződések megkötésére kitűzött időpont között az alperes teljesítésével kapcsolatosan számos probléma merült fel. A megvásárolandó ingatlanok és a megkötendő szerződések körülményeiben, feltételeiben ezen időszak alatt lényeges változások következtek be.

[14] Megváltozott a szerződések tárgya, mert a megvásárolandó ingatlan, amelyre a társasház épült megosztásra került. Ez módosította a megszerzendő közös tulajdoni hányadokat és így akár kihatással lehetett a megvásárolni kívánt ingatlanok forgalmi értékére is. A megosztás, a végleges szerződések megkötésére kiírt határidőben még nem történt meg, csak utóbb, az ezzel kapcsolatos vitás kérdésekben pedig a felek közt megállapodás már nem született, így az előszerződésekben, illetve az azok mellékletét képező végleges adásvételi szerződésekben foglaltaknak megfelelő szerződések nem voltak köthetőek, hiszen azokban még a vétel tárgyát képező ingatlan helyrajzi száma sem volt helyesen megadva.

[15] Nem vitathatóan hibás volt az alperes teljesítése, mert a D30 jelű lakás - amelynek a jogi sorsában a D28-as lakás is osztozott - beázott. Nem csak egy kiemelt, luxus jellegű lakás, hanem bármely lakás esetében alapvető elvárás, hogy annak a tetőszerkezete megfelelő legyen, így a felperesek a végleges szerződések megkötését megelőzően joggal várták el, hogy megbizonyosodhassanak arról, hogy az alperes a hibát elfogadhatóan, az ő elvárásaiknak is megfelelően kijavította. Értelemszerűen nem kötelezhetőek a felperesek egy ilyen mértékben súlyos hibában szenvedő lakás megvásárlására és annak a teljes vételárának a kifizetésére. E tekintetben a másodfokú bíróság észrevételeinek megfelelően az adásvételi szerződés ez irányú módosítása hiányának külön jelentősége van, mert a felperesek a tervezett szerződés megkötésével a régi Ptk. 305/A. §-a szerint elvesztették volna a szavatossági jogukat is az általuk a vételkor már ismert hibák tekintetében. A peranyagból nem derült ki az sem, hogy az alperes a hibát kijavította volna és erről a felperesek kellő tájékoztatást kaptak volna.

[16] Jelentősége volt az ügyben az egyéb kiviteli hiányosságokkal kapcsolatos, megalapozott minőségi aggályoknak is. Nem lehet ugyanis elvonatkoztatni attól, hogy a felperesek az átlagot meghaladó, kiemelt vételáron a hirdetéseknek és a terveknek megfelelő, magas színvonalú, luxus épületben kialakított, magas színvonalú, luxus lakásokat kívántak megvásárolni. Nem lehet elfogadható ezért semmi olyan ok, vagy körülmény, amely miatt meg kellene elégedniük egy annál számottevően alacsonyabb színvonalú kivitelezéssel. A másodfokú bíróság nem maradt adós a „luxus" általa értelmezett fogalmának a meghatározásával, amely a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint álláspontjának megfelelően „fényűzően felszerelt, különlegesen kényelmes szép lakást" jelentett.

[17] Lényeges volt az előzőekben kifejtettek tükrében a sportlétesítmény kérdése is. A felperesek ugyanis erre is tekintettel vásárolták meg éppen ezeket a lakásokat és a kiemelt árkategóriájú lakások esetében jelentős változás az, hogy a sportlétesítmény az ígéretekkel ellentétben mégsem készült el. Teljesen független ez attól, hogy a felperesek a létesítményen nem szereztek volna tulajdonjogot, mert az életmódjuk, életvitelük szempontjából nem lett volna közömbös, hogy a lakásaiktól csekély távolságra ilyen, általuk tulajdonosként alanyi jogon használható létesítmény található. A sportlétesítmény nagyságát pedig nem csak lecsökkentették a tervekhez képest 1000 nm-ről 400 nm-re, hanem felszereltsége is messze alatta marad a meghirdetettnek, már nem is tervezik úszómedence, squash pálya elkészítését, továbbá a kisebb létesítmény sem készült el mind a mai napig.

[18] Az elállásukban a felperesek nem hivatkoztak külön az ingatlan megterhelésére és a perfeljegyzésre, de tény, hogy ez is egy olyan ismert és az alperes érdekkörében felmerült kérdés volt, amelyet mindenképpen rendezni kellett volna a végleges szerződések megkötéséig és amelyre tekintettel az eredeti tervezeteknek megfelelő szerződések nem voltak megköthetőek.

