Court allows compensation increase for expropriated land by correcting first-instance judge's error on modification power.

Közlekedési övezetbe sorolt, kedvezőtlen alakú, közforgalom számára megnyitott utakkal rendelkező, keskeny, részben partmenti rézsűvel rendelkező ingatlanok kisajátítása esetén a kártalanítás megállapításhoz az értékelés szempontjai [24/1976. tvr. 4. § (1) bek.; 1952. évi III. tv. 206. § (1) bek.]

[1] Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint a II.r. alperes 2003. január 17-én közúthálózat fejlesztése és az Aquincumi híd tervezett építése céljából a.../2 hrsz.-ú ingatlan teljes területe és a.../1 hrsz.-ú ingatlanból területrész kisajátítását kérte.

[2] A .../2 hrsz.-ú ingatlan területe KL-KT-III közlekedési célú közterület, Z-KK-III közkert, Z-FK-III fásított köztér, M-III/1 üzemi és telephely jellegű munkahelyi terület, egyéb helyre be nem sorolt közterület.

[3] A .../1 hrsz.-ú ingatlan kisajátított területe az I. és a II.r. felperes tulajdonában álló részt érintette kisajátítással érintett területrésze a KL-KT-III közlekedési célú közterület övezetbe sorolt.

[4] Az I.r. és a II.r. felperesek a perbeli ingatlanokat nyilvános pályázaton indulva, azt megnyerve, 2000. április 20-án kelt adásvételi szerződéssel szerezték meg a M. Rt.-től, m²-ként 2.816 és 2.818 forintos vételáron.

[5] Mindkét ingatlanon közforgalom számára nyitva álló utak vezetnek át. Az I-II.r. felperesek az ingatlanokat azzal a kötelezettséggel vásárolták meg, hogy a közforgalmat nem korlátozhatják.

[6] A .../2 hrsz.-ú ingatlanon található a HÉV vasúti pálya egy része, két csónakház gondnoki lakással, egy haszongépjármű kereskedés és a F. Kft. telepe.

[7] Az I.r. alperes a 2004. január 19-én kelt határozatával a kisajátítást elrendelte és a .../1 hrsz.-ú ingatlanrész kisajátításáért az I. és a II.r. felperesnek egyaránt 8.610.500 forint kártalanítást, míg a .../2 hrsz.-ú ingatlan teljes területének kisajátításáért az I. és a II. felperesnek egyaránt 330.045.429 forintot, míg a III.r. felperesnek 14.100.143 forint kártalanítást állapított meg.

[8] 2004. február 18-án az I.r. alperes határozatának felülvizsgálata iránt az I-II-III.r. felperesek keresetet nyújtottak be többletkártalanítás megállapítását kérve. Keresetükben a telekérték után megállapított kártalanítási összeg felemelését kérték.

[9] Keresetet nyújtott be továbbá a kisajátítást kérő, aki a kártalanítási összegből a telekértékre vonatkozó összeg leszállítását kérte.

[10] Az elsőfokú bíróság a pereket egyesítette, szakértői bizonyítást folytatott le. A felperesek, valamint az alperesi beavatkozó magánszakértői véleményeket csatoltak álláspontjuk alátámasztására. Az elsőfokú bíróság a perszakértő véleményét fogadta el ítélkezése alapjául. Az elsőfokú bíróság elfogadta a perszakértőnek azt a kiindulópontját az értékeléshez, hogy a perbeli ingatlanok gazdasági-befektetési célra alkalmasak, hasznosíthatók, a hasznosítás lehetőségeit a Fővárosi Szabályozási Kerettervről szóló 46/1998. (X.5.) Főv. Kgy. rendelet (a továbbiakban: FSZKT) az övezetekre előírt módon széles körben biztosította, amelyet a 2001. december 1-jén hatályba lépett Budapest Óbuda-Békásmegyer Városrendezési és Építési Szabályzatáról szóló Óbuda-Békásmegyer Önkormányzata Képviselő-testületének 32/2001. (XI.30.) rendelete (a továbbiakban: ÓBVSZ) korlátozott. A perszakértő a funkcióváltás lehetőségére, az ingatlanok környezetében a gazdasági-infrastrukturális fejlesztésekre is figyelemmel, a tényleges hasznosítás szempontjából is minősítve az ingatlanokat, 59.700 forint/m² fajlagos értéket határozott meg. Az út, a parkoló és a járdafelületek által elfoglalt területek után 50%-os értékcsökkenést alkalmazott. Így a teljes kártalanítási összeget 1.541.274.945 forintban határozta meg. A bíróság a perbeli szakértői vélemény alapján az I.r. alperes határozatát a kártalanítási összeg tekintetében megváltoztatta és a perszakértő által meghatározott összeget állapította meg kártalanításként.

[11] A jogerős ítélet ellen az alperesi beavatkozó, valamint a II.r. alperes élt felülvizsgálati kérelemmel.

[12] A Legfelsőbb Bíróság a 2007. február 14-én kelt Kfv.II.39.307/2006/21. számú végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította, mert azt állapította meg, hogy a perszakértői vélemény – amelyen a jogerős ítélet érdemi döntése alapul – ellentmondásos, megalapozottságához komoly kétség és aggály fér, az értékelési módszere ellentétes az ingatlanértékelés szabályaival. Az elsőfokú bíróság tévesen fogadta el a perszakértő értékelésének kiinduló pontjaként az övezeti és funkcióváltást, az ebből adódó hasznosítási lehetőségeket és a fejlődő ipari környezetre utalással a közlekedési területek értékemelkedését, az építési telkek árai alapján, azokkal azonos nagyságrendben kialakított fajlagos forgalmi értéket.

[13] A Legfelsőbb Bíróság kifejtette, hogy a kialakult piaci, forgalmi értéket kell alapul venni, az ingatlant az övezeti besorolása, tényleges hasznosítása alapján kell értékelni és összehasonlító adatként ugyanolyan övezeti besorolású, hasznosítású, művelési ágú ingatlanok vehetők figyelembe. A távlati hasznosítás lehetősége, a funkcióváltás feltételezése értéknövelő tényező nem lehet. Mindebből következően nem vizsgálható, hogy az adott övezet milyen beépítést tett volna lehetővé, ha azzal a tulajdonosok nem éltek, ilyen hasznosítási szándékuk nem volt. Sem a szándékolt – de meg nem valósult – távlati hasznosítás, sem a szabályozási terv szerinti távlati hasznosítás tényleges megvalósulás hiányában nem értékelhető. A perbeli terület évtizedek óta közlekedési céllal szabályozott, a közlekedési övezetből való átsorolásának semmilyen realitása nem volt. Az övezeti besorolás alapján megengedett hasznosítási módok, mint lehetőségek, tényleges hasznosítás hiányában az értékelésnél nem vehetők figyelembe. Az ingatlanok övezeti besorolásuknak és a ténylegesen fennálló hasznosítási módjuknak megfelelően értékelendők.

[14] Hangsúlyozta a Legfelsőbb Bíróság, hogy a kártalanítás jogszerű összegének meghatározásához a forgalmi érték megállapításánál kizárólag az összehasonlításra alkalmas ingatlanok vehetők figyelembe. A perben kirendelt szakértő az összehasonlításhoz alkalmasnak ítélt ingatlanok között ipari telkeket, belterületi építési telkeket, lakóépülettel beépített ingatlanokat is felsorolt, holott összehasonlításra ezek az ingatlanok nem alkalmasak. Közlekedési területet más övezetbe tartozó, más építménnyel beépíthető ingatlannal összevetni nem lehet. A perbeli ingatlanokkal semmilyen módon össze nem hasonlítható ipari célú telkek értékei, a belterületi telkek értékei az értékelésnél nem vehetők figyelembe, fajlagos érték megállapításánál sem képezhetik a statisztikai átlagár alapját.

[15] A parkoló szükséglet kielégítése érdekében vásárolt területre vonatkozó érték, illetve a III.r. felperes területbővítési szükséglete miatt vett ingatlanrész (.../3 hrsz., .../2 hrsz.), illetve a beavatkozó érdekkörében felmerült, az építési telekhez vásárolt, parkoló célú ingatlanrész) a vásárláshoz fűződő különleges érdek miatt nem vehető figyelembe, annak kényszerjellege kétséget ébreszt a valós piaci áron való értékesítésben. Az I-II.r. felperesek általi értékesítést (.../1 hrsz.), illetve a III.r. felperesi vásárlást (.../3 hrsz., .../2 hrsz.) mint nem érdektelen felek által kötött ügyletet ki kellett volna zárni az összehasonlító adatok köréből. A szakértőnek a kisajátításban nem érintett, független felek közti értékesítési adatokat kellett volna felkutatnia. Amennyiben helyben nem állt rendelkezésre ehhez kellő adat, Budapest más kerületeiből vagy más területről, de azonos övezeti besorolású területekre vonatkozó adatokat is felhasználhatott volna.

