Supreme Court upheld lower court's lease modification ruling and dismissed appeal on contract law grounds.

Pfv.VIII.20.249/2009/10.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága mint felülvizsgálati bíróság a dr. Berente Andrea ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt felperesnek (felperes címe) a dr. Rékási Róbert ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt alperes (alperes címe) ellen bérleti szerződés módosítása iránt a Szolnoki Városi Bíróságon 9.P.21.958/2006. számon megindított, és a Jász-Nagykun-Szolnok Megyei Bíróság 1.Gf.21.022/2008/3. számú jogerős ítéletével befejezett perében az alperes 42. sorszámú felülvizsgálati kérelme és a felperes 3. sorszámú csatlakozó felülvizsgálati kérelme alapján tárgyaláson kívül meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi az alperest, hogy az állami adóhatóság külön felhívására az államnak fizessen meg 74.500 (Hetvennégyezer-ötszáz) forint felülvizsgálati eljárási illetéket. Ezt meghaladóan a felperes a felülvizsgálati, az alperes csatlakozó felülvizsgálati eljárási költségét maga viseli.

I n d o k o l á s :

Az önkormányzat a tulajdonában álló város, ../.. hrsz. alatti, utca ... szám alatti ingatlanra 2003. február 25-én 10 évig tartó bérleti szerződést kötött az alperessel. A bérleti díjat a felek 500.000 forint/év összegben határozták meg. Megállapodtak abban, hogy a díj összegét évente felülvizsgálják és azt a Központi Statisztikai Hivatal által megállapított inflációs rátával növelve emelik fel. A felperes 2005. december 9-én előszerződést kötött az önkormányzattal a perbeli ingatlan megvásárlására. A felek megállapodtak abban, hogy ha a felperes kifizette az őt terhelő foglalót, a perbeli ingatlanra megkötött bérleti szerződésbe bérbeadói oldalon belép. A bérbeadó személyében történt változás következtében 2006. január 24-én a tulajdonos, a felperes és az alperes a bérleti szerződést módosította. A bérleti díjat 2006. január 1. napjától kezdődően évi 587.000 forintban állapították meg, melynek ÁFA-val növelt 50%-a a felperest, míg a nettó összeg 50%-a város önkormányzatát illeti meg. A bérleti szerződés módosítását a felek és a felperesi jogelőd 2007. februárjában írták alá.

A felperes 2006. március 1-től 175.000 forint/hó + ÁFA összegű bérleti díjra tartott igényt a perbeli ingatlan használata ellenében. Az alperes a díj megfizetése elől elzárkózott, ezért a felperes keresetében 2006. január 1. napjától kezdődően kérte az alperes kötelezését havi 175.000 forint + 20% ÁFA, összesen 210.000 forint bérleti díj megfizetésére a bérleti szerződés fentieknek megfelelő módosítása mellett.

Az elsőfokú bíróság a perbeli ingatlanra a peres felek által megkötött bérleti szerződést akként módosította, hogy az alperes 2006. október 20. napjától kezdődően 158.000 forint + 20% ÁFA, összesen 189.600 forint/hó bérleti díjat köteles a felperes részére megfizetni. Az alperes bérleti díjhátralékát 2006. október 20-tól 2007. december 31-ig terjedő időszakban 3.499.437 forintban határozta meg és kötelezte az alperest 75.600 forint illetékből és 54.051 forint szakértői díjból álló perköltség megfizetésére.

Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az alperes által korábban fizetett bérleti díj összege aránytalan eltérést mutat a perbeli ingatlan használatáért reálisan megállapítható bérleti díj összegéhez képest. Ez a felperes lényeges jogos érdekét sérti, ezért indokoltnak találta a bérleti szerződésnek a bérleti díj tekintetében történő módosítását. Az elsőfokú bíróság a beszerzett két szakértői véleményben reális bérleti díjként megjelölt összegek együttesének a felében határozta meg az alperes által a keresetlevél benyújtásának időpontjától kezdődően fizetendő bérleti díját.

Az alperes és a felperes fellebbezése folytán eljárva a másodfokú bíróság a fellebbezéseket részben találta alaposnak. Az első fokú ítéletet részben és akként változtatta meg, hogy a peres felek bérleti szerződését módosítva, a bérleti díj összegét 2008. január hónaptól kezdve havi 175.000 forint + 20 % ÁFA, azaz összesen havi 210.000 forintban határozta meg. Az alperes bérleti díjhátralékát 2008. január 1-től július 31-ig terjedő időszakra 1.240.962 forintban jelölte meg. Ítéletében megállapította, hogy a szerződés módosításának a Ptk. 241.§-ában megkívánt együttes feltételei fennállnak. Elfogadta a perben kirendelt szakértők azon véleményét, hogy a felperes által kért 175.000 forint/hó összegű bérleti díj nem eltúlzott, ezért a fenti bérleti díj megfizetésére kötelezte az alperest. Kiemelte, hogy a 2006. január 24-én keltezett és 2007. február hónapban aláírt bérleti szerződésben a felek abban állapodtak meg, hogy a díj összege 2006. január 1. napjától kezdődően 587.000 forint/év lesz. Megállapodtak továbbá a díj összegének az érintett önkormányzat és a felperes közötti megosztásában. Értékelte, hogy a felek a szerződést 2007. februárjában írták alá, amikor már folyamatban volt a bérleti díj felemelése iránti per, melyre megállapodásukban nem tértek ki és nem is nyilatkoztak arról, hogy a bérleti díjat érintően a pernek milyen jelentőséget tulajdonítanak. Tényleges akaratuknak megfelelően tehát nyilatkozatuk arra irányult, hogy az éves bérleti díj a szerződésben meghatározott összegű legyen. Ezért a felperes által kért 2006. január 1-i időponttól kezdődően a szerződés módosítására nem volt lehetőség. Mivel a bérleti díj összegét 2007. februárjában rögzítették, és az alapszerződésben az szerepelt, hogy a díjat évente felülvizsgálják, a megyei bíróság a bérleti szerződést 2008. január hónaptól kezdődően módosította. A szerződés 2008. július 31-i megszűnéséhez képest - figyelembe véve az alperes által fizetett összeget - a hátralékos díjat 1.240.962 forintban állapította meg.

