Court upheld lease validity against usufructuary heirs, rejecting claim that death terminated binding contract.

A KÚRIA

mint felülvizsgálati bíróság

Pfv.V.22.053/2014/3.szám

A Kúria a személyesen eljárt felperesnek Dr. Kiss József ügyvéd által képviselt alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a Győri Járásbíróság előtt P.20.920/2012. számon megindított perében a Győri Törvényszék 2014. június 18. napján meghozott 2.Pf.20.220/2014/3. számú jogerős ítélete ellen a felperes 2014. november 10. napján előterjesztett felülvizsgálati kérelme folytán meghozta a következő

Í t é l e t e t:

A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi a felperest, hogy leletezés terhével 8 napon belül rója le a hiányzó 20.000 (Húszezer) Ft felülvizsgálati eljárási illetéket.

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s:

A 11 ha 2140 m2 területű szántó művelési ágú 193,7 aranykorona értékű ingatlan a felperes édesapjának a tulajdona volt. 2002. augusztus 1.-jén megkötött szerződéssel az ingatlant 2009. augusztus 1-ig haszonbérbe adta az alperesnek. 2009. március 15.-én meghalt; hagyatékát, s abban a perben ingatlant is, a felperes és testvére örökölték édesanyjuk özvegyi haszonélvezeti jogával terhelten. Az örökhagyó által kötött haszonbérleti szerződés lejártát követően a haszonélvező is az alperesnek adta át öt évre haszonbérbe az ingatlant. A haszonélvező 2012. február 16.-án elhunyt. A felperes és testvére 2012. március 10.-én kötöttek haszonbérleti szerződést. A felperes és testvére ezt követően kérelmet nyújtottak be a Körzeti Földhivatalhoz az alperes földhasználati jogának a földhasználati nyilvántartásból való törlése iránt. A földhivatal a kérelmet elutasította azzal az indokkal, hogy a korábban kötött és még hatályban lévő szerződés megszűnte nem volt megállapítható. A másodfokú hatóság a határozat elleni fellebbezést elutasította.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a haszonbérleti szerződés édesanyja, a haszonélvező halálával megszűnt. A keresetét arra alapította, hogy az elhunyt haszonélvező által a haszonélvezettel terhelt ingatlanra kötött szerződések a tulajdonost nem kötik. Mivel a haszonélvezeti jogtól mentessé vált ingatlannal való rendelkezésben az elhunyt haszonélvező által kötött szerződések a tulajdonost nem korlátozzák, így ő és testvére jogosultak voltak új haszonbérleti szerződést kötni. Arra az esetre, ha a bíróság a szerződés megszűntét nem állapítaná meg, annak érvénytelenné nyilvánítását kérte. Állította, hogy az alperessel kötött haszonbérleti szerződés jogszabályba ütközik, mert az írásba foglalt szerződés szövege alapján a haszonbér összege nem határozható meg, továbbá azért is mert a szerződés a rendes felmondás jogát korlátozza; jogszabályba ütköző volta miatt pedig a haszonbérleti szerződés semmis. Ha a bíróság a semmisséggel kapcsolatos álláspontjával sem értene egyet a haszonbérleti szerződést, a szerződést megtámadó nyilatkozatának eredményeként kérte érvénytelenné nyilvánítani. Azt állította, hogy a haszonélvező a haszonbérleti szerződést azért írta alá, mert az alperes megfenyegette: ha a szerződést nem köti meg, a 2009. évi haszonbérleti díjat nem fizeti ki neki. Hivatkozott a szolgáltatás - ellenszolgáltatás feltűnő értékaránytalanságára is.

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. A döntését a következőkkel indokolta:

A megállapítási kereset indíthatóságának Pp. 123. §-ában megszabott feltételei nem álltak fenn. Az, hogy a felperes az ingatlant magasabb bérleti díj ellenében adhatná bérbe, mint amennyit az alperestől kap, nem tesz szükségessé az alperessel szembeni jogvédelmet. A haszonélvező által kötött bérleti szerződés megszűnését nem eredményezi a haszonélvezeti jog haszonélvező halála folytán történt megszűnése. „A szerződés köti a tulajdonost, aki quasi jogutódként válik szerződéses féllé”. A tulajdonosnak a határozott idő letelte előtt csak azonnali hatályú felmondással van lehetősége a bérleti jogviszonyt megszüntetni.

A szerződés megszűnésének megállapítására irányuló keresetnek így sem az eljárási, sem az anyagi jogi feltételei nem álltak fenn. A Ptk. 239/A. § (1) bekezdése lehetővé teszi szerződés érvénytelenségének megállapítására irányuló kereset indítását az érvénytelenség jogkövetkezményeinek alkalmazására irányuló kereseti kérelem előterjesztése nélkül is. A felperes azonban alaptalanul hivatkozott a szerződés semmisségére. A haszonbér búzamennyiség értékében való meghatározása a haszonbér meghatározásának szokásos módja.

Nincs olyan jogszabály, amely a haszonbér ilyen módon való meghatározását tiltaná. A felperes a megtámadási határidő eltelte folytán a haszonbérleti szerződést eredményesen nem támadhatta meg. A Ptk. 236. § (2) bekezdés akként rendelkezik, hogy a megtámadási határidő a tévedés megtévesztés felismerésekor, a jogellenes fenyegetés esetén a kényszerhelyzet megszűntekor, a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalansága esetén a sérelmet szenvedő fél teljesítésekor kezdődik. A haszonélvező a bérleti szerződést 2009. novemberében kötötte.

