Court orders tax authority to re-evaluate property value considering tenant occupancy as a valuation factor.

A forgalmi érték meghatározása során értékelni kell az irodaingatlan bérlő általi használatát is.

[1990. évi XCII. Tv. 68. §, 70. § , 102. § (1) bek.]

[1] A felperes 2012. január 16-án megvásárolta a B. belterület helyrajzi szám alatt található, az ingatlan-nyilvántartásban kivett lakóház, udvar megjelölésű ingatlan 1.104/10.000-ed tulajdoni hányadát. A 153,53 m2 alapterületű lakás a földszinten irodából, teakonyhából, közlekedőből, az emeleten 4 db irodából és WC + előtérből áll, a hozzátartozó erkéllyel. Az ingatlant az eladóval 2011. november hónapban kötött, 5 éves határozott időtartamú bérleti szerződéssel bérlő használja. A felek az ingatlan lakott forgalmi értékét 29.500.000 Ft-ban, a beköltözhető forgalmi értékét 41.500.000 Ft-ban határozták meg.

[2] A Nemzeti Adó- és Vámhivatal Észak-budapesti Adóigazgatósága /a továbbiakban: elsőfokú hatóság/ a 2013. augusztus 13. napján kelt 5511753768 számú fizetési meghagyásában a felperest az iroda 42.960.400 Ft-ban megállapított forgalmi értéke után 1.718.416 Ft, az ingatlanhoz tartozó garázs 1.500.000 Ft forgalmi értéke után 60.000 Ft, mindösszesen: 1.778.416 Ft visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelezte.

[3] Döntését az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény /a továbbiakban: Itv./ 3.§ /1/ bekezdése, 18.§ /1/-/2/ bekezdései, 68.§-70.§-ai, 102.§ /1/ bekezdés e) pontja alapján hozta meg.

[4] A fellebbezés folytán eljárt alperes a 2014. június 23. napján kelt határozatával a fizetési meghagyást helybenhagyta. Indokolása szerint az ingatlan iroda célra történő hasznosítása miatt nem minősül lakóingatlannak, így a lakottság figyelembe vételére nincsen lehetőség.

[5] A felperes keresetében a határozatoknak a megváltoztatását és a szerződésben megállapított „lakott” vételár utáni illetékkiszabást, illetve a hatályon kívül helyezésüket és a hatóság új eljárásra kötelezését kérte.

[6] Hivatkozott arra, hogy a bérleti jogviszony a forgalmi értéket jelentősen: 40-60%-os arányban csökkenti, mely szempontot az adóhatóságnak értékelnie kell volna. A szerződő felek meghatározták a beköltözhető, illetve a lakott forgalmi értéket, méghozzá akként, hogy a vételár a beköltözhető érték 70,7%-a.

[7] Hivatkozott az EBH1999. 74. számú döntésre, amelyben a Legfelsőbb Bíróság (egyebek mellett) kifejtette: „Megállapítható, hogy az ingatlanforgalomban és a bírói gyakorlat alapján a bérleti jog (lakottság) az ingatlan (lakás) beköltözhető forgalmi értékét általában 40-60%-kal csökkenti”, továbbá utalt a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény /a továbbiakban: Ktv./ 12. § /1/ bekezdésére, amely szerint „ha a kisajátított épületben levő lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget bérlő vagy egyéb használó használja, forgalmi értékként a lakott értéket kell figyelembe venni”.

[8] Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította.

[9] Indokolása szerint a felperes kizárólag a lakottság figyelmen kívül hagyása miatt vitatta a hatóság forgalmi érték megállapítását. Egyet értett az alperessel abban, hogy az Itv. 102.§ /1/ bekezdés f) pontjának utolsó mondata alapján a felperes által megvásárolt ingatlan nem minősül lakásingatlannak, mivel az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már 5 éve más célra, irodaként hasznosították, illetve hogy a lakottságot, mint értékcsökkentő tényezőt csak lakóingatlan esetén lehet figyelembe venni. A perbeli ingatlan iroda céljára történő hasznosítása miatt nem minősül lakóingatlannak, így a lakottság figyelembe vételére nem volt lehetőség.

[10] A felperes felülvizsgálati kérelmében az ítélet hatályon kívül helyezését és a keresete teljesítését kérte.

[11] Álláspontja szerint a jogerős ítélet, ahogyan az alperes határozata is, sérti az Itv. 68.§ /1/ bekezdését, 102.§ /1/ bekezdés e) pontját, mert az Itv. alkalmazásában a lakottságot az illetékkiszabás alapjául szolgáló forgalmi érték meghatározásánál értékcsökkentő tényezőként figyelembe kell venni.

[12] A felülvizsgálati kérelem alapos.

[13] A visszterhes vagyonátruházás illetékfizetési köteles szerzés /Itv. 1.§/, ha az illeték tárgya ingatlannak visszteher mellett történő megszerzése, utána visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni /18.§ /1/ bekezdés/.