[19] Fennállt az alperes kivitelezési késedelme is, így nem vitatottan a végleges szerződés megkötésére kiírt határidőben a lakások nem voltak készen. A felperesek ennek megfelelően nem mulasztottak akkor, amikor 2010 januárjában a végleges szerződések megkötésétől elzárkóztak. A felperesek azonban csak később éltek az elállással, akkor, amikor az alperes előadása szerint a lakások már a rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban voltak, így késedelem csak annyiban volt megállapítható az alperes részéről, hogy a lakások készre jelentése maradt el.

[20] A bekövetkezett lényegi változások és újabb keletű problémák folytán a végleges adásvételi szerződések tartalmát a tervezetekhez képest az alperes által sem vitatottan tehát több feltétel tekintetében is módosítani kellett volna. (62.P.25.015/2011/16. sorszámú jegyzőkönyv 4. oldal negyedik bekezdés.) Az alperes ehhez képest azonban módosított tartalmú adásvételi szerződéstervezeteket a felpereseknek soha nem küldött, több alkalommal ígérte ezt, így például 2010. szeptember 27-i, vagy 2010. október 18-i levelében, de azok megküldése mégis elmaradt (26/A/16., 28/F/174.). Az alperes végül a 2010. november 8-i, perindítás előtti utolsó felszólításként megjelölt felhívásában az előző nyilatkozataival ellentétben az előszerződések mellékletét képező végleges adásvételi szerződéseknek megfelelő végleges adásvételi szerződés megkötésére hívta fel a felpereseket. Előadta ebben a felszólításában, hogy az előszerződések megkötését követően álláspontja szerint semmilyen olyan ok, vagy körülmény nem merült fel, amely az adásvétel lényeges feltételeit módosítaná, vagy a feleket mentesítené a szerződéskötési kötelezettségük alól.

[21] A felperesek ebben a helyzetben már csak két megoldás közül választhattak, vagy megkötik a felszólításnak megfelelő adásvételi szerződéseket, vagy elzárkóznak attól. A szerződések megkötése a már kifejtetteknek megfelelően több szempontból is hátrányos lett volna a részükre, mert az szavatossági vagy egyéb jogaik sérelmével, jogvesztéssel járt. Ki kellett volna továbbá fizetniük egy összegben a teljes hátralékos vételárat is, ugyanakkor semmilyen biztosítékot nem kaptak arra, hogy belátható időn belül tehermentes tulajdont szereznek az ingatlanokon. A felek közti előszerződések III.1. pontja alapján ezen túlmenően a teljes vételár egyösszegű kifizetésére voltak kötelezettek, visszatartásra, beszámításra nem volt lehetőségük. Az alperes tehát az előszerződésekkel maga zárta el a felpereseket az általa a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott régi Ptk. 370. §-a szerinti eljárás igénybevételének a lehetőségétől.

[22] Tekintettel kifejtettekre, a hibás teljesítésre, arra, hogy az alperes nem szolgáltatta a szerződéseknek megfelelő ingatlanokat a felperesek részére, az elállási okok - a jogerős ítéletben foglaltaknak megfelelően - valamennyi szerződés tekintetében fennálltak és a kellő módosítások hiányában a felperesek alapos okkal tagadták meg az eredeti tervezeteknek megfelelő végleges adásvételi szerződések megkötését. Mindezek az alperes érdekkörében felmerült okokra voltak visszavezethetőek, így az alperes felelőssége volt megállapítható az előszerződések teljesítésének meghiúsulásáért. A Kúria a kifejtettek alapján ezért a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése szerint hatályában fenntartotta.

Záró rész

[23] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. § (1) bekezdése alapján az alperes kérelmére tárgyaláson bírálta el.

[24] A Pp. 270. § (1) bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásban is irányadó Pp. 78. § (1) bekezdése szerint kötelezte az eredménytelen felülvizsgálati kérelmet előterjesztő alperest a felperesek javára a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. § (2), (5) és (6) bekezdése alapján, a végzett ügyvédi tevékenységgel arányosan megállapított - és a 4/A. § (1) bekezdése szerint Áfá-val növelt összegű - ügyvédi munkadíjból álló felülvizsgálati eljárási költség megfizetésére.

[25] Az ítélettel szemben a Pp. 271. § (1) bekezdés e) pontja alapján nincs helye felülvizsgálatnak.

Budapest, 2017. január 17.

Dr. Kollár Márta s.k. a tanács elnöke, dr. Puskás Péter s.k. előadó bíró, Tamáné dr. Nagy Erzsébet s.k. bíró

A kiadmány hiteléül:

Sz.Sz. bírósági ügyintéző