Gž-319/2014-3 · Županijski sud u Bjelovaru

Gž-319/2014-3

Županijski sud u Bjelovaru kao drugostupanjski sud, po sucu pojedincu Smiljki Premužić, u pravnoj stvari tužitelja Z. P. iz V., zastupanog po punomoćnicima iz Zajedničkog odvjetničkog ureda T. V. & N. R., odvjetnicima iz V., protiv tuženika J. L. iz P., radi isplate, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Općinskog suda u Virovitici broj P-516/2013-13 od 19. prosinca 2013. godine, dana 4. svibnja 2015. godine,

r i j e š i o j e

Uvažava se žalba tuženika i ukida presuda Općinskog suda u Virovitici broj P- 516/2013-13 od 19. prosinca 2013. godine i predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

Obrazloženje

Prvostupanjski sud donio je presudu čija izreka u cijelosti glasi:

„Nalaže se tuženiku J. L. iz P., OIB: … da isplati tužitelju Z. P. iz V., OIB: … iznos od 3.000,00 EUR-a (tritisućeeura) u kunskoj protuvrijednosti prema prodajnom tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja zajedno sa zakonskom zateznom kamatom od 01. lipnja 2011. do 30. lipnja 2011. po stopi od 14% godišnje, a od 1. srpnja 2011. pa do isplate po stopi od 12 % godišnje, a u slučaju promjene stope po eskontnoj stopi Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanoj za pet postotnih poena, kao i nadoknaditi parnični trošak iznosu od 4.850,00 kuna (četiritisućeosamstopedesetkuna) zajedno sa zakonskom zateznom kamatom po stopi od 12% godišnje počam od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate, a u slučaju promjene stope zakonske zatezne kamate prema eskontnoj stopi Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanoj za pet postotnih poena, sve u roku od petnaest dana.“

Protiv citirane presude žalbu je iz svih zakonskih osnova podnio tuženik i predlaže da se ukine i odbije tužbeni zahtjev, podredno predmet vrati prvostupanjskom sudu i drugom sucu na ponovno suđenje.

Žalba je osnovana.

Tijekom postupka nije bilo sporno da su tužitelj i tuženik sklopili ugovor o kupoprodaji dana 2. 11. 2010.g. temeljem kojeg je tužitelj prodao tuženiku nekretninu upisanu u zk.ul.br. … k.o. V. i to kčbr. 4248/30 što u naravi predstavlja novosagrađenu zgradu i oranicu u Kozjoj glavi sa 390 hvati.

Tuženik u žalbi navodi da je pogrešno prvostupanjski sud utvrdio da je odredbom čl. II. Ugovora o kupoprodaji nekretnina dogovoreno da će on kao kupac isplatiti odmah iznos od 3.500,00 eura, a da je preostali iznos od 45.000,00 eura dužan isplatiti do 02. prosinca 2010. godine, jer da je on odmah isplatio tužitelju 142.500,00 kn, dok je dogovoreno da će iznos od 22.500,00 kn isplatiti do 31. svibnja 2011. godine.

Ovi žalbeni navodi tuženika nisu osnovani, jer iz provedenih dokaza i navoda stranaka proizlazi da je tuženik do podnošenja tužbe isplatio tužitelju ukupan iznos od 45.500,00 eura te da je tuženik ostao dužan isplatiti tužitelju iznos od 3.000,00 eura na ime kupoprodajne cijene koji iznos tužitelj i potražuje.

Iz spisa predmeta proizlazi da je tuženik u odgovoru na tužbu naveo ( list 16 spisa) da je kupio kuću od tužitelja koji nije ispoštovao kupoprodajni ugovor, jer da dokumentacija nije uredna; kuća nije ucrtana u katastar, na građevinskoj dozvoli stoji prizemna kuća, a kuća je katnica, dok je tužitelj kao prodavatelj rekao da su papiri uredni, stoga smatra da nije dužan isplatiti utuženu tražbinu s obzirom na probleme u dokumentaciji i dodatne troškove koje je imao zbog istih, zbog čega hoće da mu tužitelj vrati 45.500,00 eura što mu ih je isplatio. Tužitelj u očitovanju na ovakav odgovor na tužbu tuženika ( list 20) ističe da navode iz odgovora smatra irelevantnim za donošenje odluke, jer da tuženik sve dok od njega nije zahtijevao isplatu preostalog iznosa kupoprodajne cijene, nije stavljao nikakve primjedbe u svezi kupljene nekretnine, niti je zahtijevao raskid ugovora i smatra da prigovore postavlja samo kako bi prolongirao postupak.

