P-313/2024-26 · Općinski sud u Crikvenici

Poslovni broj: P-313/2024.-26.

Republika Hrvatska

Općinski sud u Crikvenici

Stalna služba u Krku

Bodulska 2/d

Krk 51500

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Crikvenici - Stalna služba u Krku, po sucu Antonu Hlača, u pravnoj stvari tužitelja: 1.) SH OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa]. 2, Savezna Republika Njemačka, kojeg zastupa punomoćnik Alen Ivković, odvjetnik u Rijeci i 2.) IH OIB: [osobni identifikacijski broj] iz 85586 Poing, Hauptstraβe 11b, Savezna Republika Njemačka, kojeg zastupa punomoćnik Branimir Čolić, odvjetnik u Rijeci, protiv tuženika: 1. Sealine Krk d.o.o. OIB: 40038067511, sa sjedištem u [adresa], kojeg zastupa zakonski zastupnik ĐH, član uprave ovlašten zastupati društvo samostalno i pojedinačno, a on zastupan po punomoćnici Dunji Kreso, odvjetnici u Krku, radi utvrđenja i činidbe, nakon održane i zaključene usmene i javne glavne rasprave 23. svibnja 2025, javno objavivši 4. srpnja 2025,

p r e s u d i o j e

I.) Odbija se, tužbeni zahtjev podnesen po tužitelju pod: 1.) EH, koji glasi:

“Utvrđuje se da je dana 16. kolovoza 2018. godine u Krku između tužitelja, potrošača SH iz [adresa], 85652, sa prebivalištem u [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupca te tuženika, trgovca 1. SEALINE KRK d.o.o. iz Krka, Josipa Jurja Strossmayera 3, OIB: 40038067511, kao prodavatelja, zaključen kupoprodajni ugovor predmet kojeg je prijenos prava vlasništva posebnog dijela nekretnine, stana u zgradi izgrađenoj na 1/3 suvlasničkog dijela na k. č. [katastarska čestica], šuma, upisana kao g.t. 38 u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja nekretnina u postupku reambulacije i preoblikovanja građevinskog zemljišta predstavlja STAN 1 od 1/6 idealnog dijela k. č. [katastarska čestica], upisanog u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]-Njivice, a koji se stan nalazi u suterenu lijevo gledano od mora i sastoji se od dnevnog boravka, kuhinje i blagovaone ukupne površine 28,35m2, sobe sa 11,32m2, kupaonice sa 4,79m2, sobe sa 12,17m2, spremišta sa 4,36m2, trijema iz spavaće sobe sa 4,89m2, te trijema iz dnevnog boravka sa 10,58m2 te dva parkirna mjesta na okućnici stana predmetne zgrade P1 površine 11,04 m2 i P2 površine 11,04 m2,

ukupne površine 74,78 m2, sve označeno crvenom bojom, prema etažnom elaboratu i skici okućnice izrađenom od strane Potočnjak d.o.o. iz lipnja 2020. godine. Tuženik je dužan trpjeti upis prava vlasništva u korist tužitelja za nekretninu, stana u zgradi izgrađenoj na 1/3 suvlasničkog dijela na k. č. [katastarska čestica], šuma, upisana kao g.t. 38 u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja nekretnina u postupku reambulacije i preoblikovanja građevinskog zemljišta predstavlja STAN 1 od 1/6 idealnog dijela k. č. [katastarska čestica], upisanog u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]-Njivice, a koji se stan nalazi u suterenu lijevo gledano od mora i sastoji se od dnevnog boravka, kuhinje i blagovaone ukupne površine 28,35m2, sobe sa 11,32m2, kupaonice sa 4,79m2, sobe sa 12,17m2, spremišta sa 4,36m2, trijema iz spavaće sobe sa 4,89m2, te trijema iz dnevnog boravka sa 10,58m2 te dva parkirna mjesta na okućnici stana predmetne zgrade P1 površine 11,04 m2 i P2 površine 11,04 m2, ukupne površine 74,78 m2, sve označeno crvenom bojom, prema etažnom elaboratu i SKICI okućnice izrađenom od strane Potočnjak d.o.o. iz lipnja 2020. godine, a tužitelj je po pravomoćnosti ove presude i dokaza o uplati tuženiku kupoprodajne cijene u iznosu od 110.000,00 € ovlašten zahtijevati upis prava vlasništva predmetne nekretnine u svoje ime i u svoju korist.

