Court rules natural partition requires accessible new plots and full fact review, remanding for new trial.

EBH 2016.P.1.

A telekalakítási engedély és a megosztási vázrajz szükséges, de nem elégséges feltétele a közös tulajdonú ingatlan természetbeni megosztásának; a megosztás feltételeit a polgári anyagi jog szempontjai szerint is vizsgálni kell. Az újonnan létrejövő ingatlanok megfelelő megközelíthetősége feltétele a természetbeni megosztásnak, a bíróság ítélete nem hozhat létre a jogszabályokkal ellentétes helyzetet [1959. évi IV. tv. 148. § (1) bek., 167. §].

[1] Az I-II. rendű felperesek 48-48/240, az I. rendű alperes 84/240, míg a IX. rendű alperes 60/240 arányú tulajdonosa a B. város P. úti ingatlannak. Az I. rendű alperes tulajdoni hányadát a II. rendű alperes életjáradéki joga, a IX. rendű alperes tulajdoni hányadát pedig a III-IV. rendű alperesek holtig tartó haszonélvezeti joga terheli.

[2] A közös tulajdonú ingatlan használata megosztott: az alsó, a P. úttal közvetlenül határos részét a rajta lévő felépítménnyel az I. rendű alperes, a középső részt és az általuk engedély nélkül épített lakóházat az I-II. rendű felperesek, míg a P. úttól legtávolabb eső, az M. utcával határos és onnan megközelíthető ingatlanrészt a III-IV. rendű alperesek által engedély nélkül létesített felépítménnyel a IX. rendű alperes használja.

A felperesek a kizárólagos használatukban álló ingatlanrészt tulajdonszerzésük óta a P. út felől, az I. rendű alperes által használt ingatlanrész bal oldalán kialakított, lekerített gyalogösvényen közelítik meg. Ehhez a gyalogsávhoz az I-II. rendű alperesek is kulccsal rendelkeznek.

A felperesek, valamint az I-II. rendű alperesek a közös tulajdon természetben történő megszüntetésére telekalakítási terveket készíttettek. Az I-II. rendű felperesek által megrendelt, úgynevezett „hármas” megosztási elképzelések szerinti telekalakítást az építésügyi hatóság végül nem engedélyezte, az I-II. rendű alperesek „kettes” megosztási tervét azonban igen, az engedély érvényességét több esetben meghosszabbította.

[3] Az I-II. rendű felperesek a jelen pert megindító keresetükkel olyan módon kérték a közös tulajdon természetben történő megosztását, hogy az elkülönült használatú ingatlanrészek az általuk készíttetett - a használatot megközelítőleg tükröző, de bizonyos nagyságú területek megváltását szükségessé tevő - tervek szerint, az azokat kizárólagosan használó tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába is kerüljenek. További kereseti kérelmük a kizárólagos használatukban álló lakóépület fennmaradásának engedélyezéséhez szükséges alperesi tulajdonosi jognyilatkozatnak a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 5. § (3) bekezdése alapján történő pótlására irányult.

[4] Az I-II. rendű alperesek maguk is kérték a közös tulajdon természetben történő megosztását, a felperesektől eltérően azonban az általuk készíttetett és az építésügyi hatóság által engedélyezett „kettes” megosztással, mely szerint a kizárólagos használatának megfelelően kialakított 61.439/1 hrsz.-ú ingatlan az I. rendű alperes kizárólagos, míg a 61.439/2 hrsz.-ú ingatlan az I-II. rendű felperesek és a IX. rendű alperes osztatlan közös tulajdonába kerül.

[5] A felperesek ellenezték a közös tulajdon „kettes” megosztását és hangsúlyozták: ebben az esetben a kizárólagos használatukban álló ingatlanrész megközelíthetetlenné válna.

[6] A III-IV. és IX. rendű alperesek a közös tulajdonnak a felperesek által indítványozott „hármas” megosztását támogatták, a további kereseti kérelmek teljesítését nem ellenezték.

[7] Az elsőfokú bíróság közbenső ítéletének hatályon kívül helyezését követően megismételt eljárásában - kijavított részítéletével a közös tulajdont az I-II. rendű alperesek által indítványozott „kettes” módon osztotta meg. Rendelkezett a II. rendű alperes életjáradéki jogának az I. rendű alperes tulajdonába kerülő ingatlanra, míg a III-IV. rendű alperesek haszonélvezeti jogának a IX. rendű alperes tulajdonába kerülő tulajdoni hányadra történő bejegyzéséről és megkereste a földhivatalt a változások átvezetése iránt.