Prvostupanjski sud ocjenjuje da eventualni problemi u dokumentaciji koje tuženik samo paušalno navodi, a ničim ne dokazuje, nisu nikakva osnova po kojoj bi se isti mogao osloboditi obveze isplate ostatka kupovne cijene i prihvaća tužbeni zahtjev. Tuženik u žalbi navodi da mu je tužitelj kao prodavatelj jamčio da su nekretnine legalne i da je kuća sagrađena sukladno urbanističkim uvjetima i odobrenju za građenje, dok je kuća prostorno veća od dimenzija prema odobrenju za građenje pa da za legalizaciju mora isplatiti oko 3.000,00 eura. Stoga smatra da nije u obvezi tužitelju platiti utuženi iznos i svoje potraživanje prema tužitelju stavlja u prijeboj. Također navodi da su prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji i uvjetima kupoprodaje bile prisutne J. L. i K. L. i predlaže da se saslušaju kao svjedoci.

Sukladno odredbi čl. 352. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, br: 148/11 – pročišćeni tekst i 25/13, dalje: ZPP) u žalbi se ne mogu iznositi nove činjenice, niti predlagati novi dokazi, osim ako se oni odnose na bitne povrede odredaba parničnog postupka zbog kojih se može izjaviti žalba.

Tuženik tijekom postupka nije istakao prijebojni zahtjev, niti je predložio saslušanje svjedoka na okolnosti sklapanja ugovora pa stoga navedeno ne može isticati niti u žalbi.

Međutim, prvostupanjski sud odlučujući o tužbenom zahtjevu nije vodio računa o odredbama Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, br: 35/05 i 41/08 – dalje: ZOO) u svezi nedostataka prodane stvari.

Odredbom čl. 401. st. 1. toč. 3. ZOO-a propisano je da ako stvar nema svojstva i odlike koje su izrijekom ili prešutno ugovorene, odnosno propisane postoji materijalni nedostatak prodane stvari.

Predmet kupnje je nekretnina koju u smislu čl. 9. st.1. i 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, br: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 i 153/09– dalje: ZVDSP) čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje. Što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji. No, nisu dijelovi zemljišta one zgrade i drugo što je s njim spojeno samo radi neke prolazne namjene.

Nadalje, temeljem odredbe čl. 120. st. 1. ZVDSP-a vlasništvo na nekretninama stječe se uknjižbom u zemljišnu knjigu, ako zakon ne omogućuje da se vlasništvo nekretnine stekne nekim drugim upisom u zemljišnu knjigu.

Nezakonito izgrađenom zgradom u smislu Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama ( NN. br. 86/12 i 143/13) smatra se zgrada, odnosno rekonstruirani dio postojeće zgrade izgrađene bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu.

Čl. 32. tog Zakona propisano je da rješenje o izvedenom stanju ( kojim se zapravo legalizira građevina) nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojemu je ta zgrada izgrađena.

Prema čl. 106. st.1. Zakona o gradnji (NN br.153/13) građenju građevine može se pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole, a graditi se mora u skladu s tom dozvolom, ako tim Zakonom ili propisom donesenim na temelju tog Zakona nije drukčije propisano. Nadalje, sukladno čl. 107. st. 2. tog Zakona građevinska dozvola nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na nekretnini za koju je izdana i ne predstavlja pravnu osnovu za ulazak u posjed nekretnine. I u Zakonu o prostornom uređenju i gradnji (»Narodne novine«, br. 76/07., 38/09., 55/11., 90/11., 50/12. i 55/12.) čl. 209. st. 1. bilo je propisano da građenju zgrade čija građevinska (bruto) površina nije veća od 400 m i zgrade za obavljanje isključivo poljoprivrednih djelatnosti čija građevinska (bruto) površina nije veća od 600 m, može se pristupiti na temelju pravomoćnog rješenja o uvjetima građenja, a koja odredba je prestala važiti stupanjem na snagu Zakona o gradnji.