Utvrđuje se ništetnom odredba članka 3 stavak 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16.08.2018.godine zaključenog u Krku između tužitelja kao kupca i tuženika kao prodavatelja koja glasi: „ U znak ozbiljnog interesa, kupac prodavatelju na ruke isplaćuje iznos od 10.000,00 EUR-a (slovima: deset tisuća eura) što prodavatelj potvrđuje potpisom ovog ugovora, a koji će se iznos smatrati nepovratnom kaparom pod pretpostavkom da prodavatelj ispoštuje ugovorom preuzete obveze, a kupac iz razloga za koji prodavatelj nije odgovoran odustane od sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine po dobivenoj građevinskoj dozvoli. U suprotnom, u slučaju prodavateljevog odustanka od sklapanja glavnog ugovora, prodavatelj kupcu vraća iznos uplaćene kapare uvećan za zakonsku zateznu kamatu u roku 15 dana od dana obavještavanja kupca o odustanku od sklapanja glavnog ugovora. Nalaže se tuženom da tužitelju u roku 15 dana nadoknadi ukupni parnični trošak uvećan za priopadajuću zakonsku zateznu kamatu tekuću od presuđenja pa do isplate sukladno odredbi čl. 29.st.2. Zakona o obveznim odnosima.”

II.) Odbija se, eventualno kumulirani tužbeni zahtjev podnesen po tužitelju pod: 1.) EH, koji glasi:

“Nalaže se tuženiku da u roku 15 dana zaključi sljedeći

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA

SH iz [adresa], Stran 12 B, OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupac

i 1. SEALINE KRK d.o.o. iz Krka, Josipa Jurja Strossmayera 3, OIB: 40038067511, kao prodavatelj,

Članak 1.

Kupac kupuje, a prodavatelj prodaje posebni dio nekretnine, stana u zgradi izgrađenoj na 1/3 suvlasničkog dijela na k. č. [katastarska čestica], šuma, upisana kao g.t. 38 u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja nekretnina u postupku reambulacije i preoblikovanja građevinskog zemljišta predstavlja STAN 1 od 1/6 idealnog dijela k. č. [katastarska čestica], upisanog u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]-Njivice, a koji se stan nalazi u suterenu lijevo gledano od mora i sastoji se od dnevnog boravka, kuhinje i blagovaone ukupne površine 28,35m2, sobe sa 11,32m2, kupaonice sa 4,79m2, sobe sa 12,17m2, spremišta sa 4,36m2, trijema iz spavaće sobe sa 4,89m2, te trijema iz dnevnog boravka sa 10,58m2 te dva parkirna mjesta na okućnici stana predmetne zgrade P1 površine 11,04 m2 i P2 površine 11,04 m2, ukupne površine 74,78 m2, sve označeno crvenom bojom, prema etažnom elaboratu i SKICI okućnice izrađenom od strane Potočnjak d.o.o. iz lipnja 2020. godine.

Članak 2.

Stranke ugovaraju kupoprodajnu cijenu u iznosu od 110.000,00 € (slovima: stotisuća eura). Kupac se obvezuje kupoprodajnu cijenu platiti Prodavatelju u cijelosti u roku 15 dana.

Članak 3.

Prodavatelj se obvezuje u roku 8 dana od isplate ukupne kupoprodajne cijene Kupcu izdati tabularnu izjavu podobnu za uknjižbu prava vlasništva na nekretnini iz članka 1. ovog ugovora.

Članak 4.

Prodavatelj se obvezuje u roku 8 dana od isplate ukupne kupoprodajne cijene predati u posjed nekretninu iz članka 1. ovog ugovora slobodno od osoba i stvari.

Članak 5.

