Hungarian Supreme Court upheld lower court ruling on lease termination due to tenant's failure to complete contractual work.

Pfv.VIII.21.153/2007/6.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága mint felülvizsgálati bíróság a dr. Koczka Ákos ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt felperesnek (felperes címe) a Hernádi és Kovács Ügyvédi Iroda - ügyintéző: dr. Kovács A. József ügyvéd - (ügyvéd címe) által képviselt alperes (alperes címe) ellen bérleti díj megfizetése iránt a Szegedi Városi Bíróságon 17.G.40.122/2006. számon megindított, és a Csongrád Megyei Bíróság 1.Gf.40.004/2007/3. számú jogerős ítéletével befejezett perében az alperes 11. sorszámú felülvizsgálati kérelme folytán 2007. szeptember 20. napján megtartott nyilvános felülvizsgálati tárgyaláson meghozta és kihirdette a következő

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperes részére 20.000 (Húszezer) forint felülvizsgálati perköltséget.

I n d o k o l á s :

A peres felek 2004. november 12-én határozatlan idejű bérleti szerződést kötöttek a felperes tulajdonát képező város, utca, szám alatti bemutatóterem + két darab

parkolóhely alperes általi használatára. A szerződésben rögzítették, hogy a bérlő a helyiséget megtekintett és általa ismert állapotban veszi bérbe. A szerződést - az 5. pont értelmében - bármelyik fél hat havi rendes felmondási idő mellett volt jogosult megszűntetni. A szerződés 6. pontja szerint a kiépített vízvezeték-mérővel, gázvezeték mérőórával, gázkazán, radiátorok, termosztát, lámpatestek, dugaszoló aljzatok, villanykapcsolók, belső ajtók, vezetékek eldobozolása, 1 darab udvari kapu, riasztó és mobiliák beépítését a bérlő saját költségére végzi el. A szerződés 8. pontja szerint a bérbeadó a szerződésben rögzített biztosíték nyújtásakor teszi lehetővé az alperesi bérlő számára a használatot a kulcsok átadásával és szavatol a bérleménynek a bérlő általi zavartalan használatáért.

Az alperes a szerződés 6. pontjában vállalt munkálatokat nem végezte el, és 2005. január 3-án a szerződéstől azonnali hatállyal elállt. Arra hivatkozott, hogy a szerződés teljesítését a bérlemény használatbavételi engedélyének hiányában nem teszi lehetővé. A felperes az elállást nem fogadta el. A jelen eljárás előzményeként indított perben az alperes bérleti díj visszafizetése iránt előterjesztett, elsőfokon G.40.118/2005. szám alatt iktatott keresetét a Csongrád Megyei Bíróság az 1.Gf.40.238/2000/3. számú jogerős ítéletével elutasította. Megállapította, hogy a felperes által vállalt szolgáltatás nem irányult lehetetlen célra, mert a szerződés 6. pontjában vállalt műszaki kivitelezés a felperes saját előadása szerint is 8-10 nap alatt elvégezhető volt. Hangsúlyozta, hogy a felek a szerződésben a bérleményt szerkezetkész állapotúnak tüntették fel, és a szerződés 6. pontjában felsorolt munkálatokból az alperesi képviselő számára tudható lehetett, hogy a bérlemény még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel. Megállapította, hogy a Ptk. 424.§-ának (1) bekezdésében meghatározott szavatosság jelen esetben a megtekintéskori állapotnak megfelelő használatra való alkalmasságot jelentett. Az átadás-átvétel tényét az erre vonatkozó jegyzőkönyvben foglaltakkal bizonyítottnak tekintette és kiemelte, hogy ebben a keretben .....-t a felperes eseti megbízottjaként kellett figyelembe venni.

Az ezt követően kezdeményezett perben az elsőfokú bíróság a másodfokú bíróság által helybenhagyott ítéletével a felperes keresetének - amelyben a bankgarancia beszámításával hat

havi elmaradt bérleti díj megfizetésére kérte az alperest kötelezni - helytadott, és kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 1.903.500 forint tőkét és ennek 2005. augusztus 1-től a kifizetésig járó késedelmi kamatát.

Az ítélet indokai szerint a kereset jogalapjára vonatkozó tényállást a korábbi perben a bíróságok megállapították, mint ahogy kimondták azt is, hogy az alperesnek a bérleti szerződéstől való elállása - megfelelő értelmezéssel - a szerződés 5. pontjában rögzített általános felmondásnak minősül. Ezért a 2005. január 1-től 2005. július végéig terjedő időszakra az alperes a bérleti díjat köteles fizetni. Kifejtette, hogy az alperes ugyanazt az érveit adta elő a jelen perben is, amit a korábbi perben eljáró bíróságok már jogerősen elbíráltak, ezért az ott megállapított tényállástól való eltérésre nem volt indok.