[16] A Legfelsőbb Bíróság rámutatott, hogy a szakértő nem adta kellő indokát annak, hogy az összehasonlítás köréből miért hagyta ki az I-II.r. felpereseknek a perbeli ingatlanok megvásárlására kötött szerződésben szereplő vételárat. A pályázathoz készült értékbecslési véleményt is értékelni kell. Nyílt pályázat esetén a verseny kizárása annak ismerete nélkül, hogy hány pályázó vett részt a pályázaton, nem megalapozott állítás. A vásárlás értékének értékelésekor nem hagyható figyelmen kívül, hogy az I-II.r. felperes a M. Rt. által használt, „közforgalmú vasút” művelési ágú területet vett, azzal a korlátozással, hogy a közutakon, a HÉV vonalán folyó közforgalmat nem akadályozhatják, így a megvett terület egy része számukra semmilyen módon nem volt hasznosítható. A felperesek olyan, közforgalom számára nyitva álló utak, járdák, útfelépítmények tulajdonosai az ingatlan-nyilvántartás szerint, amely területek számukra hasznosíthatatlanok, forgalomképtelenek. Ezekre a területekre 50%-os értékcsökkenés megállapítása nem tükrözi ezeknek a területeknek a tényleges hasznosíthatatlanságát, forgalomképtelenségét.

[17] Az aggályos szakértői véleményen alapuló ítélet a Pp. 206.§ (1) bekezdésébe, 177.§ (6) bekezdésébe, 182.§ (3) bekezdésébe ütközik.

[18] Az új eljárásra a Legfelsőbb Bíróság előírta, hogy az elsőfokú bíróság bizonyítási eljárás lefolytatást követően a felülvizsgálati ítéletben foglalt útmutatás és értékelési elvek alapján hozhat az elsőfokú bíróság megalapozott döntést a felperesek kereseti kérelméről.

[19] A 2007. április 4-én megindult új eljárásban az elsőfokú bíróság felhívta a szakértőt a szakvéleménye átdolgozására, kiegészítésére. A szakértő három összehasonlító adatot használt fel: a KV-TB övezetbe tartozó ingatlanra vonatkozó 1996. évi értékesítési adatot, amely a BKV Óbudai Remiz értékesítésére vonatkozott, továbbá a szintén KV-TB övezetbe tartozó kivett telephely, tömegközlekedési bázisterületbe sorolt ingatlan 2007. évi értékesítés adatát, valamint a Volánbusz végállomásnak helyet adó, kivett autóbusz pályaudvar megjelölésű KL-KE övezetbe sorolt ingatlan 2006. évi értékesítési adatát. Az elsőfokú bíróság dr. S. P. kiegészített szakértői véleményét nem tartotta megalapozottnak, mert a szakértő az alapszakvéleményétől eltérően a különböző hasznosíthatóságú és adottságú részekre bontástól elvonatkoztatott, az ingatlanok egészét egyenértékűnek tekintette és figyelmen kívül hagyta az ingatlanok meghatározott részeinek egyéb értéket befolyásoló adottságait. A szakvéleményt ezért ítélkezése alapjául nem fogadta el, hanem új szakértőt rendelt ki.

[20] M. P. szakértő az alapszakvéleményében a dr. S. P. kiegészített szakvéleményében felhasznált összehasonlító adatokat nem tartotta alkalmasnak a forgalmi érték megállapítására. A két perszakértő együttes meghallgatását követően M. P. az I. számú kiegészítő szakvéleményében ezeket az ingatlanokat mégis összehasonlításra alkalmasnak tartotta korrekciók alkalmazásával. M. P. szakértő az alapszakvéleményében kétféle forgalmi értéket határozott meg, első értékelésében csak közlekedési övezetbe tartozó kivett közforgalmú vasút, út ingatlanokat vett összehasonlító adatként figyelembe, melyből fajlagos forgalmi értékként 9.739 forint/m² értéket határozott meg, amelyet a kisajátítás időpontjára vonatkoztatva 10.208 forint/m²-ban határozott meg egységesen, minden kisajátítással érintett telekterületre. Az alapszakvéleményében „forgalmi érték 2.” megnevezéssel beépíthető, intézményi, munkahelyi övezetbe tartozó építési telkeket vett összehasonlító adatként figyelembe, melyből 15%-os értékkorrekciót alkalmazva a korrigált fajlagos forgalmi értéket 55.334 forint/m²-ben határozta meg (a továbbikban: alapszakvélemény második értékelés). Az összehasonlításra alkalmasságot azzal indokolta, hogy a Jegyző 2009 áprilisában arról tájékoztatta, hogy az út célra nem hasznosított területek nem közlekedési célra történő hasznosítása megvizsgálásra kerülhet. Feltételezte a szakértő, hogy a terület az Mozaik utcai ingatlanokhoz hozzácsatolható, zöldterülettel, intézményi területtel határos, szintén azokhoz a területekhez hozzácsatolható, ezen ingatlanok tekintetében a fajlagos forgalmi érték 90%-ában határozta meg a forgalmi értékét 49.800 forint/m²-ban, míg a T7 jelű területet – elhelyezkedése miatt – a korrigált fajlagos forgalmi érték 100%-ában 55.334 forint/m²-ra értékelte, a T4 és T5 jelű területeket a fajlagos forgalmi érték 33%-os mértékében, 16.600 forint/m²-ben határozta meg. Ez utóbbi értéket az I. számú kiegészítő szakvéleményében újból korrigálta és a T4, a T5 számú, csónakházas területekre 11.933 forint/m² korrigált forgalmi értéket határozott meg.

[21] Az elsőfokú bíróság megállapítása szerint M. P. szakértő helyesen osztotta fel a perbeli ingatlanokat azok tényleges funkciója alapján, a speciális tulajdonságokra, jellemzőkre figyelemmel. Minderre tekintettel a szakértő alapszakvéleményének első értékelését nem fogadta el ítélkezése alapjául, mert a kisajátított ingatlanok, illetve ingatlanrészek nem voltak teljes mértékben út, illetve közlekedés céljára hasznosított területek, így azokat nem lehetett csupán ilyen ingatlanokkal összevetni. A kisajátított ingatlanokon az övezeti besorolás szerinti használati módoktól eltérő, de jogszerű használati módok valósultak meg, a szakértő ezért az ingatlanokat helytállóan osztotta fel a tényleges használati funkció szerint. Az egyes területek tényleges felhasználási módját a peres felek nem vitatták. Az elsőfokú bíróság a szakértő alapszakvéleményének második értékelését sem fogadta el ítélkezése alapjául, mert a szakértő nem közlekedési övezetbe tartozó vagy közlekedési célú ingatlanok forgalmi értékét vette összehasonlításként alapul.

[22] A bíróság megállapította, hogy a szakértők széleskörű adatkutatás mellett sem találtak a perbeli ingatlanokkal azonos övezeti besorolású és egyben azonos hasznosítású ingatlanokat.

[23] M. P. I. számú szakértői vélemény kiegészítésében közlekedési övezetbe sorolt ingatlanokat vett alapul, de ezek közül – a szakértőnek a III. számú szakértői vélemény kiegészítésében kifejtettek szerint – az első értékeléshez, az alternatív közlekedési célú hasznosításhoz felhasznált összehasonlító adatoknál az alternatív hasznosíthatóság elvi lehetőségének feltételezéséből indult ki és e szerint differenciált a perbeli ingatlanok egyes területrészei között, azaz aszerint, hogy melyek lettek volna alkalmasak az övezeten belüli alternatív hasznosításra és melyek nem és nem az alapján differenciált, hogy mi volt vagy lett a tényleges hasznosítás. A szakértő korrekciót az alaphalmazból képzett fajlagos ár tekintetében csak az elhelyezkedés és az építményekkel való beépítettség miatt alkalmazott, de arra tekintettel nem korrigálta az értéket, hogy az egyes területrészek az övezeti besorolásnak megfelelően hasznosítottak vagy hasznosítatlanok, vagy az övezeti besorolástól eltérően hasznosítottak, vagy a megváltozott szabályok miatt az adott tevékenység folytatása már nem engedélyezhető. A bíróság szerint ezek is értékbefolyásoló tényezők, amelyekre a szakértőnek figyelemmel kellett volna lennie. A bíróság megítélése szerint a szakértő beépítésre nem alkalmas építési telkek adatait használta fel összehasonlító adatként, amelyet – az ítéleti döntésre tekintettel – az I.r. alperesnek az új eljárásban figyelembe kell majd vennie.