Prodavatelj se obvezuje u roku 8 dana od isplate ukupne kupoprodajne cijene Kupcu predati uporabnu dozvolu, uspostaviti etažno pravo vlasništva na nekretnini iz čl. 1. ovog ugovora te predati mu valjanu i podobnu tabularnu izjavu za upis posebnog dijela nekretnine na ime Kupca.“

III.) Odbija se, tužbeni zahtjev podnesen po tužitelju pod: 2.) DH, koji glasi:

“Utvrđuje se da je dana 16. kolovoza 2018. godine u Krku između tužitelja, potrošača IH iz [adresa], Haupstrasse 11b, OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupca te tuženika, trgovca 1. SEALINE KRK d.o.o. iz Krka, Josipa Jurja Strossmayera 3, OIB: 40038067511, kao prodavatelja, zaključen kupoprodajni ugovor predmet kojeg je prijenos prava vlasništva posebnog dijela nekretnine, stana u zgradi izgrađenoj na 1/3 suvlasničkog dijela na k. č. [katastarska čestica], šuma, upisana kao g.t. 38 u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja nekretnina u postupku reambulacije i preoblikovanja građevinskog zemljišta predstavlja STAN 3 od 1/6 idealnog dijela k. č. [katastarska čestica], upisanog u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]-Njivice, a koji stan br. 3 je stan u prizemlju koji se sastoji od: kuhinje, blagovaone, dnevnog boravka, degažmana, dvije (2) sobe, wca i dva (2) balkona, površine 67,32 m2. Stanu pripada i ½ ZAJEDNIČKOG PROSTORA P1 (zajednički prostor za STAN 3. i STAN 4.) i to u naravi: ½ ulaznog trijema površine 1,78 m2, ½ hall-a, površine 2,64 m2, te ½ spremišta ispod unutarnjeg stubišta, površine 1,72 m2, parkirno mjesto P5 površine 11,04 m2,

parkirno mjesto P6 površine 11,04 m2, što sve ukupno čini površinu od 73,46 m2, sve označeno svijetlo zelenom bojom prema etažnom elaboratu i SKICI okućnice izrađenom od strane Potočnjak d.o.o. iz lipnja 2020. godine.

Tuženik je dužan trpjeti upis prava vlasništva u korist tužitelja za nekretninu, stana u zgradi izgrađenoj na 1/3 suvlasničkog dijela na k. č. [katastarska čestica], šuma, upisana kao g.t. 38 u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja nekretnina u postupku reambulacije i preoblikovanja građevinskog zemljišta predstavlja STAN 3 od 1/6 idealnog dijela k. č. [katastarska čestica], upisanog u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]-Njivice, a koji stan br. 3. je stan u prizemlju koji se sastoji od: kuhinje, blagovaone, dnevnoga boravka, degažmana, dvije (2) sobe, wc-a i dva (2) balkona, površine 67,32 m2. Stanu pripada i 1/2 ZAJEDNIČKOG PROSTORA P1 (zajednički prostor za STAN 3. i STAN 4.) i to u naravi: 1/2 ulaznog trijema površine 1,78 m2, 1/2 hall-a, površine 2,64 m2, te ½ spremišta ispod unutarnjeg stubišta, površine 1,72 m2, parkirno mjesto P5 površine 11,04 m2, parkirno mjesto P6 površine 11,04 m2, što sve ukupno čini površinu od 73,46 m2, sve označeno svijetlo zelenom bojom; prema etažnom elaboratu i SKICI okućnice izrađenom od strane Potočnjak d.o.o. iz lipnja 2020. godine, a tužitelj je po pravomoćnosti ove presude i dokaza o uplati tuženiku kupoprodajne cijene u iznosu od 115.000,00 € ovlašten zahtijevati upis prava vlasništva predmetne nekretnine u svoje ime i u svoju korist.

Utvrđuje se ništetnom odredba čl. 3 st.2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16.08.2018.godine zaključenog u Krku između tužitelja kao kupca i tuženika kao prodavatelja koja glasi: „U znak ozbiljnog interesa, kupac prodavatelju na ruke isplaćuje iznos od 10.000,00 EUR-a (slovima: deset tisuća eura) što prodavatelj potvrđuje potpisom ovog ugovora, a koji će se iznos smatrati nepovratnom kaparom pod pretpostavkom da prodavatelj ispoštuje ugovorom preuzete obveze, a kupac iz razloga za koji prodavatelj nije odgovoran odustane od sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine po dobivenoj građevinskoj dozvoli. U suprotnom, u slučaju prodavateljevog odustanka od sklapanja glavnog ugovora, prodavatelj kupcu vraća iznos uplaćene kapare uvećan za zakonsku zateznu kamatu u roku 15 dana od dana obavještavanja kupca o odustanku od sklapanja glavnog ugovora