[8] Határozatának indokolásában kifejtette: a perben több év óta rendelkezésre állt az I-II. rendű alperesek által engedélyeztetett „kettes” megosztási vázrajz, míg a felpereseknek a „hármas” megosztás iránti kérelmei nem vezettek eredményre, legutóbbi tervezetük a részítélet meghozatala idején az építésügyi hatóság elutasító határozata elleni bírói felülvizsgálat szakaszában volt, e tény azonban álláspontja szerint nem indokolta a per tárgyalásának felfüggesztését. Utalt arra: a felperesek által indítványozott megosztás engedélyezés esetén sem vezethet a felperesek elképzelése szerinti megosztásra, mert a felek érdekének, magatartásának vizsgálata alapján az I-II. rendű alperesek által indítványozott megosztás a méltányos. A felperesek megosztási terve szerint a létrejövő önálló ingatlanok területe eltér a tulajdoni hányadoktól, az eltérés miatt szükségessé váló megváltás pedig ellentétes az I-II. rendű alperesek érdekeivel. Az ellenérvet, miszerint az I-II. rendű alperesek által indítványozott megosztással a felperesi ingatlanrész megközelíthetetlenné válik, az elsőfokú bíróság nem fogadta el, különös tekintettel arra, hogy a két felső felépítmény engedély nélkül épült, e felróható magatartásukra pedig sem a felperesek, sem a IX. rendű alperes előnyök szerzése végett nem hivatkozhat. A helyszíni szemle adatai alapján megállapította, hogy a felperesi ingatlanrész a IX. rendű alperesi jogelőd engedély nélküli építkezése folytán vált megközelíthetetlenné az M. utca felől, a kialakuló 61.439/2 hrsz.-ú ingatlan azonban a közúttal össze van kötve, a közös tulajdonú 61.439/2 hrsz.-ú ingatlan használata pedig - a közúttal való összeköttetésre is kiterjedően - a tulajdonosok közötti megegyezés tárgya lehet.

[9] A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság részítéletét helybenhagyó határozata indokolásában az elsőfokú bíróság indokait kiegészítve rámutatott: mivel a közös tulajdon megszüntetését valamennyi peres fél természetbeni megosztással kérte, a régi Ptk. 148. § (1) bekezdésének alkalmazásával nem volt akadálya a természetbeni megosztásnak.

[10] A másodfokú bíróság részítéletének indokolásában kitért arra is, hogy a per tárgyalását - többek között a felperesek által indítványozott „kettes” megosztást elutasító közigazgatási határozattal szemben folytatott bírósági felülvizsgálati eljárásra figyelemmel - felfüggesztette. Miután a Kúriának a közigazgatási határozat bírói felülvizsgálata tárgyában eljáró tanácsa hatályában fenntartotta a Fővárosi Törvényszéknek a keresetet elutasító ítéletét, bizonyossá vált, hogy a felperesek megosztási terve a szükséges hatósági engedéllyel nem rendelkezik. Az I-II. rendű alperesek ezzel szemben a másodfokú eljárásban csatolták a hatóság által újrazáradékolt telekalakítási engedélyt és vázrajzot, ezért a természetbeni megosztásnak csak ez a módja volt alkalmazható. Kifejezetten a felperesek fellebbezésével kapcsolatban emelte ki a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság helytálló okfejtését, mely szerint az alkalmazott „kettes” megosztást az is alkalmassá teszi a közös tulajdon megosztására, hogy összhangban áll a tulajdoni hányadokkal, és megváltásra sincs szükség. A jogerős részítélet indokai szerint helyes volt az is, hogy az engedély nélküli építkezés tényét az elsőfokú bíróság az építkezők terhére értékelte, még akkor is, ha a felperesi felépítmény bontása az építkezés óta eltelt időre figyelemmel már nem rendelhető el. A másodfokú bíróság nem tartotta jogszabálysértőnek a kialakult használati viszonyok figyelmen kívül hagyását sem, mert a természetbeni megosztás következtében új, önálló ingatlanok jönnek létre, melyek új használati viszonyok kialakítását indokolják, a helyszíni szemle pedig igazolta, hogy a kialakuló telkek össze vannak kötve a közúttal. Rámutatott: kereseti kérelem hiányában a 61.439/2 hrsz.-ú ingatlan használati módjának kialakítása nem tartozik a közös tulajdon megszüntetése feltételeinek vizsgálatához, a fellebbezési eljárásban előterjesztett, szolgalom alapítására irányuló kérelmet pedig meg nem engedett keresetmódosításnak tekintette. Utalt arra: megegyezés hiányában a felperesek, illetve a III-IV. és IX. rendű alperesek a használat rendezése, illetve szolgalmi jog alapítása iránt pert is indíthatnak.