[24] Ugyanakkor – a bíróság szerint – M. P. szakértő nem adta kellő indokát annak, hogy miért hagyta ki az összehasonlító adatok közül a perbeli ingatlanok megvásárlására kötött szerződésben foglalt vételárat. A bíróság nem fogadta el, hogy a pályázati értékesítésre kiírt ingatlanok tekintetében a kényszer jellegű értékesítés megállapítható, mert ez konkrét ténnyel, körülménnyel nem került bizonyításra. Nem lehet kizárni – a bíróság álláspontja szerint – a perbeli ingatlanok vételárának figyelembe vételét csak azért, mert a kisajátításban érintett I-II.r. felperesek kötötték. Az elsőfokú bíróság elfogadta a szakvélemény I. számú kiegészítése második értékelésében figyelembe vett közlekedési hasznosítású ingatlanokat összehasonlító adatokként, mert ezek kivett közforgalmú vasút, illetve vasúti létesítmények elhelyezésére szolgáló területek értékesítésére vonatkoztak. Az ebből az adathalmazból képzett fajlagos forgalmi érték további korrekcióra nem szorult, ezért a 7.955 forint/m² fajlagos forgalmi érték elfogadható volt. Ezen érték alapulvételével a szakértő az egyes területek tényleges hasznosítását figyelembe véve alkalmazott különböző értékkorrekciókat attól függően, hogy a területrészek útként funkcionáltak vagy attól eltérő hasznosításúak voltak. Az értékkorrekció megítélése szakértői kompetenciába tartozik, mely kérdésben – a bíróság megítélése szerint – a szakértő helyesen járt el.

[25] Az elsőfokú bíróság a peres felek által csatolt magánszakértői véleményeket, szaktanácsadói véleményt, értékbecslést a bizonyítékok köréből kizárta. A bíróság álláspontja szerint a felek által csatolt magánszakvélemények nem voltak alkalmasak a perbeli szakvéleményben foglaltak cáfolatára. Egyrészt azért nem, mert az összehasonlító adatok nem feleltek meg a perbeli ingatlanok jellemzőinek, másrészt azért, mert szaktanácsadói vélemény nem volt magánszakértői véleménynek sem tekinthető, mert az alapeljárásban eljárt szakértő véleményéhez fűzött észrevételeket, illetve azért, mert az ingatlanforgalmi jelentés közvetlenül összehasonlításra alkalmas adatokat nem tartalmazott, a C. Kft. értékbecslése az ingatlanok egyes részeinek tényleges hasznosítási módját nem vette figyelembe. Mindezek alapján ezek a vélemények, magánszakértői vélemények a forgalmi érték megállapításához nem szolgáltattak releváns bizonyítékot. Kifogásolta a bíróság ezekkel a véleményekkel szemben azt is, hogy azok még az alapperben keletkeztek, így a legfelsőbb bírósági végzésben foglalt, az új eljárásra adott útmutatásra nem voltak tekintettel. Az új eljárásban készült magánszakértői véleményeket sem tartotta a bíróság megfelelőnek, mert az E. Rt. jelentése összehasonlító adatokat nem tartalmazott, a T. N. által készített magánszakértői vélemény pedig csak a korábbi szakvéleményeket elemezte, a hasznosításra semmilyen adatot nem tartalmazott, az felhasznált adatok nem az adóhatóság adatbázisából származtak. A Műszaki Igazságügyi Szakértői Testület (a továbbiakban: MISZT) véleménye a bíróság megítélése szerint nem minősült szakvéleménynek, mert egyrészt csak a perbeli szakvélemények elemzését végezte el és M. P. alapszakvéleményének első értékelésével értett egyet. Ez a vélemény az okiratok egy részének ismeretében a beavatkozó irányított kérdései alapján készült, ezért sem volt elfogadható bizonyítékként. A bíróság kifejtette, hogy az igazságügyi szakértői véleményeket véleményező okiratok magánszakvéleménynek nem minősülnek, csak a szakvélemény kritikájának tekinthetők és ilyenek minősült a MISZT véleménye is.

[26] A bíróság ítéletében elemezte a kisajátítási eljárásban eljárt szakértők szakvéleményét is, megjegyezve, hogy K. I. L. szakvéleménye nem minősült a Legfelsőbb Bíróság iránymutatásában foglalt értékelési szabályoknak megfelelő szakvéleménynek, nem tartalmazta az összehasonlító adatok részletes adatait, a B. részéről S. J. okleveles építészmérnök igazságügyi szakértő által adott szakvélemény az értékképzés során alkalmazott korrekciókat nem részletezte a közlekedési övezetbe tartozó, volt MÁV területek tekintetében figyelembe vett összehasonlító adatok körében. Megjegyezte továbbá a bíróság, hogy a B. részéről szakvéleményt adó szakértő nem kisajátítási szakértő, ezért sem fogadható el a szakvélemény az ítélkezése alapjául. M. I. L. szakvéleményét sem fogadta el a bíróság, mivel nem csupán a kisajátításban érintett felektől független összehasonlító adatokat tartalmazott és az összehasonlító adatok között a perbelitől eltérő övezeti besorolású, ipartelek megjelölésű ingatlant is figyelembe vett, továbbá az értékképzése nem volt követhető.

[27] A perbeli ingatlanok jelentős része közlekedési célú övezetbe volt sorolva az ingatlanok megvásárlásakor is, az ÓBVSZ 2001. december 1-jén történő hatályba lépésével az övezeten belüli építési, hasznosítási lehetőségek megváltoztak a korábbi kerületi szabályozáshoz képest és ez a változás, mint az övezet általános hatása az ingatlan értékére kihatott. A bíróság kifejtette továbbá, hogy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 30.§ (6) bekezdése értelmében a kártalanítás megfizetésére a II.r. alperes kötelezett, mert fővárosi érdek volt az adott ingatlanokon az úthálózat fejlesztése.

[28] A III.r. felperes a perben tartott első tárgyalást követően kérte, hogy a tulajdoni hányadoktól eltérően kerüljön megállapításra a kártalanítás. A bíróság megállapítása szerint a keresetváltoztatás tilalma nem állapítható meg, de az elsőfokú bíróság az ítéletével elrendelt új eljárásra figyelemmel kimondta, hogy a megismételt eljárásban az I.r. alperes az I-II-III.r. felperesek részére megállapítandó kártalanítást a felek megállapodására tekintettel a tulajdoni hányadtól eltérően is megállapíthatja.

[29] Az elsőfokú bíróság a 2008. január 1-vel bekövetkezett jogszabályváltozást úgy értelmezte, hogy a megváltoztatási jogköre megszűnt, mert a kisajátításról szóló, 2008. január 1-jével hatályba lépett 2007. évi CXXIII. törvény (a továbbiakban: Kstv.) 42. (1) bekezdés f) pontja a bíróság megváltoztató jogkörét szabályozó Pp. 339.§ (2) bekezdés i) pontját hatályon kívül helyezte. A perben irányadó és még alkalmazandó Ktvr. rendelkezései nem biztosítanak megváltoztatási jogkört a bíróságnak, és a Pp. 339. (2) bekezdés i) pontjának hatályon kívül helyezését követően nem került meghozatalra olyan eljárási szabály, amely az ítélet meghozatalakor a bíróság részére megváltoztatási jogkört biztosítana, ezért a bíróság ítéletével az I.r. alperes határozatát a kártalanítási összeg vonatkozásában hatályon kívül helyezte és az I.r. alperest e körben új eljárásra kötelezte.

[30] Az új eljárásra az I.r. alperes számára előírta, hogy a Legfelsőbb Bíróság végzésében foglalt útmutatásnak és értékelési elveknek eleget téve, továbbá a jelen ítéletben foglaltakat figyelembe véve szakértő kirendelésével tisztázza a perbeli ingatlanok kisajátításkori értékét. Az elsőfokú bíróság iránymutatásában rögzítette, hogy M. P. által alkalmazott területfelosztás és az általa alkalmazott összehasonlító adatok köre a szakvélemény I. számú kiegészítésében helytállóan került megállapításra mind a közlekedési célú ingatlanok és az alternatív hasznosítás körében, ezért ezek az összehasonlító adatok az új eljárásban is felhasználhatók, mert a kisajátított ingatlanok egyes részei nem csupán nyomvonal jellegű, közlekedésre hasznosított területek voltak. Az új eljárásban – a bíróság szerint – állást kell foglalni arról, hogy az összehasonlító adatok között az ingatlanok vételára figyelembe vehető-e. A kisajátítás alapjául szolgáló forgalmi értéket a kisajátított ingatlanok egyes részeinek tényleges hasznosítására tekintettel, differenciáltan, megfelelő korrekciókkal kell megállapítani és a megismételt eljárásban a I-III.r. felperesek részére a felek megállapodására tekintettel az eszmei tulajdoni hányadtól eltérően is megállapítható a kártalanítás. Figyelembe kell venni a bíróság szerint, hogy az ÓBVSZ hatályba lépésével az övezeten belüli ingatlanhasznosítási lehetőségek megváltoztak, amely az ingatlanok forgalmi értékére kihatott, a kártalanítást a II.r. alperes érdekében elrendelt korlátozás miatt a II.r. alperesnek kell megfizetnie.