Nalaže se tuženom da tužitelju u roku 15 dana nadoknadi ukupni parnični trošak uvećan za pripadajuću zakonsku zateznu kamatu tekuću od presuđenja pa do isplate sukladno odredbi čl. 29.st.2. Zakona o obveznim odnosima”

IV.) Odbija se, eventualno kumulirani tužbeni zahtjev podnesen po tužitelju pod: 2.) DH, koji glasi:

“ Nalaže se tuženiku da u roku 15 dana zaključi sljedeći

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA

RENE TIEFNIG iz SR Njemačke, 85586 Poing Hauptstrasse 11b, OIB: [osobni identifikacijski broj],

kao kupac,

i 1. SEALINE KRK d.o.o. iz Krka, Josipa Jurja Strossmayera 3, OIB: 40038067511, kao prodavatelj,

Članak 1.

Kupac kupuje, a prodavatelj prodaje posebni dio nekretnine, stana u zgradi izgrađenoj na 1/3 suvlasničkog dijela na k. č. [katastarska čestica], šuma, upisana kao g.t. 38 u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja nekretnina u postupku reambulacije i preoblikovanja građevinskog zemljišta predstavlja STAN 3 od 1/6 idealnog dijela k. č. [katastarska čestica], upisanog u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]-Njivice, a koji stan br. 3 je stan u prizemlju koji se sastoji od: kuhinje, blagovaone, dnevnoga boravka, degažmana, dvije (2) sobe, wc-a i dva (2) balkona, površine 67,32 m2. Stanu pripada i 1/2 ZAJEDNIČKOG PROSTORA P1 (zajednički prostor za STAN 3. i STAN 4.) i to u naravi: 1/2 ulaznog trijema površine 1,78 m2, 1/2 hall-a, površine 2,64 m2, te ½ spremišta ispod unutarnjeg stubišta, površine 1,72 m2, parkirno mjesto P5 površine 11,04 m2, parkirno mjesto P6 površine 11,04 m2, što sve ukupno čini površinu od 73,46 m2, sve označeno svijetlo zelenom bojom; prema etažnom elaboratu i SKICI okućnice izrađenom od strane Potočnjak d.o.o. iz lipnja 2020. godine

Članak 2.

Stranke ugovaraju kupoprodajnu cijenu u iznosu od 115.000,00 € (slovima: stotisuća eura). Kupac se obvezuje kupoprodajnu cijenu platiti Prodavatelju u cijelosti u roku 15 dana.

Članak 3.

Prodavatelj se obvezuje u roku 8 dana od isplate ukupne kupoprodajne cijene Kupcu izdati tabularnu izjavu podobnu za uknjižbu prava vlasništva na nekretnini iz članka 1. ovog ugovora.

Članak 4.

Prodavatelj se obvezuje u roku 8 dana od isplate ukupne kupoprodajne cijene predati u posjed nekretninu iz članka 1. ovog ugovora slobodno od osoba i stvari.

Članak 5.

Prodavatelj se obvezuje u roku 8 dana od isplate ukupne kupoprodajne cijene Kupcu predati uporabnu dozvolu, uspostaviti etažno pravo vlasništva na nekretnini iz čl. 1. ovog ugovora te predati mu valjanu i podobnu tabularnu izjavu za upis posebnog dijela nekretnine na ime Kupca.“

V.) Nalaže se tužiteljima: EH OIB: [osobni identifikacijski broj] i DH OIB: [osobni identifikacijski broj], naknaditi parnični trošak ovog postupka, tuženiku: 1. Sealine Krk d.o.o. OIB: 40038067511, u iznosu od: 42.474,61 EUR, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

I. Navodi tužitelja

1. Podnescima predanim sudu 17. veljače 2025, prvotužitelj SH te drugotužitelj IH, konačno su uredili tužbene zahtjeve, postavljajući glavne te eventualno kumulirane tužbene zahtjeve.

