Supreme Court upheld lower court ruling on mandatory apartment renovation costs for dissenting owners.

Pfv.VIII.20.053/2010/6.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Izsóné dr. Jakab Judit ügyvéd ......... által képviselt ........ felperesnek a dr. Tóth Balázs Gergely ügyvéd ....... által képviselt ........ alperes ellen közös költség megfizetése iránt a Miskolci Városi Bíróság előtt 26.P.25.442/2008. számon megindított, és a Borsod-Abaúj-Zemplém Megyei Bíróság 2009. szeptember 1-én 2.Pf.21.667/2009/5. számon hozott jogerős ítéletével befejezett perében az alperes 22. sorszámú felülvizsgálati kérelme folytán tárgyaláson kívüli eljárásban meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Az alperes a felülvizsgálati perköltségét maga viseli.

I n d o k o l á s :

Az alperes a tulajdonosa a ........ szám alatti 60 m2 alapterületű társasházi öröklakásnak a hozzátartozó, közösségben maradó 66/10000-ed részilletőségre is kiterjedően.

A társasház lakástulajdonosainak többsége részt kívánt venni az úgynevezett panelprogramban, melynek felújítási munkái magukban foglalták a homlokzati hőszigetelést, tetőszigetelést, a fűtés korszerűsítését (radiátorok cseréjét), valamint a nyílászárók cseréjét, illetőleg a szellőzőrendszer kiépítését is. A társasház 4/2006. (09.13.) közgyűlési határozatában, melyet 80 %-os többséggel fogadott el rögzítette, hogy a pályázaton részt kívánnak venni. A tulajdoni hányadra jutó felújítási költség önrészét a tulajdonosok készpénz, vagy a lakástakarékpénztárral kötött hitelszerződés alapján biztosítják. Megállapították az egy lakóra jutó önrészt, ami az alperes 60 m2 lakására 543.780,- forintot tett ki. A 2007. évben hozott további közgyűlési határozatokkal a fentieket megerősítették. A 12/2007. (06.14.) határozattal a tulajdonostársak úgy döntöttek, hogy amennyiben a tulajdonosok fizetési kötelezettségüknek 60 napon belül nem tesznek eleget, a közgyűlés felhatalmazza a közös képviselőt, hogy a rendkívüli közös költséget egy összegben bírósági úton hajtsa be.

2007. június 14-én tíz tulajdonostárs - közöttük az alperes - írásban úgy nyilatkozott, hogy nem kíván részt venni a panelprogramban. A perben nem álló két tulajdonostárs a 2007. június 14-i keltű 5/2007. - 15/2007. sorszámozott, valamint a 2007. július 25-én megtartott közgyűlésen 7-14/2007. számig sorszámozott határozatok érvénytelenségének a megállapítását kérte a bíróságtól. A bíróság a keresetet jogerős ítéletével elutasította.

Az alperes a 9/2007. (07.25.) számú közgyűlési határozatban meghatározott rendkívüli közös költséget a 11/2007. (07.25.) számú határozatban foglalt határidőig nem fizette meg.

A felperes keresetében 543.780,- forint tőke és kamatai megfizetésére kérte kötelezni az alperest. A további kereseti kérelme arra irányult, hogy az alperes tűrje az ingatlan homlokzatán 1 db 2001 x 1500 ablak, l db 2100 x 1500-a Aeroco szellőztetővel ellátott ablak, 1 db 2100 x 1250 mm-es Aeroco szellőztetővel ellátott ablak és 1 db 1900 x 2550 mm-es ablak, valamint a lakásban lévő radiátorok cseréjét, illetőleg a konyhában szellőző rendszer kialakítását.

A jogerős ítélet a keresetnek teljes egészében helytadott.