[31] A jogerős ítélet ellen az I-III.r. felperesek, a IV.r. felperes, az alperesi beavatkozó élt felülvizsgálati kérelemmel.

[32] A IV.r. felperes felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és elsődlegesen az I.r. alperes határozatának megváltoztatásával a kártalanítás összegének M. P. alapszakvéleményének első értékelése szerinti összegben történő megállapítását, másodlagosan az elsőfokú bíróság másik tanácsának vagy másik azonos hatáskörű bíróságnak a kijelölésével az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását.

[33] Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság ítélete sérti Pp. 2.§-át, 164.§ (1)-(2) bekezdését, 177.§ (1) és (6) bekezdését, 182.§ (3) bekezdését, a 221.§-át – helyesen az (1) bekezdését –, 275.§ (5) bekezdését, 339.§ (1) – helyesen (2) bekezdése – i) pontját, továbbá az igazságügyi szakértői tevékenységről szóló 2005. évi XLVII. törvény (a továbbiakban: Szakértői tv.) 16.§ (1) bekezdését.

[34] Az alperesi beavatkozó felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és elsődlegesen az I.r. alperes határozatának megváltoztatásával M. P. alapszakvéleményének első értékelésében meghatározott kártalanítási összeg megállapítását, másodlagosan az elsőfokú bíróság másik tanácsának vagy másik azonos hatáskörű bíróságnak kijelölésével az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását kérte. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti az Alaptörvény XIII. cikk (2) bekezdését, XV. cikk (1) bekezdését, XXVIII. cikk (1) bekezdését, a Pp. 2.§-át, 164.§ (1)-(2) bekezdését, 167.§ (1) bekezdését, 177.§ (1) és (6) bekezdését, 182.§ (3) bekezdését, 206.§ (1) bekezdését, 221.§ (1) bekezdését, 275.§ (5) bekezdését, 335/A.§ (1) bekezdését, a Pp.-nek a bírósági eljárás megindulásakor hatályban volt 339.§ (2) bekezdés i) pontját, a Ktvr. 1.§-át, a Kstv. 41.§ (1) bekezdését.

[35] A felülvizsgálati kérelmek – az alábbiak szerint – az eljárási kifogások tekintetében részben alaposak, részben alaptalanok, az összegszerűséget érintően az I-III.r. felperesek felülvizsgálati kérelme alaptalan, a IV.r. felperes és az alperesi beavatkozó felülvizsgálati kérelme alapos.

[36] A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 272.§ (2) bekezdése és a 275.§ (2) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelmek keretei között, az abban konkrétan megjelölt jogszabálysértések körében vizsgálta felül. besorolásra.

[37] Az ÓBVSZ 124.§ (1) bekezdése alapján a KL-KT-III jelű övezet kizárólag közlekedési célú közterületek, nyomvonal jellegű jelentős közlekedési építmények elhelyezésére szolgál. Az ÓBVSZ 124.§ (4) bekezdése szerint az övezet területén önálló üzemanyagtöltő állomás, illetőleg egyéb gépjármű szolgáltató építmény nem létesíthető.

[38] Az ÓBVSZ hatályba lépéséig a BVKSZ 51.§ 19. számú táblázat A) pontjának bg) alpontja szerint üzemanyagtöltő állomások csak akkor voltak építhetők, ha azt a KSZT lehetővé tette, azonban a területre KSZT elfogadásra nem került, így az ÓBVSZ 124.§ (4) bekezdésében foglalt üzemanyagtöltő állomás építésének kizárása nem jelentett tényleges szigorítást elfogadott KSZT hiányában.

[39] A 34/2002.(XII.11.) ÖK rendelettel elfogadott új Kerületi Szabályozási Terv (a továbbiakban: új KSZT) a két ingatlan építésjogi státuszát nem változtatta meg, egyik sem vált építési telekké. Budapest Településszerkezeti Tervében az út nyomvonala a főváros közlekedési főrendszerbe tartozóan rögzítve van, a Közlekedésfejlesztési Rendszerterv és a Budapest Városfejlesztési Koncepciója is tartalmazza, ezért az ingatlanok átsorolása kizárható, hiszen szerkezeti szerepű nyomvonalról van szó, amelyet a főváros évtizedek óta rögzít az övezeti besorolások által.

[40] Az RRT szerint mindkét ingatlan jelentős részében 60-as jelű közlekedési területbe tartozott, amely nem állt ellentmondásban az Általános Szabályozási Keretterv övezeti besorolásával. A kétszintű szabályozás között ellentmondás nem állapítható meg. Az elsőfokú bíróság ítélete indokolásában maga is megállapítja, hogy a perbeli ingatlanok jelentős része közlekedési céllal volt szabályozva már az I-II.r. felperesek ingatlanvásárlásakor is. Ugyanakkor tévesen állapította meg a bíróság, hogy övezeten belüli lehetőségek az ÓBVSZ hatályba lépésével a korábbi kerületi szabályozáshoz képest megváltoztak. Az elsőfokú bíróság indokolása hiányos, mert nem fejti ki az ítéletében, hogy milyen lehetőségek változtak meg, mert üzemanyagtöltő állomás építésére sem az ÓBVSZ hatályba lépése előtt a BVKSZ 51.§ 19. számú táblázat A) pontjának b/bg) alpontja nem adott lehetőséget a területre vonatkozó KSZT elfogadásának hiányában, sem az ÓBVSZ 124.§ (4) bekezdése nem tette lehetővé 2001. december 1-től a perbeli területen üzemanyagtöltő állomás építését.

[41] Mindezzel összefüggésben az I-III.r. felperesek alaptalanul állították, hogy az ÓBVSZ a hatályba lépésével minden fejlesztési elképzelést blokkolt.

[42] Hangsúlyozza a Kúria, hogy a kisajátítási eljárásban az ingatlan forgalmi értékében bármilyen fejlesztési elképzelés abban az esetben vehető figyelembe, ha ahhoz a fejlesztéshez, beruházáshoz az érintett ingatlantulajdonosok igazolt módon lépéseket tettek a beruházás megvalósítása érdekében. A felülvizsgálati tárgyaláson tett nyilatkozatban az I-III.r. felperesek bírói kérdésre nem nyilatkoztak úgy, hogy üzemanyagtöltő állomást kívántak volna létesíteni, nem igazolták és nem is bizonyították, hogy üzemanyagtöltő állomás létesítéséhez bármiféle lépést tettek volna, de üzemanyagtöltő állomás létesítését sem a BVKSZ 51.§ 19. számú táblázat A) pontjának b/bg) alpontja, sem a később hatályba lépett ÓBVSZ 124.§ (4) bekezdése nem tette lehetővé, ezért ilyen irányú fejlesztési elképzelés mind a jogszabály adta lehetőség hiányában, mind konkrét beruházási szándék és igazolt, beruházást megvalósító lépések hiányában nem vehető figyelembe, így üzemanyagtöltő állomás létesítésének megszűnése, mint fejlesztési lehetőség korlátozása, kizárása a perbeli ingatlanok kapcsán nem állapítható meg.

[43] Az I-III.r. felperesek a felülvizsgálati kérelmükben állított fejlesztési elképzelésnek és aktivitásnak semmilyen formáját – az őket a Pp. 164.§ (1) bekezdése alapján terhelő bizonyítási kötelezettség ellenére – nem igazolták, nem bizonyították, ezért a fejlesztési elképzelések I-III.r. felperesek által állított korlátozása a forgalmi érték megállapításánál nem vehető figyelembe.

[44] Az ingatlanok kisajátításakor a kártalanítás alapjául szolgáló forgalmi értéket a kisajátításkor fennálló övezeti besorolásra, művelési ágra és esetleges hasznosításra is figyelemmel kell megállapítani. A kártalanítás megállapítása során az Étv. 30.§ (6) bekezdése nem alkalmazható, mert nem korlátozási kártalanítási eljárásról van szó és nem is útlejegyzési eljárásról, hanem a Ktvr. szerinti kisajátítási eljárásról. A Kúria ezért az elsőfokú ítéletből az Étv. 30.§ (6) bekezdésével kapcsolatos ítéleti indokolást mellőzni rendeli.

[45] Az alperesi beavatkozó a magánszakértői véleményt adó MISZT képviselőjének meghallgatására irányuló bizonyítási indítvány elutasítását sérelmezte. Mivel a Pp. a kisajátítási eljárásban eljárt szakértő, illetve magánszakértő esetében a szakértő-tanúkénti meghallgatás szabályait nem ismeri, a bíróság ezért amennyiben szükségesnek ítéli a magánszakértő, illetve a kisajátítási eljárásban eljárt szakértő meghallgatását, akkor ezeket a személyeket csak tanúként hallgathatja meg és a tanúkénti meghallgatásukkor módot kell adnia arra, hogy szakkérdésre vonatkozóan is nyilatkozatot tehessenek, azért, hogy adott esetben a perbeli szakvélemény, a kisajátítási eljárásban keletkezett szakvélemény és a magánszakvélemények közötti ellentmondások feloldhatóak lehessenek, ezért az elsőfokú bíróság téves indokkal utasította el a MISZT képviselőjének meghallgatására irányuló bizonyítási indítványt.