1.1. Tužitelj SH, predložio je da sud, po provedenom dokaznom postupku, prihvati tužbeni zahtjev i presudom, utvrdi da bi dana 16. kolovoza 2018, u Krku, između tužitelja OH kao kupca, te tuženog trgovačkog društva 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, kao prodavatelja, bio zaključen kupoprodaji ugovor, a predmet kojeg pravnog posla da je bio prijenos prava vlasništva posebnog dijela nekretnine, i to stana u zgradi izgrađenoj na 1/3 suvlasničkog dijela nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica], šuma, upisana kao g.t. 38 u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. S obzirom na činjenicu da se na području jedinice lokalne samouprave Općine Omišalj, provodi postupak reambulacije katastra i obnove zemljišne knjige, tužitelj SH, uredio je tužbeni zahtjev, u skladu sa budućom (no, još nevažećom), zemljišnoknjižnom oznakom nekretnine, specificirajući da bi predmet pravnog posla bio Stan 1 od 1/6 idealnog dijela, nekretnine buduće oznake k. č. [katastarska čestica], upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]-Njivice, a koji se stan nalazi u suterenu lijevo gledano od mora i sastoji se od dnevnog boravka, kuhinje i blagovaone ukupne površine 28,35m2, sobe sa 11,32m2, kupaonice sa 4,79m2, sobe sa 12,17m2, spremišta sa 4,36m2, trijema iz spavaće sobe sa 4,89m2, te trijema iz dnevnog boravka sa 10,58m2 te dva parkirna mjesta na okućnici stana predmetne zgrade P1 površine 11,04 m2 i P2 površine 11,04 m2, ukupne površine 74,78 m2, sve označeno crvenom bojom, elaboratu i skici okućnice izrađenom od strane trgovačkog društva Potočnjak d.o.o. iz lipnja 2020. U nastavku ovog obrazloženja, sud će, kada je u pitanju nekretnina koja je bila predmetom pravnog posla od 16. kolovoza 2018, referirati na istu isključivo temeljem važeće zemljišnoknjižne oznake (k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]), obzirom da je za sada upitno, kada će (i da li će), stupiti na snagu nova zemljišna knjiga za k. o. [katastarska općina]-Njivice.

1.2. Pored deklaracije, o zaključenom pravnom poslu, odnosno kupoprodajnom ugovoru zaključenom 16. kolovoza 2018, tužitelj SH, zatražio je i da sud naloži tuženom trgovačkom društvu trpjeti upis prava vlasništva u korist tužitelja OH za prethodno opisanu nekretninu, koja da je bila predmetom pravnog posla.

1.3. Konačno, tužitelj SH, zatražio je i da sud utvrdi ništetnom odredbu članka 3 stavka 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, zaključenog u Krku između tužitelja OH kao kupca i tuženika kao prodavatelja, a koja glasi: „U znak ozbiljnog interesa, kupac prodavatelju na ruke isplaćuje iznos od 10.000,00 EUR-a (slovima: deset tisuća eura) što prodavatelj potvrđuje potpisom ovog ugovora, a koji će se iznos smatrati nepovratnom kaparom pod pretpostavkom da prodavatelj ispoštuje ugovorom preuzete obveze, a kupac iz razloga za koji prodavatelj nije odgovoran odustane od sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine po dobivenoj građevinskoj dozvoli. U suprotnom, u slučaju prodavateljevog odustanka od sklapanja glavnog ugovora, prodavatelj kupcu vraća iznos uplaćene kapare uvećan za zakonsku zateznu kamatu u roku 15 dana od dana obavještavanja kupca o odustanku od sklapanja glavnog ugovora.”

1.4. U prilog tužbenom zahtjevu, navedeno je da bi stranke ovog postupka, tužitelj SH i tuženik, trgovačko društvo 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, dana 16. kolovoza 2018, zaključili pravni posao, naslovljen Predugovor o kupoprodaji nekretnina. Međutim, taj pravni posao da je bio zavaravajući, obzirom da je tužitelj, koji je postupao u dobroj vjeri, vjerovao da je zaključio kupoprodajni ugovor, kojim je, kupio točno određeni stan (Stan broj 1) u zgradi. Predmetni Predugovor o kupoprodaji nekretnina, da je sadržavao i nepoštenu ugovornu odredbu, u članku 3, koja se tiče kapare, ugovorene u iznosu od 10.000,00 EUR. Naime, temeljem te ugovorne odredbe, tuženo trgovačko društvo, kao prodavatelj nekretnine, da si je pridržalo pravo odustati od prodaje nekretnine, bez navođenja razloga (a u kojem slučaju da ima obvezu povrata kapare, uvećane za zateznu kamatu), no u slučaju da bi tužitelj, kao kupac, odustao od kupnje, bez navođenja razloga, isti da bi ostao bez kapare. Takva ugovorna odredba, mišljenja je SH, da je nepoštena i da unosi veliku neravnotežu u odnose između stranaka, slijedom čega da je ista ništetna i glede čega, da prvotužitelj ima pravni interes tražiti utvrđenje njezine ništetnosti.