[11] A jogerős részítélettel szemben előterjesztett felülvizsgálati kérelmükben a felperesek annak hatályon kívül helyezését és a jogszabályoknak megfelelő, az I-II. rendű alpereseknek a közös tulajdon megszüntetésére irányuló viszontkeresetét elutasító, és a közös tulajdon megszüntetését mellőző, míg a gyalogsáv vonatkozásában a felperesek tulajdonszerzését megállapító ítélet hozatalát, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását kérték, azzal, hogy a közös tulajdon megszüntetése tárgyában az elsőfokú bíróság olyan tartalmú döntést hozzon, amely az érdekegyensúlyt megtartja és biztosítja a felperesi ingatlanrész közútról történő megközelítését és közművekkel történő ellátását.

[12] Felülvizsgálati kérelmükben anyagi és eljárásjogi szabályok, a régi Ptk. 4. § (4) bekezdésének, 5. § (1) és (2) bekezdésének, 147. §-ának, 148. § (1), (4) bekezdésének, a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (Pp.) 3. § (2) bekezdésének, 206. § (1) bekezdésének, valamint az Alaptörvény XIII. cikk (1) bekezdése első fordulatának megsértését rótták fel az eljárt bíróságoknak, és hivatkoztak a bírói gyakorlatban kidolgozott elvek megsértésére is.

[13] Az I. és II. rendű alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős részítélet hatályban tartására irányult.

[14] Az I-II. rendű felperesek felülvizsgálati kérelme a következők szerint részben alapos.

[15] A közös tulajdon megszüntetése vonatkozásában a Kúria a következők miatt megalapozottnak találta a felperesek felülvizsgálati érvelését.

[16] A perben kialakult helyzetre figyelemmel előrebocsátja: a kereseti kérelemhez kötöttség (Pp. 213. §) a közöstulajdon-megszüntetési perben a közös tulajdon megszüntetéséhez való kötöttséget jelenti, annak módozatai vonatkozásában azonban a bíróság az objektív és szubjektív körülmények mérlegelésével, a Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (VIII. 19.) PK véleményében megfogalmazott méltányosság figyelembevételével belátása szerint dönthet egyik vagy másik megosztási mód alkalmazása mellett. A kereseti kérelemhez kötöttség e sajátos esete vezethet olyan, a perbelihez hasonló eljárásjogi helyzethez, amikor a bíróság helyt ad a keresetnek - elrendeli a közös tulajdon megszüntetését -, döntése azonban az eltérő megszüntetési mód alkalmazása miatt mégis sérelmes a felperes számára.

[17] Az adott esetben mind a felperesek, mind az I-II. rendű alperesek természetbeni megosztás alkalmazását kérték, a felperesek „hármas” megosztási tervei azonban nem kapták meg az építésügyi hatóság engedélyét. E tényt az eljárt bíróságok helytállóan értékelték a felperesek által indítványozott megosztás objektív akadályaként.

[18] Az I-II. rendű alperesek által kérelmezett „kettes” megosztás ugyanakkor rendelkezett a szükséges engedéllyel, alkalmazásának ezért - legalábbis építésügyi hatósági szempontból - nem volt akadálya. Megjegyzi a Kúria: az alpereseknek a keresettől eltérő megosztási indítványa érvényesítéséhez nincs szükség viszontkereset előterjesztésére, az I-II. rendű alperesek e tekintetben - helyesen - nem is éltek viszontkeresettel, ellenkérelem formájában terjesztették elő a közös tulajdon természetben történő megosztásának a keresetben foglaltaktól eltérő módjára vonatkozó kérelmüket.