Az elsőfokú bíróság ítéletében kifejtette, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Th.tv.) 28. § a) és d) pontja alapján a 2007. július 25-én tartott közgyűlés határozott a rendkívüli közös költség megfizetéséről. E közgyűlési határozat érvényességét az alperes a perben nem vitatta. A közgyűlési határozat az alperesre is kötelező rendelkezést tartalmazott. Ezért a rendkívüli közös költség megfizetésére irányuló keresetet a bíróság alaposnak találta. A kicserélni kért eszközöket a bíróság a társasház közös tulajdonában állónak tekintette, mivel a társasház alapító okiratában sem a közös, sem pedig a külön tulajdonban lévő részek között nem kerültek felsorolásra. Ezért a Ptk. 95. § (1) bekezdése alapján a kicserélni kért szerkezeti elemek az épület alkotórészének minősülnek. A bíróság utalt a......15. sorszámú állásfoglalására, amely szerint a nyílászárók cseréje a társasház által benyújtott pályázat alapján akkor teljesül, ha a csere 100 %-ban megvalósul a lakásokban és a közös fűtött helyiségekben is. Amennyiben nem valósul meg a társasház valamennyi lakásánál a nyílászáró- és radiátorcsere, a Minisztérium nem fogadja el teljesítésként az elvégzett munkákat. A bíróság a szellőzőrendszer kiépítésére vonatkozóan is tűrésre kötelezte az alperest a Th.tv. 20. § (1) bekezdés a) pontja alapján.

Az alperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet indokait kiegészítve megállapította, hogy az alperes fellebbezési indokaival szemben a nyílászáró és a radiátor közös tulajdonba tartozik a Th. tv. 1. § (2) bekezdése alapján, mivel a társasház alapító okirata e vonatkozásban rendelkezést nem tartalmaz. Mind a közös tulajdon, mind a külön tulajdon használata tekintetében érvényesül ugyanakkor a törvény 16. §-a és 23. § (1) bekezdése alapján az a követelmény, hogy a tulajdonostárs birtoklása és használata nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekeit. A támogatás elnyerésének a feltételeit a Minisztérium egyértelműen közölte. Az alperes magatartásával nem akadályozhatta meg, hogy a megszerezhető támogatáshoz a társasház közössége hozzájuthasson.

A jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében az alperes elsődlegesen azt sérelmezte, hogy a bíróság nem vizsgálta a felperes perbeli jogképességét, annak ellenére, hogy a Sz.T.. ilyen néven az ingatlannyilvántartásban, illetőleg a társasház alapító okiratában nem szerepel. Állította, hogy a társasház által az önkormányzathoz 2006-ban benyújtott pályázat mint jognyilatkozat érvénytelen volt, mivel a nyilatkozó közös képviselő közgyűlési felhatalmazás hiányában a jognyilatkozat megtételére nem volt jogosult. E közgyűlési határozat ügyében büntetőeljárás van folyamatban, melyre tekintettel a tárgyalás felfüggesztésének lett volna helye. ....... Önkormányzatának 23/2005. (VI.8.) rendeletére hivatkozással előadta, hogy a pályázat feltétele az épület külső nyílászáróinak a lakások 90 %-ában történő cseréje volt. Ebből következően a közgyűlési határozat nem vonatkozhatott azokra a tulajdonostársakra, akiknél a munkálatokat nem kellett elvégezni. Vitatta a jogerős ítéletnek a nyílászárók és radiátorok tulajdonjogára vonatkozó megállapítását, előadva, hogy a nyílászárók nem az épület külső homlokzati síkjában, hanem a loggia szoba felőli részén vannak. Ezért a külső nyílászáró az ahhoz tartozó lakás alkotórésze. A radiátor a külön tulajdonú lakásba való bekötésétől szintén a lakás alkotórészét képezi. Ellenkező esetben karbantartására, költségeinek viselésére a társasház lenne köteles. Egyébként a kétcsöves fűtési rendszerrel illetve a pályázat egyéb műszaki részleteivel kapcsolatban indokolt lett volna műszaki szakértő kirendelése, amiről a bíróságnak a feleket tájékoztatni kellett volna.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztett elő.

A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 270. § (2) bekezdése alapján a per keretei között vizsgálhatja felül. Ebből következően a felülvizsgáló csak olyan jogszabálysértésre hivatkozhat felülvizsgálati kérelmében, melynek kérdése a per során felmerült, és amit a bíróság jogerős ítéletében elbírálhatott. A felperes perbeli jogképességének a kérdése a per során nem merült fel, ezért a felülvizsgálat tárgyát sem képezhette.