[14] Az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket az illeték fizetésére kötelezett fél köteles közölni a jogügylet bejelentésekor. A forgalmi érték az Itv. 102.§ /1/ bekezdés e) pontja szerint: az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában - a vagyontárgyat terhelő adósságok, továbbá az ingatlanon a vagyonszerző javára az elidegenítéskor megszűnő bérleti jog figyelembevétele nélkül - árként általában elérhető.

[15] Ha a bejelentett érték az állami adóhatóság megítélése szerint a forgalmi értéktől eltér, a forgalmi értéket maga a hatóság határozza helyszíni szemle, összehasonlító értékadatok alapján, valamint az illeték fizetésére kötelezett nyilatkozata ismeretében, szükség esetén külső szakértő bevonásával (Itv. 70.§ /1/-/2/ bekezdések).

[16] Az állami adóhatóság a forgalmi érték megállapítása érdekében az összehasonlító értékadatok közül a következőket köteles - más értékmeghatározókkal együtt – mérlegelni (Itv. 70.§ /3/ bekezdés b) pont): ingatlanszerzés esetében a település, nagyobb település esetén az egésztől elhatárolható kisebb területi egység, külterület esetében a gazdaságilag összefüggő térség ingatlanforgalmának legalább 2 évet átfogó értékmeghatározóit; így különösen a folyamatában növekvő vagy csökkenő ingatlanforgalmat, vagy az ingatlanforgalom teljes hiányát, a település, illetőleg a térség ennek megfelelő vagy ettől eltérő értékadatait, továbbá az illetékkiszabás tárgyát képező ingatlanhoz térben és időben legközelebbi ingatlanszerzés olyan adatait, amely a forgalmi érték megállapításánál számításba vehető. Összehasonlítani elsősorban az azonos rendeltetésű ingatlanokat kell. Ha a településen összehasonlításra alkalmas ingatlan nincs, a forgalmi érték megállapításánál a térséghez tartozó hasonló adottságú települések ingatlanszerzési adatai is felhasználhatók.

[17] Az Itv. rendelkezik tehát a forgalmi érték meghatározásának eljárásáról, amelynek során az adóhatóságnak figyelemmel kell lennie az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvénynek /a továbbiakban: Art./ a tényállás tisztázási és bizonyítási kötelezettségét előíró 97.§ /4/ bekezdésére, valamint az Art. 5.§ /1/ bekezdése alapján alkalmazandó, a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény 2.§ /3/ bekezdésére, amely szerint a közigazgatási hatóság az eljárás során az érintett ügyre vonatkozó tényeket veszi figyelembe, minden bizonyítékot súlyának megfelelően értékel, döntését valósághű tényállásra alapozza.

[18] Az adóhatóság nem fogadta el az iroda felperes által közölt vételárát forgalmi értékként, ezért azt bizonyítási eljárás lefolytatását követően maga határozta meg. Értékelte az ügy dokumentumait, helyszíni szemlét tartott, összehasonlító ingatlanszerzési adatokat vizsgált. A Kúria egyet értett a felperessel abban, hogy a hatóságnak az ingatlan bérlő által történő használatát is értékelnie kellett volna. Az Itv. 70.§ /3/ bekezdése szerint ugyanis az állami adóhatóság a forgalmi érték megállapításakor az összehasonlító értékadatokat „más értékmeghatározókkal együtt” köteles mérlegelni.

[19] A Kúria álláspontja szerint „az állami adóhatóság a forgalmi érték megállapítása érdekében az összehasonlító értékadatok közül a következőket köteles - más értékmeghatározókkal együtt – mérlegelni” törvényszöveg olyan gyűjtőfogalom, amely nem zárja ki, amelybe beletartozik az is, hogy az ingatlan értékét befolyásolhatja, ha azt bérlő használja. A mikénti (értéknövelő, értékcsökkentő, az értéket esetleg nem változtató) befolyásolás a konkrét illetékügy egyéni elbírálásához tartozik, ahogyan a felperes által megszerzett vagyontárgy esetében is.

[20] Az adóhatóságnak tehát - azzal együtt, hogy lakásingatlan megszerzése esetén vizsgálja annak lakottságát – irodaként használt ingatlan forgalmi értékének meghatározásakor értékelnie kell, mint „más értékmeghatározó”-t az iroda bérlő általi használatát.

[21] A Kúria egyet ért az EBH1999. 74. számú döntésben foglalt azon megállapítással, hogy illetékügyben a forgalmi értéket az Itv., és nem a kisajátításra vonatkozó jogszabályhelyek alkalmazásával kell megállapítani.

[22] Mindezek folytán a Kúria a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény /a továbbiakban: Pp./ 275.§ /4/ bekezdése alapján a jogerős ítéletet, továbbá az alperes határozatát hatályon kívül helyezte, és a másodfokú hatóságot új eljárásra kötelezte.

[23] Az új eljárásban a hatóságnak az Itv. 70.§ /3/ bekezdés a) pontjában foglalt „más értékmeghatározókkal együtt” törvényszöveg alapján vizsgálnia és értékelnie kell azt is, hogy a felperes által megvásárolt ingatlan forgalmi értékét befolyásolta-e és miként az, hogy az irodát a vétel időpontjában bérlő használta.

(Kúria, Kfv.V.35.297/2015.)