[19] A természetbeni megosztásnál is, mint valamennyi egyéb megszüntetési lehetőségnél, irányadó a Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (V. 19.) PK véleményének előírása a méltányos rendezésre és arra, hogy a tulajdonostársaknak a közös tulajdon tárgyára vonatkozó használati megállapodását a közös tulajdon megszüntetése esetére is figyelembe kell venni. Alapvető annak biztosítása is, hogy az újonnan létrejövő önálló ingatlanok mindegyike megfelelő közúti összeköttetéssel rendelkezzen (régi Ptk. 167. §). A Kúria rámutat: a telekalakítás engedélyezése körében a közigazgatási hatóság a közigazgatási megfelelőség szempontjából vizsgálja a közúttal való összeköttetést, és azt az I-II. rendű alperesek tervei esetében rendben lévőnek találta, mivel a 61.439/1 hrsz.-ú, az I-II. rendű alperesek tulajdonába kerülő ingatlan a P. út, a 61.439/2 hrsz.-ú, az I-II. rendű felperesek, valamint a IX. rendű alperes tulajdonába kerülő ingatlan pedig az M. utca felől megközelíthető. A felperesi „hármas” megosztást elutasító közigazgatási határozatok indokaiból ugyanakkor kitűnik, hogy a középső, a tervek szerint felperesi tulajdonba kerülő önálló ingatlan M. utca felőli megközelítése műszakilag nem lehetséges, mert „a bal oldali telekhatár és az engedély nélkül épített felépítmény között nincs meg a 3 méter szélességű, bejárási útnak szánt terület”, míg az elsőfokú bíróság hatályon kívül helyezett közbenső ítéletében figyelembe vett elvi engedély a „hármas” megosztás végleges engedélyezéséhez a III-IV. rendű alperesek használatában álló területen lévő épület lebontását és a felperesi használatú lakóház legalább részbeni elbontását szabta feltételül.

[20] Mindezekből okszerűen az a - peradatok, különösen a helyszíni szemle adatai által is alátámasztott - következtetés adódik, hogy a „kettes” megosztás csupán formálisan biztosítja a felperesi ingatlanrész közúttal való összeköttetését, az ingatlanrészre történő bejutást, ez a lehetőség azonban nem felel meg a régi Ptk. szabályozása szerinti „megfelelőség” követelményének (régi Ptk. 167. §). Tény: a természetbeni megosztás kialakítása a konkrét eset sajátosságainak függvényében járhat bizonyos átalakítással, melynek költségeit, illetve az ingatlanban az átalakítás következtében esetleg bekövetkező értékcsökkenést a régi Ptk. 148. § (3) bekezdése rendelkezéseire figyelemmel különös gonddal kell vizsgálni. A jelen esetben nem lehet eltekinteni attól a - bejárás tekintetében több éve működő - használati megállapodástól, amely a felperesek ingatlanára történő ki- és bejutást a P. út felől biztosította.

[21] A kifejtettekből következően a közös tulajdonú ingatlan természetben történő megosztásának szükséges, de nem elégséges feltétele az építésügyi hatóság által engedélyezett telekalakítási terv és az ahhoz kapcsolódó vázrajz: a megosztás feltételeit a polgári anyagi jog szempontjai szerint is vizsgálni kell. Amennyiben a tervezett megosztás a polgári anyagi jog szabályainak nem felel meg, a természetbeni megosztás annak ellenére nem rendelhető el, hogy a megosztási vázrajz a közigazgatási engedélyekkel rendelkezik. A polgári anyagi jog az önálló ingatlanok kialakítása esetére követelményként írja elő a közúttal való megfelelő összeköttetést, továbbá a tulajdonostársak méltányos érdekeinek és a közös tulajdon használatával kapcsolatos megállapodásoknak a figyelembevételét.

[22] Az eljárt bíróságok a közigazgatási értelemben megfelelő közúti összeköttetés polgári jogi megfelelőségét nem vizsgálták, az azzal kapcsolatos adatokat csak formálisan értékelték, és nem vették figyelembe a tulajdonosok között a megközelítés tekintetében több éve fennálló, legalábbis hallgatólagos használati megállapodást. A Kúria ezzel kapcsolatban - az I-II. rendű alpereseknek a felülvizsgálati ellenkérelemben kifejtett érveire is figyelemmel - rámutat: a jog valóban nem támogatja a jogszabálysértésen - a jelen esetben az engedély nélküli építkezésen - alapuló előnyök szerzését, e tételt a régi Ptk. alapelvi szintű normában is kifejezte [régi Ptk. 4. § (4) bekezdés] és az a hatályos Polgári Törvénykönyvben is szerepel [2013. évi V. törvény 1:4. § (2) bekezdés]. A jelen helyzet azonban árnyaltabb ennél: az építmények létrehozásához kapcsolódóan - a jogvédte érdek jelentőségének megfelelően - az építésügyi szabályok maguk teszik lehetővé az eredetileg engedély nélkül, jogellenesen végzett építkezések jogszerűvé tételét a fennmaradási engedély, illetve az építkezéstől eltelt bizonyos idő fennmaradásra vezető hatásának elismerésével. E szabályok a jelen esetben is érvényesülnek, egyebek mellett ennek eredménye, hogy a felperesek felépítményére vonatkozó, végrehajtható bontási határozat máig nem áll rendelkezésre.