Az alperes alaptalanul hivatkozott arra, hogy a társasház képviseletében a közös képviselő által benyújtott pályázat érvénytelen volt. A 2007. július 25-én tartott közgyűlés a korábban meghozott valamennyi közgyűlési határozatot megerősítette mind a pályázati részvétel, mind a résztvevők köre, az önerő forrásainak biztosítása, illetőleg a közös képviselő felhatalmazása tekintetében. Még abban az alperes által feltételezett esetben is, hogy a közös képviselő korábbi felhatalmazása nem volt teljeskörű, a képviseleti jog hiányossága a későbbi közgyűlési határozatokkal a Ptk. 221. § (1) bekezdése alapján orvoslást nyert. Ebből következően a felperesi pályázat érvényessége további vizsgálatának, illetőleg az eljárás felfüggesztésének nem volt helye.

A Legfelsőbb Bíróság nem értett egyet a felülvizsgálati kérelemnek a ........Város Önkormányzatának 23/2005. (VI.8.) rendelete 3. § 1/a. bekezdés 3. pontjára hivatkozó indokaival sem. Az Önkormányzati Rendelet 2. § (1) bekezdése értelmében az úgynevezett panelprogramra benyújtott pályázatnak az önkormányzat pályázati feltételein felül meg kellett felelni a kormány lakásprogramjában, illetve a kormányzati pályázati kiírásban meghatározott feltételeknek is. A......pályázata nyertesével, a felperessel 2008. március 5-én kötött támogatási szerződésből (15. sorszámú irat melléklete) kitűnik, hogy a kormányzati pályáztató vissza nem térítendő támogatás formájában azzal a feltétellel nyújtotta a panelprogram beruházási költségének kb. 1/3-t, hogy a panelprogramban a társasház egésze (174 lakás) résztvesz. A támogatott program részletes műszaki leírását a IV/5. pont szerint az 1. számú melléklet tartalmazta. Ez utóbbiból kitűnik, hogy a támogatott program magába foglalta a 174 lakás külső nyílászáróinak cseréjét ugyanúgy, ahogy a radiátorok cseréjét is. Az ........ ítéletben is idézett tájékoztatása alátámasztja, hogy a pályázati feltételek ettől eltérően nem voltak értelmezhetőek.

A bíróság megalapozottan állapította meg tehát jogerős ítéletében, hogy a közgyűlési határozatok a lakástulajdonosok teljeskörű részvételére vonatkoztak. E közgyűlési határozatokat a társasház lakástulajdonosai a Th. tv. 42. § (1) bekezdése alapján nem támadták meg. Így a közgyűlési határozatok a panelprogramban résztvenni nem kívánó tulajdonosokat is kötelező rendelkezéseket tartalmaztak.

A fentiekből következően nem volt érdemi jelentősége annak, hogy a nyílászárók, illetőleg a lakásban lévő radiátorok a társasház közös tulajdonát vagy a lakástulajdonosok külön tulajdonát képezték-e. A másodfokú bíróság által helyesen hivatkozott, a Th.tv. 16. §-ában és 23. § (1) bekezdésében meghatározott rendelkezésekre figyelemmel a Th.tv. 40. § (1) bekezdése alapján az e törvényben meghatározott eseteken kívül a közgyűlés írásban más közgyűlési határozatot is meghozhatott. Adott esetben a közgyűlés a lakástulajdonosok teljes körét kötelező határozatokat hozott, amelyektől az eredményes megtámadás hiányában nem lehetett eltérni.

Az ismertetett indokoknak megfelelően a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.

A felülvizsgálati kérelem eredménytelensége folytán saját felülvizsgálati perköltségét az alperes maga köteles viselni.

Budapest, 2010. április 8.

Dr. Bősinger Zsuzsanna s.k. a tanács elnöke, Dr. Kiss Mária s.k. előadó bíró. Csánitzné dr. Csiky Ilona s.k. bíró

A kiadmány hiteléül:

Szné írnok