[46] Az alperesi beavatkozónak az új szakértő kirendelésére irányuló bizonyítási indítványát a bíróság ugyancsak téves indokkal utasította el. Az elsőfokú bíróságnak az új szakértő kirendelésére irányuló bizonyítási indítvány elutasítására felhozott az az indoka, hogy csak alapelveket kell rögzítenie az új eljárás elrendelésére figyelemmel, téves, ahogy téves az is, hogy egy újabb szakértő a rendelkezésre álló és feltárt összehasonlítható adatokból nem tud megalapozott és törvényes, aggálymentes szakvéleményt adni, mert a bíróság abból a téves álláspontból indult ki, hogy sem övezeti besorolásban, sem tényleges hasznosításban a perbeli ingatlanokkal azonos ingatlanok, összehasonlító adatok nem voltak feltárhatók. Ez az ítéleti megállapítás ellentmond annak is, hogy a bíróság ítéletében egyes, meghatározott összehasonlítható adatok felhasználását jogszerűnek tekintette, felhasználásukat előírta. A bíróságnak a törvényességi felügyeleti eljárásban nem csak az a feladata, hogy a határozat törvényességéről állást foglaljon, hanem az is, hogy az új eljárásra konkrét szempontokat határozzon meg és amennyiben a rendelkezésre álló bizonyítékok elégségesek, hitelt érdemlőek és aggálymentesek, maga határozza meg az összehasonlításra alkalmas adatok körét, az értékelés szakmai szabályoknak megfelelő módját, a kisajátítás után járó kártalanítás összegét. Így a bíróságnak nem csak az alapelvek rögzítése a feladata. A Kúria az elsőfokú bíróságnak a szakértői vélemény értékelésével kapcsolatos felülvizsgálati kifogásokra ítélete indokolásának későbbi részében tér ki.

[47] Az eljárási kifogások között az alperesi beavatkozó hivatkozott arra, hogy az elsőfokú bíróság tévesen foglalt állást az ingatlantulajdonosok közötti megállapodás kapcsán a Pp. 335/A.§ (1) bekezdésének alkalmazhatósága kizártsága kérdésében. A 2005. november 1-jei hatállyal beiktatott Pp. 335/A.§ (1) bekezdése a keresetváltoztatás tilalmára vonatkozó szabályozást vezetett be, ez a rendelkezés csak az ezt követően indult eljárásokban irányadó, ezért a korábban megindult eljárásban nem alkalmazható. Ezt a szabályozást megelőzően is azonban a közigazgatási perekre irányadó volt a Pp. 146.§ (1) bekezdése és a kialakult bírói gyakorlat (a Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának az aktuális jogalkalmazási kérdésekről 2002. december 6-án kiadott véleménye III/8. pontjában kifejtettek) szerint a keresetváltoztatás tilalmába ütközik, ha a fél a keresetében a határozatnak csak meghatározott irányú felülvizsgálatát kérte és a per során később, a határozatnak keresetben nem támadott részére kívánja a keresetét kiterjeszteni, keresetkiterjesztésében a határozat más irányú felülvizsgálatát is kéri, keresetét kiterjeszti az eredetileg nem támadott rendelkezésekre, döntésekre is. Az I-III.r. felperesek keresetükben a kártalanításnak a tulajdoni hányadoktól eltérő módon való megfizetését nem kérték, a III.r. felperes hivatkozott utóbb arra a T7-tel jelölt rész tekintetében, hogy a maga részére kéri a kártalanítás megállapítását, mely kérelem az eredetileg benyújtott kereseti kérelmének nem volt része, abban nem szerepelt, így ez a kérelme a keresetváltoztatás tilalmába ütközik, ezért az érdemben nem bírálható el.

[48] A felek a kisajátítási eljárásban a tulajdoni hányadtól eltérő felosztásra egyezség megkötését vállalták, a bíróság pedig csak arról dönthet, ami a kisajátítási határozat része, amelyről a hatóság rendelkezett. Az I-III.r. felpereseknek e tárgyban megkötött egyezsége nem volt, azt egymás között kívánták rendezni a kisajátítási határozat meghozatala után a kártalanítás eltérő mértékű felosztásával, így ebben a kérdésben a bíróság sem dönthetett, az ilyen irányú, elkésetten előterjesztett kereseti kérelem érdemben nem is volt elbírálható. Törvénysértően rendelte el a bíróság a tulajdoni hányadtól eltérő mértékben a kártalanítás felosztását, mert erre csak a felek egyezségkötése esetén van mód, ilyen egyezségkötésre viszont nem került sor.

[49] Kúria ezt követően az ingatlanok értékelésével kapcsolatos felülvizsgálati kérelmeket vizsgálta.

[50] Az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy szakértői kompetenciába tartozik, hogy a szakértő az ingatlanok értékét hogyan állapítja meg, mert nincs olyan jogszabály, amely az ingatlanok vonatkozásban mindenre kiterjedő szabályozást tartalmazna. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a szakértő a szakmai szabályok alapján jár el, és egyes, nem kifejezetten kisajátításra irányadó szabályokat is elvi szinten alkalmazhat, és a kisajátítási eljárásban követendő jogszabályokat és nemzetközi ajánlásokat is alkalmazhat.

A Kúria a jelen ítéletében már rámutatott arra, hogy a bíróság a törvényességi felügyelet keretében, az elsőfokú bíróság által szakértői kompetenciába sorolt feladatok vizsgálatára is jogosult és egyben köteles is, a szakértői véleményről ugyanis meg kell tudnia állapítania azt, hogy a szakértő által felhasznált összehasonlító adatok megfelelőek-e, azaz az összehasonlításra felhasznált ingatlanok a perbeli ingatlanok értékmeghatározóival, jellemzőivel azonosak-e, azaz a szakértő azonos övezeti besorolású /közlekedési övezetbe tartozó/ telkeket vett-e figyelembe, az összehasonlító adatokat eltérő értékjellemzők esetében megfelelő korrekciókkal tette-e alkalmassá a perbeli ingatlanokkal való összehasonlításra, az értékkorrekciók mértéke az összehasonlító adatok és a perbeli ingatlanok közötti eltérések korrigálására alkalmasak-e, ezáltal a korrigált fajlagos forgalmi érték megállapítására helytállóan került-e sor.

Az igazságügyi szakértőnek a szakmai értékelési szabályok szerint kell eljárnia, a piaci érték meghatározására a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997.(VIII.1.) PM rendelet (a továbbiakban: PMr.) csak korlátozottan, iránymutatásként alkalmazható, a TEGoVA Európai Értékbecslési Szabvány 2003-ban kiadott kiadványát kell alapul vennie a piaci érték megállapítására. A szakértőt kirendelő bíróság a szakvélemény gondos, mindenre kiterjedő vizsgálatával állapíthatja meg azt, hogy a szakvélemény megalapozott, ezért értékelése az ítélet alapjául szolgálhat-e. A Legfelsőbb Bíróság végzése szerint a forgalmi érték megállapításakor a helyben kialakult piaci (forgalmi) értéket kell alapul venni, az ingatlant az övezeti besorolása, a tényleges hasznosítása alapján kell értékelni, összehasonlító adatként ugyanolyan övezeti besorolású, hasznosítású, művelési ágú ingatlanok vehetők figyelembe.

A távlati hasznosítás lehetősége, a funkcióváltás feltételezése értéknövelő tényező nem lehet, sem a szándékolt – de meg nem valósult – távlati hasznosítás, sem a szabályozási terv szerinti távlati hasznosítás tényleges megvalósulás hiányában nem értékelhető. A Legfelsőbb Bíróság megállapítása szerint a funkcióváltás lehetősége a perbeli esetben nem volt megállapítható, a perbeli terület évtizedek óta közlekedési céllal szabályozott, a közlekedési övezetből való átsorolásnak semmilyen realitása nem volt.

Az övezeti besorolás alapján megengedett hasznosítási módok, mint lehetőségek, tényleges hasznosítás hiányában az értékelésnél nem vehetők figyelembe. Az ingatlanok övezeti besorolásuknak és a ténylegesen fennálló hasznosítási módjuknak megfelelően értékelhetők.