[23] A másodfokú bíróság álláspontjával ellentétben, az előzőekben kifejtettekkel összhangban a Kúria rámutat: nem lehet eltekinteni attól, hogy a helyzet kialakulásához azzal, hogy a felperesek építkezéséhez szükséges szállítmányokat az ingatlanra beengedte, a II. rendű alperes maga is hozzájárult. Helytállóan érveltek a felperesek azzal is, hogy az ingatlanrészükre történő bejutást abban az esetben is biztosítani kellene, ha telekrészük üres volna.

[24] Az ismertetett körülményeket az eljárt bíróságok nem vizsgálták és nem értelmezték, ezért jogszabálysértő módon osztották meg a közös tulajdont: a „kettes” megosztással olyan helyzetet teremtettek, hogy a 61.439/2 hrsz. alatt létrejövő ingatlan nincs ellátva megfelelő közúti összeköttetéssel, a felperesek ingatlanrésze ugyanis a jelen körülmények között nem, csupán a IX. rendű alperes tulajdonában álló terasz lebontásával válik megközelíthetővé az M. utca felől. A másodfokú bíróság tévesen foglalt akként állást, hogy a használat rendezése, a közútról történő megközelítés biztosítása kereseti kérelem hiányában nem része a pernek: az újonnan létrejövő ingatlanok megfelelő megközelíthetősége kifejezetten feltétele a természetbeni megosztásnak, a bíróság ítélete nem hozhat létre a jogszabályokkal (régi Ptk. 167. §) ellentétes helyzetet.

[25] A megosztás feltételeinek újbóli vizsgálata azonban a felülvizsgálati eljárásban az eljárás korlátai miatt [Pp. 275. § (1) bekezdés] nem végezhető el. Megjegyzi a Kúria: helytállóan hivatkoztak a felperesek arra, hogy a fellebbezési eljárásban előterjesztett, szolgalom alapítására irányuló kérelmük - épp a kereseti kérelemhez kötöttség sajátos érvényesülése miatt - a másodfokú bíróság álláspontjával szemben megengedett volt, különös tekintettel arra, hogy a felperesek a perben folyamatosan hangoztatták, hogy az alperesi kérelem szerinti megosztás elrendelésével megszűnik a területük megfelelő megközelíthetősége. Mivel azonban a közös tulajdon természetbeni megosztásának feltételei az elsőfokú eljárásban tisztázhatók teljes körűen, a Kúria a Pp. 275. § (4) bekezdése értelmében a jogerős részítéletet az elsőfokú bíróság részítéletére is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot utasította új eljárásra és új határozat hozatalára.

[26] A megismételt eljárásban elsődlegesen pótolni kell a hiányzó peres iratokat. A Kúria hangsúlyozza: nem az iratok hiánya a hatályon kívül helyezés oka, tény azonban, hogy a felterjesztett iratanyagban az 1997. és 2003. évek között keletkezett iratok nem lelhetők fel. Erre a másodfokú bíróság is utalt a 2005. október 11-én kelt, az elsőfokú bíróságnak a per tárgyalását felfüggesztő végzése elleni fellebbezés kapcsán hozott határozatában, amelyben elő is írta az elsőfokú bíróság számára az iratok pótlását, erre azonban nem került sor. Az iratok hiánya a per tárgyalásának esetleges elkülönítésével [Pp. 149. § (1) bekezdés] nem magyarázható, erre utaló peradat nincs és a bírósági ügyviteli szabályzatról szóló 14/2002. (VIII. 1.) IM rendelet (Büsz.) sem teszi lehetővé az elkülönítetten tárgyalt kérdések tekintetében az iratok elkülönített, esetleg más ügyszámon történő kezelését.

[27] A hiányzó iratokban foglaltaknak az elkülönült használatú ingatlanrészek megközelítésére vonatkozó megállapodás, a tulajdonostársak ezzel kapcsolatos együttműködésére utaló körülmények feltárása szempontjából is jelentősége lehet, ezek vizsgálata ugyanis elengedhetetlen a közös tulajdon megszüntetéséről való állásfoglaláshoz.

[28] Részletesen meg kell vizsgálni a középső - a felperesek kizárólagos használatában álló - ingatlanrész megközelítésének valamennyi lehetőségét, az esetleges szolgalom alapítását, és az így feltárt adatok ismeretében állást foglalni arról: megosztható-e a közös tulajdon vagy sem. Amennyiben az elkülönült használatú felperesi ingatlanrész megközelítése nem biztosítható megnyugtatóan, azaz nem áll rendelkezésre a közúttal való megfelelő összeköttetés, a Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (V. 19.) PK vélemény értelmében a kereset elutasításának is helye lehet. (Kúria Pfv.I.20.184/2015.)