1.5. Pod uvjetom da sud ne bi prihvatio prethodno navedeni tužbeni zahtjev, opisan u točkama 1.1, 1.2 i 1.3 ovog obrazloženja, tužitelj SH, istaknuo je i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, a kojim je zatraženo da sud naloži tuženiku, trgovačkom društvu 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, da sa tužiteljem, MH, zaključi Ugovor o kupoprodaji nekretnina, a predmet kojeg ugovora, za cijenu od 110.000,00 EUR, je stan, u zgradi sagrađenoj na nekretnini oznake: k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

1.6. U svezi eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva, opetovani su navodi iz tužbe, te je istaknuto da bi tužitelj SH, postupajući u dobroj vjeri, vjerovao da je od tuženika, trgovačkog društva 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka kupio nekretninu, odnosno stan broj 1 u zgradi izgrađenoj na k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], no da se tuženik, prilikom sastavljanja ugovora, poslužio zabranjenom perfidijom, ugovorivši si pravo odustajanja od prodaje, bez navođenja razloga i bez pravnih posljedica. Stoga je tužitelj, SH, predložio da sud, pod uvjetom da odbije inicijalno postavljeni tužbeni zahtjev, prihvati eventualno kumulirani, i naloži tuženom trgovačkom društvu, 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, da sa tužiteljem, MH, zaključi Ugovor o kupoprodaji nekretnina, odnosno stana, u zgradi sagrađenoj na nekretnini oznake: k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

1.7. Tuženik IH, kao i njegov otac SH, podneskom od 17. veljače 2025, uredio je tužbeni zahtjev, identično zahtijevajući da sud, po provedenom dokaznom postupku, prihvati tužbeni zahtjev i presudom, utvrdi da bi dana 16. kolovoza 2018, u Krku, između tužitelja LH kao kupca, te tuženog trgovačkog društva 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, kao prodavatelja, bio zaključen kupoprodaji ugovor, a predmet kojeg pravnog posla da je bio prijenos prava vlasništva posebnog dijela nekretnine, i to stana u zgradi izgrađenoj na 1/3 suvlasničkog dijela nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica], šuma, upisana kao g.t. 38 u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. I tužitelj IH, uredio je tužbeni zahtjev, u skladu sa budućom (no, još nevažećom), zemljišnoknjižnom oznakom nekretnine, specificirajući da bi predmet pravnog posla bio Stan 3, a koji se nalazi u prizemlju objekta te koji se sastoji od: kuhinje, blagovaone, dnevnog boravka, degažmana, dvije (2) sobe, wc-a i dva (2) balkona, površine 67,32 m2. Stanu pripada i ½ zajedničkog prostora P1 (zajednički prostor za stan 3. i stan 4.) i to u naravi: ½ ulaznog trijema površine 1,78 m2, ½ hall-a, površine 2,64 m2, te ½ spremišta ispod unutarnjeg stubišta, površine 1,72 m2, parkirno mjesto P5 površine 11,04 m2,

parkirno mjesto P6 površine 11,04 m2, što sve ukupno čini površinu od 73,46 m2, sve označeno svijetlo zelenom bojom prema etažnom elaboratu i skici okućnice izrađenom od strane trgovačkog društva Potočnjak d.o.o. iz lipnja 2020. godine.

1.8. IH, pored deklaracije, o zaključenom pravnom poslu, odnosno kupoprodajnom ugovoru zaključenom 16. kolovoza 2018, zatražio je i da sud naloži tuženom trgovačkom društvu trpjeti upis prava vlasništva u njegovu korist za prethodno opisanu nekretninu, koja da je bila predmetom pravnog posla.