[51] A Kúria megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a Legfelsőbb Bíróság végzésében foglaltaknak nem tett eleget, mert – az ítélete 33. oldalának a harmadik-ötödik bekezdéseiben kifejtettek szerint – összehasonlításra alkalmasnak találta a M. P. szakértői véleménye I. számú kiegészítésében szereplő alternatív közlekedési célú hasznosításhoz alkalmas ingatlanokat azokra a területrészekre, amelyek a kisajátításkor ténylegesen nem útként hasznosítottak voltak. A Legfelsőbb Bíróság a fentebb idézett végzésében azt is kifejtette, hogy a szándékolt, de meg nem valósult szabályozási terv szerinti távlati hasznosítás tényleges megvalósulás hiányában nem értékelhető.

Nem lehet ezért az összehasonlító adathalmaz válogatásának szempontja az alternatív hasznosítás lehetősége vagy az alternatív közlekedési célú használatra alkalmasság. M. P. szakértő az alapszakvéleménye 7. oldalán maga fejtette ki, hogy a perbeli ingatlanok hasznosíthatósága és értéke szempontjából annak tulajdonított jelentőséget, hogy a Jegyző a 2009. április 22-én kelt tájékoztatásában úgy fogalmazott, hogy az esetlegesen készülő Kerületi Szabályozási Tervben (KSZT) megvizsgálásra kerülhetett volna, hogy az adott térségben milyen funkciókör helyezhető el a keretövezetben felsorolt funkciók közül.

A szakértő ennek a kijelentésnek olyan jelentőséget tulajdonított – tévesen –, hogy az övezeti átsorolásnak, változtatásnak reális lehetősége volt, ezért az alternatív hasznosíthatóság elvi lehetőségét figyelembe véve határozott meg az alapszakvéleményében egy második értékelést, fejlesztésre alkalmas területek adatait figyelembe véve. Ezt az elsőfokú bíróság helytállóan vetette el ítélete 33. oldalának második bekezdésében foglalt érvelése szerint. Azonban az elsőfokú bíróság az alternatív hasznosítás elvi lehetőségét tévesen fogadta el.

Az az elvi lehetőség, hogy a KSZT megalkotásakor a kerületi önkormányzat a távlati szabályozás érdekében elrendelt övezeti korlátozások jogszerűségét megvizsgálja, nem jelenti azt, hogy ezen ingatlanok távlati, vagy elvi felhasználásának lehetősége értékelési szempont lehet. A szakértő a szakvéleménye III. számú kiegészítése 3. oldalán maga fejtette ki, hogy az alternatív hasznosíthatóság elvi lehetőségének feltételezésénél a forgalmi érték meghatározásánál az ingatlanokat alapvetően úgy differenciálta, hogy melyek lehettek volna alkalmasak övezeten belüli alternatív hasznosításra és melyek nem és nem az alapján differenciált, hogy mi volt vagy mi lett a tényleges hasznosítás. A szakértőnek ez az eljárása az értékelés szabályaival és a Legfelsőbb Bíróság végzésében foglaltakkal is ellentétes.

A szakértőnek azt kellett volna vizsgálnia, hogy az adott övezeten belüli hasznosítási lehetőségek megvalósultak-e, az ingatlan miként volt hasznosított, nem pedig azt, hogy milyen elvi hasznosítási lehetőségek álltak fenn. Az összehasonlító adatok körében felhasznált 1996. évi értékesítési adat időben annyira távoli a 2004. évi kisajátítási időponttól, hogy az semmilyen értékkorrekcióval nem hidalható át, ezért azt az értékelések közül már ez okból is ki kellett volna zárni. A KV-TB/XI. tömegközlekedési bázisterület besorolású ingatlan és 1,5 szintterületi mutatóval beépíthető.

Az ingatlanon autóbusz remíz található. Ez az ingatlan a perbeliektől eltérő övezeti besorolású, térmértékéből adódóan beépíthető, elhelyezkedése, nagysága, alakja jóval kedvezőbb, ezért összehasonlításra a lényegi eltérések miatt alkalmatlan, ahogy a .../3 hrsz.-ú ingatlan is, amely kivett telephely, a KV-TB-IX-01 övezetbe tartozó része beépített a tömegközlekedés járműtelepével, a I-IX-09 intézményi övezetbe sorolt részén villamos remíz található. Ez az ingatlan is alakjánál, elhelyezkedésénél, nagyságánál, beépíthetőségénél és a más övezeti besorolásba tartozásánál fogva a perbeli ingatlanokkal nem hasonlítható össze, korrekciókkal sem alkalmas értékelésre.

A.../10 hrsz.-ú ingatlanon üzemanyagtöltő állomás működik, és az ingatlan ugyan KL-KT övezetbe sorolt, de a felépítményre tekintettel és az 1997. évi – távoli – értékesítésre figyelemmel összehasonlító adatként jogszerűen a fentiekben kifejtettek szerint nem vehető figyelembe.

[52] Az elsőfokú bíróság azt is figyelmen kívül hagyta továbbá, hogy az összehasonlító adathalmazba nem sorolható beépíthető, kereskedelmi célú fejlesztési ingatlan. A fenti összehasonlításul szolgáló ingatlanokon megvalósult használat a perbeli ingatlanokon nem valósítható meg a perbeli ingatlanok kedvezőtlen alakja, nyomvonal jellegű formája, nagysága, elhelyezkedése, önálló megközelítése hiányában, továbbá azért is, mert jogszabály módosítás, övezeti átsorolás valószínűtlensége miatt kizárt a KL-KT övezeti besorolás szerinti közlekedési céltól eltérő hasznosítás. A perbeli ingatlanok nem minősíthetők ezért fejlesztési területnek, így az alternatív közlekedési célú hasznosítással rendelkező, közlekedési keretövezetbe tartozó ingatlanokkal a perbeli ingatlanok nem hasonlíthatók össze.

[53] A bíróság ítélete 33. oldalának utolsó bekezdésében figyelembe veendőnek ítélte, hogy az egyes övezeti besorolások mellett milyen jogszerű hasznosítási módok valósulnak meg. A bíróság azonban nem tárta fel, nem állapította meg, hogy milyen konkrét jogszerű hasznosítási módok valósultak meg a perbeli ingatlanokon. Mert az I-III.r. felperesek korábbi felülvizsgálati tárgyaláson tett nyilatkozata szerint az ingatlanok egyes részei, a meglevő épületek bérbeadásán túlmenően semmilyen más módon hasznosításra nem kerültek. A bíróság ítéletében a konkrét tények feltárása, bizonyítása nélkül, a Pp. 206.§ (1) bekezdésébe és 221.§ (1) bekezdésébe ütközően tett megállapítást a jogszerű, tényleges használatra.

[54] A tényleges használat, hasznosítási mód kérdése összefügg a M. P. szakértő által alkalmazott és az elsőfokú bíróság által elfogadott területfelosztás jogszerűségével is. Az ingatlanokon közforgalom számára nyitva álló magánutak húzódnak. A .../2 hrsz.-ú ingatlanon három felépítmény van, a Bogdáni utca és a Mozaik utca közötti szakasz rakparti út menti rézsű. Az ingatlan szabálytalan alakú, hossza 1300 méter, szélessége jellemzően 17-28 méter között van, a Mozaik utcai csomópontnál 57 méter széles. Az ingatlan hasznosítását a kedvezőtlen alakja, illetve természeti domborzata korlátozottá teszi. A .../1 hrsz.-ú ingatlan a másik ingatlan folytatása, amelyen nem található felépítmény, a kisajátítás ennek az ingatlannak csak kis részét, 678 m² területét érinti.

[55] A kedvezőtlen méretű és alakú ingatlanok tekintetében fejlesztési cél megvalósításának feltételezése nem indokolt. Az elsőfokú bíróság ezért tévesen állapította meg ítélete 32. oldalának második bekezdésében, hogy a kisajátított ingatlanok nem voltak teljes mértékben utak, nem voltak teljes mértékben közlekedés céljára ténylegesen hasznosított területek, ezért nem lehetett őket csupán ilyen ingatlanokkal összevetni. Az elsőfokú bíróság megállapításával szemben semmilyen jogszerű használat nem volt bizonyított, tényleges használat nem valósult meg az ingatlanokon, ezért az ingatlanokat kizárólag közlekedési célú hasznosíthatóságot feltételezve, csak ilyen jellemzőkkel bíró ingatlanokkal lehetett összehasonlítani. M. P. ennek megfelelően kutatott fel – az alapszakvéleménye 28. oldalán felsoroltan – KL-KT közlekedési övezetbe sorolt ingatlanokat, melyek az összehasonlítás alapjául elfogadhatóak voltak. Ugyancsak elfogadható volt az elsőfokú bíróság által az ítélkezés alapjául elfogadott M. P. szakvéleményének I. számú kiegészítésében foglalt „összehasonlító adatok 2.” elnevezés alatt csoportosított közforgalmi vasút, illetve a KL-VA övezetbe sorolt három ingatlan adata is.