A jogerős ítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, melyben az ítélet hatályon kívül helyezését és a felperes keresetének elutasítását kérte. Álláspontja szerint az ítélet ellentétes a Ptk. 241.§-ának rendelkezésével, mert a ... 2003. évi felújítását az önkormányzat a bérlő értéknövelő beruházásaként tudomásul vette, és rendelkezett az értéknövekmény bérleti díjba való beszámításáról. Ezen kívül a jogviszonyban lényeges változás nem következett be, és miután a 2007. évben írták alá a felek az úgynevezett háromoldalú megállapodást, a bérleti díjat is érintően a felperesnek csak annyi lehetősége lett volna, hogy a bérleti szerződés rendelkezését alapulvéve a díjat a KSH által közzétett infláció mértékével növelje. Sérelmezte, hogy a megyei bíróság a szerződést 2008. január 1. napjától módosította.

A felperes a jogerős ítélet ellen csatlakozó felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő. Ebben a bérleti díjfizetés kezdő időpontját 2006. január 1. napjában kérte meghatározni, továbbá 2008. július 31-ig 5.550.499 forint hátralék megfizetésére kérte az alperest kötelezni. A bérleti díj összegének meghatározásával összefüggésben egyetértett a másodfokú bíróság álláspontjával. Előadta, hogy a 2006. januári megállapodás csupán a bérleti díj megosztását szolgálta. A 2006. januárjában kelt, de 2007. februárjában aláírt szerződésmódosítás nem értelmezhető az előző évekre járó díjemelés elfogadásaként. A felperes másodlagosan 2006. október 20. napjától kérte az alperes kötelezését a másodfokú ítéletben megjelölt összegű bérleti díj megfizetésére. Sérelmezte a perköltség viselésében való döntést is, arra hivatkozott, hogy a perköltség megállapítása során a felperes perelhúzó magatartását is értékelni kellett volna.

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati és a csatlakozó felülvizsgálati kérelem korlátai között vizsgálva megállapította, hogy a felperes és az alperes rendkívüli perorvoslati kérelme nem megalapozott.

Mind az első-, mind a másodfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy a szerződés bírói módosításának egyidejű feltételei a perbeli esetben fennálltak, mert a bérbeadó lényeges, jogos érdekét sérti az, hogy a perbeli helyiség bére jelentősen eltér attól a bérleti díjtól, amelyért a helyiség a piaci viszonyok között újrahasznosítható. A perben kirendelt M.L. és H.A. igazságügyi szakértő véleménye alátámasztotta azt, hogy a felperes által megállapítani kért 175.000 forint/hó bérleti díj a forgalmi viszonyoknak megfelelő, reális követelés volt.

A Legfelsőbb Bíróság megállapítása szerint a jogerős ítélet a szerződés módosításának kezdő időpontja meghatározását illetően sem jogszabálysértő. Ennek eldöntése során nem lehetett figyelmen kívül hagyni a másodfokú bíróság által okszerűen értékelt azon tényt, hogy a 2006. januárjában készült hármas megállapodást az érintettek 2007. február havában írták alá, ugyanakkor a felperes a megállapodásban szereplő összeg többszörösét kitevő bérleti díjra korábban (2006. évben) előterjesztett keresetében igényt tartott. Mivel a felperes a szerződés módosítását célzó keresete előterjesztését követően - 2007. február hóban - aláírta a 2006. januári dátumozású megállapodást, melyben a díj összege a piaci viszonyokhoz képest igen alacsony volt, ez egyúttal azt is jelentette, hogy 2007. évre az 580.000 forint/év bérleti díjat ismerte el. A szakértői véleményből megállapíthatóan a havi 175.000 forintos bérleti díj 2008. évben is realitással bírt. Értékelve azt, hogy a szerződés szerint a bérleti díj összegét a szerződő felek évente vizsgálják felül, a másodfokú bíróság a Ptk. 241.§-ának sérelme nélkül a bizonyítékok okszerű értékelésével állapította meg a szerződésmódosítás kezdő időpontjaként 2008. január 1 napját.

A Legfelsőbb Bíróság a fentiekben kifejtett indokok alapján úgy ítélte meg, hogy a jogerős ítélet nem sértette a

Ptk.-nak a szerződés módosítására vonatkozó rendelkezéseit, és a bizonyítékok ellentmondásmentes, okszerű értékelésével határozta meg a díjemelésben megnyilvánuló szerződés-módosítás kezdő időpontját. Ezért a felülvizsgálati kérelmet és a csatlakozó felülvizsgálati kérelmet egyaránt alaptalannak ítélve a jogerős ítéletet a Pp. 275.§ (3) bekezdésének alkalmazásával hatályában fenntartotta.

Ennek eredményeként rendelkezett akként, hogy a felek a saját felülvizsgálati eljárási költségeiket maguk viselik, és az illetékfeljegyzési jog kedvezményében részesült alperes a le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetéket köteles az államnak külön felhívásra megfizetni.

[6/1986. (VI.26.) IM. rendelet 14.§]

Budapest, 2009. június 4.

Dr. Bősinger Zsuzsanna a tanács elnöke s.k., Csánitzné Dr. Csiky Ilona előadó bíró s.k., Dr. Kiss Mária bíró s.k.

Sipos a kiadmány hiteléül:

tisztviselő