A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és új határozat meghozatala, valamint a felperes perköltség megfizetésére kötelezése érdekében az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Fenntartotta azt az álláspontját, hogy a használatbavételi engedély hiányában az építményt nem lehetett használni [1997 évi LXXVIII. törvény 44.§ (4) bekezdése]. Ebből következik, hogy a bérbeadó a dolgot a Ptk. 423.§-ának rendelkezése szerint nem adhatta a bérlő használatába, ezért a szerződés a Ptk. 227.§-ának (2) bekezdése értelmében mint lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés semmis. Állította továbbá, hogy a bérleményt .... kialakítása céljából kívánta használni, melyhez az építési engedély tulajdonos általi módosítása volt szükséges. Az akkori állapotában nem használható épületnél azonban a szerkezeti átalakítások tervezését sem lehetett megkezdeni. Hangsúlyozta, hogy a használatbavételi engedély hiánya a szerződés megkötésekor fel sem merült, egyébként az épület a tűzvédelmi adottságaiból fakadóan soha nem is kaphatta volna meg a használatbavételi engedélyt. .... a bérlemény átvételére nem rendelkezett meghatalmazással. Végül arra is hivatkozott, hogy az előzményi perben hozott ítélet jelen eljárás szempontjából nem minősül ítélt dolognak.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult.

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275.§ (2) bekezdésében meghatározott korlátai között vizsgálva megállapította, hogy az alperes rendkívüli perorvoslati kérelme nem megalapozott.

A Pp. 229.§-ának (1) bekezdése értelmében a keresettel érvényesített jog tárgyában hozott ítélet jogereje kizárja, hogy ugyanabból a tényalapból származó ugyanazon jog iránt ugyanazok a felek - ideértve azok jogutódait is - egymás ellen új keresetet indíthassanak, vagy az ítéletben már elbírált jogot egymással szemben egyébként vitássá tehessék.

A Szegedi Városi Bíróság előtt a G.40.118/2005. szám alatt folyamatban volt perben a alperes neve bérleti díj visszafizetése iránt indított peres eljárást az alperes felperes neve ellen. Ebben a perben a bíróság jogerős ítéletével elbírálta, hogy a bérlet tárgyát képező ingatlanrészt az alperes szerződésben vállalt kötelezettségének elmulasztása miatt nem lehetett a szándékolt módon használatba venni. Megállapította azt is, hogy a szolgáltatás nem irányult lehetetlen célra, mert a bérlő felperes a szerződés 6. pontjában vállalt műszaki munkálatokat néhány nap alatt elvégezhette volna. A másodfokú bíróság kifejtette továbbá, hogy az átadás-átvételt követően maga a bérlő intézkedett a bankgarancia biztosítása iránt, ebből következik, hogy az erről szóló jegyzőkönyvet a bérlő képviselőjeként aláíró és a kulcsokat átvevő .... eljárását a bérlő utóbb jóváhagyta, ezért a nevezett az átadás-átvétel idején a bérlő megbízottjának minősült.

Az előzményi perben hozott jogerős ítéletben foglalt döntés a Pp. 229.§-ának (1) bekezdésében írt egyidejű feltételek hiányában (nem ugyanazon jog iránt indítottak a felek új keresetet) nem eredményeztek res iudicatát. Ezt követően díjfizetési kötelezettsége alóli mentesülése érdekében az alperes a reá háruló bizonyítási kötelezettségének (Pp. 164.§ (1) bekezdése) teljes mértékben eleget tehetett. Miután azonban az alperes az előzményi perben előadottakon túl további bizonyítást nem indítványozott, a bíróság jogerős ítéletében megalapozottan fogadta el ítélkezése alapjául a korábbi perben megállapított tényállást, melyből jogszabálysértés nélkül vonta le azt a következtetést, hogy a használatbavételi engedély felismerhető hiánya nem eredményezte a szolgáltatás lehetetlenségét ez okból a szerződés semmisségét, így az alperes díjfizetés alóli mentesülését sem.

A fentiek következtében a jogerős ítélet nem sértette meg a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat, ezért azt a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275.§-ának (4) bekezdésében foglaltak alkalmazásával hatályában fenntartotta.

A sikertelen felülvizsgálat eredményeként a Pp. 270.§-ának (1) bekezdése alapján alkalmazandó Pp. 78.§ (1) bekezdése szerint köteles az alperes a felperes felülvizsgálati perköltségének megfizetésére. Ez utóbbi mértékét a Legfelsőbb Bíróság a 32/2003. (VIII.22.) IM.r. 3.§ (5) és (6) bekezdése alapján határozta meg.

Budapest, 2007. szeptember 20.

Dr. Bősinger Zsuzsanna a tanács elnöke s.k., Csánitzné Dr. Csiky Ilona előadó bíró s.k., Dr. Kiss Mária bíró s.k.

Sipos a kiadmány hiteléül:

tisztviselő