[56] AZ M. P. szakvéleményének I. számú kiegészítésében foglaltak kapcsán a Kúria megjegyzi, hogy erről a szakvéleményről a szakértő a III. számú kiegészítésében azt állította, hogy a szakvéleménye I. számú kiegészítése a ténylegesen fennálló állapot szerint különböztetett meg a fajlagos értékek tekintetében. A szakértőnek ez a megállapítása a szakvéleményben rögzített alternatív hasznosíthatóság elvi lehetőségének ellentmond, tényleges hasznosítást a szakértő a szakvéleményében nem is állapított meg, de ilyen megállapítást a bíróság sem tett. Nem fogadható el olyan szakértői megállapítás, hogy a KL-KT, illetve KV-TB övezet összehasonlíthatóságánál a közlekedésű célú hasznosításon túli hasznosítási mód vélelmezéséből indul ki. Sem a szakvélemény, sem a bíróság nem adott választ arra, hogy a közlekedési célú hasznosítás, illetve az azon túli hasznosítási mód konkrétan mi volt, ilyen hasznosítási mód a perbeli ingatlanokon nem valósult meg, ennek hiányában, illetve fejlesztési lehetőség kizártsága okán, az eltérő övezet miatt a KV-TB jelű övezetbe sorolt ingatlanok összehasonlító adatként nem vehetők figyelembe. A szakértő a szakvélemény I. számú kiegészítésében a területrészek között ténylegesen aszerint differenciált, hogy az út és HÉV nyomvonalon kívüli ingatlanrészek milyen további, övezeten belüli egyéb célra hasznosíthatók. Ezért ezekre a területekre a fejlesztési célú, KV-TB övezetbe sorolt, alternatív közlekedési célú hasznosításra alkalmas adathalmazból képzett fajlagos átlagárat, amely adathalmaz a korábban kifejtettek szerint összehasonlításra nem alkalmas. Az alternatív hasznosíthatóság a szakértő szerint elvi lehetőség, ezért mint az elkülönítés alapja, kiindulópontja nem fogadható el. A területfelosztás nem a tényleges hasznosítás szerint különböztetett, ezért a területfelosztás nem lehet alapja különböző forgalmi értékek megállapításának. A területfelosztás tekintetében az elsőfokú bíróság az ítéletében iratellenesen állapította meg, hogy azt a peres felek nem vitatták, mert azzal sem a beavatkozó, sem a II.r. alperes nem értett egyet.

[57] Mindezek alapján a Kúria azt állapította meg, hogy M. P. szakvéleményének I.,II.,III. számú kiegészítései az ítélkezés alapjául nem fogadhatók el és M. P. alapszakvéleményének második értékelése (forgalmi érték 2. megnevezés alatt) az összehasonlító adatok körében a más övezetbe tartozó ingatlanok felhasználásával szintén nem fogadható el a jogszerű értékelés alapjául.

[58] Az elsőfokú bíróság a felek által csatolt magánszakértői vélemények kapcsán helytállóan fejtette ki, hogy az a felek nyilatkozatának minősül, a szabad bizonyítás rendszerében bizonyítékként felhasználható, annak bizonyítékként való értékelése során figyelemmel kell lenni arra, hogy bár az a fél megrendelésére készült, de tartalmánál fogva alkalmas lehet az igazságügyi szakértői vélemény cáfolatára. Az elsőfokú bíróság a magánszakértői véleményeket nem fogadta el, nem tartotta alkalmasnak arra, hogy a perbeli szakértői véleményben foglaltakat cáfolják.

Az alperesi beavatkozó vitatta a magánszakvélemények bizonyítékok köréből való kizárását. Az alperesi beavatkozó szerint az E. Rt. két jelentése a környéken elhelyezkedő ingatlanok jellemző árairól adott képet. Ez a jelentés mivel a perbeli ingatlanokra nem vonatkoztatható adatokat tartalmazott, azokhoz nem volt felhasználható. A környékbeli ingatlanok jellemző árai eltérő övezeti besorolásuk miatt nem nyújtanak segítséget a perbeli szakvélemény megítéléséhez, figyelmen kívül hagyásuk nem volt jogsértő.

A C. Kft. értékbecslését az elsőfokú bíróság arra tekintettel jogsértően zárta ki, hogy az nem veszi figyelembe az ingatlan tényleges hasznosítási módját. Tényleges hasznosítási mód hiányában a KL keretövezetbe tartozó, MÁV Rt. által értékesített ingatlanok figyelembe vehetők az összehasonlító adatok körében. T. N. magánszakértői véleménye azért került a bíróság által mellőzésre, mert az abban szereplő adatok nem az adóhatóság adatbázisából származtak, illetve a hasznosításra semmilyen adat nem állt rendelkezésre.

A beavatkozó helytállóan mutatott rá arra, hogy önmagában az a tény, hogy az adatok nem az adóhatóság adatbázisából valók, még nem indok a magánszakértői vélemény mint bizonyíték kizárására és nem támasztja alá a magánszakértői vélemény alaptalanságát. Az elsőfokú bíróság a MISZT véleményét sem fogadta el bizonyítéknak, mert azt nem tartotta szakvéleménynek és álláspontja szerint az csak a perbeli szakvélemények elemzését végezte el. Az elsőfokú bíróság jogsértően mellőzte ezen magánszakvélemény figyelembe vételét, mert a szakértői testület véleménye a szakmai értékelési szabályokra nézve megalapozott megállapításokat tartalmaz, azzal a Kúria is egyetért.

Helytállóan fejtette ki a szakértői testületi vélemény, hogy a perszakértők tévesen ítélték meg az ingatlanok hasznosítását, hasznosíthatóságát. Rámutatott ezen testületi vélemény, hogy az ingatlan jelenlegi hasznosítása túlnyomórészben út, útpadka, parkoló, a Duna-parti területrész, csónakház és rézsű. Helytállóan mutatott rá a szakértői testület véleménye arra is, hogy a perbeli ingatlanok szabálytalan, kedvezőtlen alakja, elhelyezkedése, az önálló megközelíthetőség hiánya miatt lényeges eltérést mutat a kedvező adottságú, a telek nagysága, mérete miatt beépítésre, fejlesztésre alkalmas telkektől.

Beépíthető, közlekedési övezeti, fejlesztési célú telkekkel nem összehasonlítható. A perbeli ingatlanok fejlesztési célú hasznosíthatósága az ingatlanok objektív adottságai miatt (a telkek kedvezőtlen alakja, elhelyezkedése, önálló megközelíthetőség hiánya, stb.), valamint a fejlesztéshez szükséges jogszabály módosítás valószerűtlensége miatt lényegében kizárt. A Kúria megállapítása szerint a szakértői testületi vélemény megalapozott és jogszerű, annak a bizonyítékok köréből való kizárására jogsértően került sor.

Téves a bíróságnak az az indoka is, hogy a szakértői testületi vélemény a beavatkozó irányított kérdéseire készült, mert azt egy véleményező testület arra feljogosított tagjai adták és a perbeli szakvélemény megalapozott kritikájának tekinthető, így annak figyelembe vételétől a bíróság nem zárkózhatott volna el.

[59] A beavatkozó és a IV.r. felperes is helytállóan hivatkozott arra, hogy a kisajátítási eljárásban kirendelt B. részéről eljárt S. J. szakvéleményét az elsőfokú bíróság tévesen tekintette alkalmatlannak, mert az nem részletezte az értékképzés során alkalmazott korrekciókat. Ezen szakértői vélemény közlekedési övezetbe sorolt, MÁV által értékesített területeket vett összehasonlításként alapul. Az így megállapított fajlagos forgalmi érték jóval alatta maradt az elsőfokú bíróság által elfogadhatónak tartott forgalmi értéknek. Helytállóan utalt rá S. J., hogy az értékelt ingatlanok nem építési telkek, III. kerületi építési telkekkel nem hasonlíthatók össze, budapesti viszonyban nem találni példát közlekedési övezetű, KL-KT terület adásvételére. Budapesten jelentősebb forgalomban levő közlekedési területeket a MÁV értékesített, ezért vett alapul a MÁV Rt. által értékesített ingatlanokat. Ennek a szakvéleménynek az összehasonlító adatai figyelembe vehetők. Önmagában az a körülmény, hogy ez a szakvélemény nem számszerűsíti az értéknövelő tényezők, illetve értékcsökkentő tényezők mértékét, önmagában emiatt még nem teszi alkalmatlanná azt a valós érték megállapításához bizonyítékként való értékelésre és a perbeli szakvéleménnyel való összevetésre. Az elsőfokú bíróság ezt a kisajátítási eljárásban keletkezett szakvéleményt – jogszabályi hivatkozás nélkül – azon az alapon is törvénysértően zárta ki a bizonyítékok köréből, hogy a szakértőt nem tekintette kisajátítási szakértőnek. Az intézet részéről eljárt S. J. igazságügyi és építésügyi szakértő, ingatlanforgalmi és statikus szakértő, okleves építészmérnöki végzettséggel rendelkezik. A szakvélemény adásának időpontjában, 2003 júniusában S. J., mint okleveles építészmérnök ingatlan értékbecslési szakterületen eljárhatott, kisajátítási ügyekben igazságügyi szakértői véleményt adhatott. Az I.r. alperesi jogelőd általi kirendelésekor (a 9/2006.(II.27.) IM rendelet 42.§ (7) bekezdés a) pontja értelmében) okleves építészmérnöki végzettséggel rendelkező személy kisajátítás szakterületen igazságügyi szakértőként eljárhatott.