Sukladno navedenom, prema ocjeni ovog suda valjan je ugovor o kupoprodaji nekretnine na kojoj je izgrađena građevina bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu. Međutim, tada postoji materijalni nedostatak prodane stvari, jer nekretnina nema propisana svojstva u smislu čl. 401.st.1. ZOO-a.

Tuženik je tvrdio da se radilo i o ugovorenim svojstvima, jer je tijekom postupka isticao da mu je tužitelj rekao da su papiri u redu.

Sukladno čl. 422.st.2. ZOO-a kupac koji je pravodobno obavijestio prodavatelja o postojanju nedostataka može, ako još nije isplatio cijenu, zahtijevati da se cijena snizi ili da mu se naknadi šteta, kao prigovor protiv prodavateljeva zahtjeva da mu se isplati cijena.

Takav prigovor je tuženik stavio u odgovoru na tužbu tražeći da mu tužitelj vrati i uplaćeni iznos prodajne cijene.

Temeljem čl. 407. ZOO-a kupac ne gubi pravo da se pozove na neki nedostatak i kad nije ispunio svoju obvezu da stvar pregleda bez odgađanja, ili obvezu da u određenom roku obavijesti prodavatelja o postojanju nedostatka, a i kad se nedostatak pokazao tek nakon proteka dvije godine odnosno kod trgovačkih ugovora šest mjeseci od predaje stvari, ako je taj nedostatak bio poznat prodavatelju ili mu nije mogao ostati nepoznat. Radi pogrešnog pravnog pristupa da eventualni problemi u dokumentaciji nisu nikakva osnova po kojoj bi se tuženik mogao osloboditi obveze isplate ostatka cijene, prvostupanjski sud nije niti utvrđivao odlučne činjenice ima li prodana stvar materijalnih nedostataka, radi li se o takvom nedostatku koji je bio poznat prodavatelju ili mu nije mogao ostati nepoznat i je li prigovor tuženika za sniženje cijene radi nezakonito izgrađenog objekta na nekretnini koja je bila predmetom prodaje osnovan, radi čega je činjenično stanje nepotpuno utvrđeno pa je time i materijalno pravo pogrešno primijenjeno kada je prihvaćen tužbeni zahtjev.

Iako je tuženik uz odgovor na tužbu dostavio izvod iz katastarskog plana iz kojeg proizlazi da kuća nije ucrtana u katastru, te iako navedeno ne mora značiti i da je objekt sagrađen bez građevinske dozvole; tužitelj se na navedeno nije očitovao, odnosno nije tijekom postupka izričito osporio navode tuženika o nezakonitosti izgrađenog objekta, već je naveo da ih drži irelevantnim za donošenje odluke u ovom predmetu i smatra da tuženik prigovore postavlja samo kako bi prolongirao postupak.

Radi navedenog ne mogu se navodi tuženika o postojanju materijalnih nedostataka smatrati osporenim, pa time niti nedokazanima, kako to prvostupanjski sud navodi, jer se dokaznim sredstvima utvrđuju samo sporne činjenice.

Slijedom navedenog, temeljem odredbe čl. 370. ZPP-a uvažena je žalba tuženika i ukinuta pobijana presuda i predmet vraćen tom sudu na ponovno suđenje radi pravilnog utvrđivanja činjeničnog stanja.

U ponovnom postupku sud će uzimajući u obzir izvedene dokaze, kao i one koje će po prijedlogu stranka eventualno izvesti i njihovom pravilnom ocjenom, utvrditi sve odlučne činjenice i pravilnom primjenom materijalnog prava donijeti odluku o postavljenom tužbenom zahtjevu.

Također, prvostupanjski sud treba ocijeniti treba li primijeniti odredbe čl.11.st.1. ZPP- a ( pomoć neukoj stranci) i čl. 288.a st. 2.i 3. ZPP-a ( načelo otvorenog pravosuđenja i ukazivanje neukoj stranci na potrebu angažiranja punomoćnika) imajući u vidu složenost postupka i činjenicu da je tuženik neuka stranka koja se sama zastupa, dok je tužitelj zastupan po punomoćnicima odvjetnicima.

U Bjelovaru, 4. svibnja 2015. godine

SUTKINJA

Smiljka Premužić, v.r.

Za točnost otpravka – ovlašteni službenik

Božidar Štefanac

OPĆINSKOM SUDU U VIROVITICI

Vraća se spis sa 4 primjerka

drugostupanjske odluke