A kényszer, fenyegetés miatt történő szerződés megtámadás Ptk. 236. § (1) bekezdésében meghatározott határidejének egy éves folyása a szerződés megkötésével kezdetét vette, és 2010. novemberében eltelt. A felperes édesanyja nem élt a megtámadási jogával, holott ebben semmi sem akadályozta. A megtámadási határidő a felperes vonatkozásában édesanyja halálát követően nem kezdődött újra. A szolgáltatás - ellenszolgáltatás címén történő megtámadhatóság határideje a haszonbér kifizetésével kezdődött.

A 2009. évi haszonbér második részletének kifizetése 2009. december 29.-én történt meg s ehhez képest az értékaránytalanság miatti megtámadhatóság határideje is eltelt s a felperes vonatkozásában sem kezdődött újra.

A felperes fellebbezése folytán meghozott jogerős ítéletével a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Helyesnek tartotta az elsőfokú bíróságnak azt a jogi álláspontját, hogy megállapítási kereset indításának nem volt helye, ugyanis egyértelmű, hogy a felperes az érvénytelenség jogkövetkezményeinek valamilyen formában történő alkalmazását is kívánta. Az ingatlan birtokba adását is kérte már a jegyzőtől, a földhasználati jog törlése iránti kérelmét elutasító jogerős közigazgatási határozat felülvizsgálatát is kérte a bíróságtól. Nincs igazolva, hogy az alperes a jogszabály által megengedett területnél nagyobb területet haszonbérel. Arra pedig egyébként sem utal semmi, hogy a megengedett mennyiséget az alperes a perbeli terület haszonbérbevételével lépte túl. A perbeli szerződést blanketta felhasználásával foglalták írásba, ebből azonban nem következik, hogy a szerződést általános szerződési feltételek alkalmazásával kötötték és nem tárgyaltak meg egyedileg minden szerződési feltételt. A szerződés semmisségét és megtámadhatóságát illetően egyetértett az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával. A föld termőképességének fenntartásával kapcsolatos munkákat igazoló okiratok kiadása iránt pedig a Pp. 121. §-ának megfelelő kereset előterjesztve nem lett, így arról dönteni sem lehetett.

A felperes felülvizsgálati kérelmében, annak tartalma szerint a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a keresetének helytadó ítélet meghozatalát kérte. Azzal érvelt, hogy a haszonélvezeti jog a haszonélvező halálával megszűnik, így ő és tulajdonostársa nem tekinthetők a haszonbérleti szerződésben a szerződést megkötő haszonélvező jogutódainak. Ha a haszonélvező által a tulajdonos hozzájárulása nélkül kötött szerződés a tulajdonost a haszonélvezet megszűnése után is kötelezné, az a tulajdonjog alkotmányellenes korlátozását jelentené. Hivatkozott a haszonbérleti szerződés semmisségére is. A haszonbérleti szerződés azért semmis, mert abban a felek kikötötték, hogy a szerződés öt éves tartama alatt rendes felmondással nem szüntethető meg, az alperes általános szerződési feltételei váltak a szerződés tartalmává, az alperes azonban a haszonbérbeadót megfelelő tájékoztatással nem látta el, a haszonbérleti díj meghatározása pedig (30 kg/A étkezési búza) nem érthető. A haszonbérleti szerződés megtámadása miatti érvénytelenségével kapcsolatos jogi álláspontját is fenntartotta.

A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

A Pp. 270. §-ának (2) bekezdése a jogerős ítélet felülvizsgálatát csak jogszabálysértés esetén teszi lehetővé. A jogerős ítélet nem jogszabálysértő. A Ptk. 157. § (1) bekezdése a haszonélvezőt a más személy tulajdonában álló dolog birtoklására, használatára és hasznai szedésére jogosítja fel. A haszonélvező a haszonélvezet tárgyát azonban nem csak használhatja, hanem bérbeadás útján hasznosíthatja is. Ez a jogosultsága a Ptk. 159. § (2) bekezdésének rendelkezéséből következik, miszerint „a haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását átengedheti”. A Ptk. 159. § (2) bekezdése kimondja azt is, hogy ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos -azonos feltételek mellett- a dolog használatára nem tart igényt. A felperes és tulajdonostársa a perbeli ingatlan használatára nem tartottak igényt, így édesanyjuk a haszonbérleti szerződést az ingatlan jelenlegi haszonbérlőjével megköthette. Nem volt a perben arra utaló adat sem, hogy a felperes és testvére a haszonbérleti szerződés adott feltételekkel való megkötése ellen utóbb tiltakoztak volna. Helyesen állapították meg az eljárt bíróságok, hogy a haszonélvező által megkötött haszonbérleti szerződés változatlan tartalommal a felperest és tulajdonostársát a haszonélvezeti jog megszűnése után is köti. Mindenben helytálló az eljárt bíróságoknak a haszonbérleti szerződés semmisségével és megtámadhatóságával kapcsolatos jogi álláspontja is.

A Kúria mindezért a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.

A felperes felülvizsgálati kérelme nem vezetett eredményre, az alperesnek azonban a felülvizsgálati eljárásban megtérítendő költsége nem keletkezett, ezért a perköltségviselésről nem kellett határozni.

Észlelte a Kúria, hogy a felperes a felülvizsgálati kérelmére az előírtnál 20.000 Ft-tal kevesebb illetéket rótt le, ezért az 1990. évi XCIII. tv. 74. § (2) bekezdése alapján felhívta, hogy a hiányzó illetéket az iratoknál leletezés terhével rója le.

Budapest, 2015. május 20.

Dr. Molnár Ambrus s.k. a tanács elnöke Dr. Szűcs József s.k. előadó bíró Dr. Madarász Anna s.k. bíró

A kiadmány hiteléül:

tisztviselő