[60] A megismételt eljárásban dr. S. P. kiegészítő szakvéleménye, dr. S. P.-nak szakvélemény kiegészítése az ítélkezés alapjául nem fogadható el, mert ahogy arra a Kúria végzése is rámutatott, a közforgalom számára nyitott magánút, parkoló és járdafelület területekre alkalmazott 50%-os értékcsökkenés nem tükrözi ezeknek a területeknek a tényleges hasznosíthatatlanságát, forgalomképtelenségét. A szakértő korábbi szakvéleményével egyezően árazta be az út, a parkoló és a járdafelületek értékét és ugyanúgy 50%-os értékcsökkenést alkalmazott mint, amelyet a Legfelsőbb Bíróság törvénysértőnek ítélt. A szakértő a döntését azzal indokolta, hogy az 50%-os értékcsökkenés a lehető legnagyobb mértékű értékcsökkenés, amely még megállapítható. A Kúria ezt az értékelést és indokolást nem tartja elfogadhatónak, mert az olyan telekterület, amely a közforgalom számára nyitott utak, járdák, gépjárműbehajtók területét jelenti, a tulajdonos számára semmilyen módon nem hasznosítható terület, forgalomképtelen, ezért az 50%-os szorzó alkalmazása nem fejezi ki ezeknek a területeknek a forgalomképtelenségét. A szakvéleményben hivatkozott PMr. 1. számú melléklete nem a kisajátításra irányadó értékelési szabályokat tartalmazza, ezért az csak iránymutatásként vehető figyelembe, a szakértő attól kellő indok esetén eltérhet.

[61] Az elsőfokú bíróság jogsértően járt el, amikor nem foglalt állást arról, hogy az ingatlanok vételára összehasonlító adatként figyelembe vehető-e. A Legfelsőbb Bíróság végzésében nem zárta ki az összehasonlító adatok köréből a vételárat, mert nem tekintette a kisajátításban érintett felek közötti ügyletnek. A nyílt pályázat megnyerésével megszerzett ingatlan ugyanis nem tekinthető kényszer jellegű értékesítésből származónak, és nem állapítható meg a vásárláshoz fűződő különleges érdek sem, ezért a vételár figyelembe vételének mellőzésére nincs megalapozott indok. S. J. is helytállóan állapította meg, hogy a pályázathoz készített értékbecslés megalapozott. A 2000. évi 2.816, illetve 2.818 Ft/m² forgalmi érték 2004. évre történő indexálásával, M. P. alapszakvéleménye 28. oldalán alkalmazott GKI telekárindex számításával 5.655, illetve 5.659 Ft/m² (az alperesi beavatkozó számítása szerint 5.519, illetve 5.548 Ft/m²) forgalmi érték adódik. Ez az érték is azt mutatja, hogy a vételár piaci viszonyok között kialakult vételár volt. M. P. alapszakvéleményében az első értékelésben a 9.739 Ft/m² fajlagos érték korrigálás után 10.208 Ft/m², a szakvélemény I. számú kiegészítésében összehasonlító adatok 2. alaphalmaz adatai alapján 7.955 Ft/m², S. J. által megállapított a 2000-2003. közötti 5.700-6.300 Ft/m² fajlagos értékek kisajátításra vonatkoztatott 7.000 Ft/m² értéke nem túlzó, egymástól nem számottevően eltérő értékek.

[62] Mindezek alapján a Kúria megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a Pp. 206.§ (1) bekezdését, 221.§ (1) bekezdését, a Pp. 182.§ (3) bekezdését megsértve járt el, az új eljárásra adott útmutatásában tévesen állapította meg, hogy a perbeli ingatlanokat nem lehet csupán nyomvonal jellegű, közlekedésre hasznosított közlekedési keretövezetbe tartozó ingatlanokkal összevetni és tévesen állapította meg azt is, hogy jogszerűen használhatók fel a közlekedési, fejlesztési területek összehasonlító adatként, továbbá azt, hogy a területfelosztás megfelelő és használható az alternatív hasznosíthatóság körében és azt is tévesen állapította meg, hogy az ÓBVSZ hatálybalépésével a használati lehetőségek korlátozottá váltak. Ennek kapcsán az Étv. 30.§ (6) bekezdésére is az elsőfokú bíróság tévesen hivatkozott.

[63] A perbeli ingatlanok értékelésére összehasonlító adatként való figyelembe vételre M. P. 70. számú alapszakvéleményének első értékeléshez felhasznált adatok alkalmasak, amelyek kizárólag a közlekedési övezetbe sorolt ingatlanokat tartalmaznak, továbbá S. J. szakvéleményében felhasznált, a MÁV Rt. által értékesített közlekedési övezetbe tartozó ingatlanok összehasonlító adatai használhatók fel, mely adatokból adódóan a perbeli időszakra a korrigált fajlagos forgalmi érték – a beavatkozó és IV.r. felperes által is elfogadott – 10.208 forint/m² mértékben adódik.

[64] A IV.r. felperes és az alperesi beavatkozó ezzel az értékkel kalkulált kártalanítási összeget fogadta el a kisajátított ingatlanok kártalanításaként, ezért ennél alacsonyabb érték a felülvizsgálati eljárásban a keresethez kötöttség okán nem volt megállapítható. A IV.r. felperesnek a kártalanítási összeg leszállítására irányuló keresete korlátja a megállapítható kártalanítás mértékének, az általa megjelölt forgalmi érték alatt a Kúria nem állapíthatja meg a kártalanítás összegét.

[65] A felülvizsgálati kérelemmel élő felek egyaránt vitatták azt az elsőfokú ítéleti megállapítást, hogy a bíróság a perben megváltoztatási jogkörrel nem rendelkezett a Pp. 339.§ (2) bekezdés j) pontjának 2008. január 1-től történő hatályon kívül helyezése folytán. Az elsőfokú bíróság ebben a jogkérdésben tévesen foglalt állást. A Pp. idézett rendelkezésének hatályon kívül helyezésére azért került sor, mert 2008. január 1-jével hatályba lépett az új kisajátításról szóló törvény, a Kstv., amely maga rendelkezett a 32.§ (1) bekezdés f) pontjában a közigazgatási határozat megváltoztatásának lehetőségéről, ezért helyezte hatályon kívül a Pp. fentebb idézett rendelkezését. A Kstv. hatályba lépésével egyidejűleg a Ktvr. hatályon kívül helyezése nem jelentette egyúttal azt, hogy a Ktvr. hatálya alá tartozó kisajátítási perekben, a bírósági eljárás megindulásakor hatályban levő Pp. 339.§ (2) bekezdés j) pontja nem alkalmazható, még akkor sem, ha az ítélet meghozatalára 2008. január 1-jét követően kerül sor. Mindezek alapján a Kúria megállapítása szerint az elsőfokú bíróság megváltoztatási jogkörrel rendelkezett, ezt a jogkörét tévesen zárta ki.

[66] Az I-III.r. felperesek a Jat. 15.§-ának megsértésére e körben alaptalanul hivatkoztak, mert ez a rendelkezés a Jat. 33.§ (1) bekezdése folytán csak a Jat. 2011. január 1-jei hatályba lépését követően kihirdetett jogszabályokra alkalmazható.

[67] A Kúria az elsőfokú bíróság ítéletét a fentiekben kifejtettekre figyelemmel a Pp. 275.§ (4) bekezdésében foglalt rendelkezés alapján hatályon kívül helyezte, az I.r. alperes jogelődjének a határozatát a kártalanítás összege tekintetében a Pp. 339.§ (2) bekezdés j) pontja alkalmazásával megváltoztatta. Az I-II-III.r. felperesek többletkártalanítás megállapításra irányuló keresetét a Pp. 339.§ (1) bekezdése értelmében elutasította.

[68] A Kúria a telekterületek értékét 10.208 forint/m² forgalmi értékkel számította, a I-III.r. felperesek az út, járda, és a felépítmények értékét mindösszesen 48.928.000 forint értékben elfogadták, keresetükben nem támadták, ahogy a IV.r. felperes sem. Mindkét ingatlan telekértékét a Kúria egységesen 10.208 forint/m² alapulvételével, összesen 330.524.832 forintban határozta meg és a tulajdoni hányadoknak megfelelően rendelkezett a kártalanításnak az egyes tulajdonosokat megillető összegéről.

(Kúria Kfv.II.37.028/2015.)