1.9. Identično kao i prvotužitelj SH i IH, ovdje drugotužitelj, istaknuo je kako bi odredba članka 3 stavka 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, zaključenog u Krku, a koja glasi: „U znak ozbiljnog interesa, kupac prodavatelju na ruke isplaćuje iznos od 10.000,00 EUR-a (slovima: deset tisuća eura) što prodavatelj potvrđuje potpisom ovog ugovora, a koji će se iznos smatrati nepovratnom kaparom pod pretpostavkom da prodavatelj ispoštuje ugovorom preuzete obveze, a kupac iz razloga za koji prodavatelj nije odgovoran odustane od sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine po dobivenoj građevinskoj dozvoli. U suprotnom, u slučaju prodavateljevog odustanka od sklapanja glavnog ugovora, prodavatelj kupcu vraća iznos uplaćene kapare uvećan za zakonsku zateznu kamatu u roku 15 dana od dana obavještavanja kupca o odustanku od sklapanja glavnog ugovora“, bila ništetna, slijedom čega je zatraženo da sud deklarira u presudi njezinu ništetnost.

1.10. Konačno i IH, postavio je eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, u slučaju odbijanja prvo postavljenog tužbenog zahtjeva (točke 1.7, 1.8. i 1.9), tražeći da sud naloži tuženiku, trgovačkom društvu 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, da sa tužiteljem, FH, zaključi Ugovor o kupoprodaji nekretnina, a predmet kojeg ugovora, za cijenu od 115.000,00 EUR, je stan, u zgradi sagrađenoj na nekretnini oznake: k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Tužitelj IH, ponovio je kako je postupajući u dobroj vjeri, vjerovao da je od tuženika, trgovačkog društva 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka kupio nekretninu (stan 3), no da se tuženik, prilikom sastavljanja ugovora, poslužio zabranjenom perfidijom, ugovorivši si pravo odustajanja od prodaje, bez navođenja razloga i bez pravnih posljedica. Stoga je i drugotužitelj, IH, predložio da sud, pod uvjetom da odbije inicijalno postavljeni tužbeni zahtjev, prihvati eventualno kumulirani, i naloži tuženom trgovačkom društvu, 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, zaključiti ugovor o kupoprodaji nekretnina.

II. Navodi tuženika

2. Podnoseći odgovor na tužbu OH od dana 17. rujna 2020, te na tužbu, LH od dana 11. ožujka 2021, tuženo trgovačko društvo 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, ukazalo je prije svega da bi tužbe OH i LH, u jednom dijelu bile nepodobne za raspravljanje, slijedom čega je predloženo odbaciti iste u tom dijelu, dok da bi u preostalom dijelu, koji da je procesno podoban za raspravljanje, tužbeni navodi, a time i tužbeni zahtjev, bio u cijelosti neosnovan. Pri inicijalno iznesenim navodima, tuženo trgovačko društvo ustrajalo je sve do zaključenja ročišta za glavnu raspravu.

2.1. Prije svega, u dijelu u kojem je tužbenim zahtjevom, u obje tužbe, i onoj OH i onoj LH, predloženo da sud, po provedenom postupku, presudom, utvrdi da bi dana 16. kolovoza 2018, između tužitelja, kao kupaca, te tuženog trgovačkog društva 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, kao prodavatelja, bio zaključen kupoprodaji ugovor, temeljem kojega je, na kupce, preneseno pravo vlasništva nekretnine, u naravi stanova u zgradi sagrađenoj na nekretnini oznake: k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], tuženik je predložio odbacivanje tužbe, cijeneći kako je u tom dijelu, a s obzirom na postavljeni tužbeni zahtjev, tužba nedopuštena. Tuženik je, u odgovoru na tužbu, iznio stav kako se tako postavljenim tužbenim zahtjevom, traži utvrđenje činjenica, pa s obzirom na koju okolnost da u tom dijelu, tužbu treba odbaciti.

2.2. Nadalje, kada je u pitanju, dio tužbenog zahtjeva, a kojim su, i tužitelji SH i IH, zatražili od suda, naložiti tuženom trgovačkom društvu trpjeti upis prava vlasništva u korist tužitelja na nekretnini, koja da je bila predmetom pravnog posla, istaknut je prigovor zastare, a s obzirom na protek općeg zastarnog roka od pet godina, u odnosu na pravni posao zaključen 16. kolovoza 2018. Dodatno, ukazao je tuženik, između stranaka ovog postupka, da nije nikada bio sklopljen ugovor o kupoprodaji nekretnina, dakle da nije nikada nastao obvezno pravni odnos, a temeljem kojeg bi tuženik, bio dužan, trpjeti upis tuženika na dijelu nekretnine oznake: k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Istina, ukazao je tuženik, između stranaka ovog postupka jesu vođeni pregovori, a u svezi mogućeg sklapanja pravnog posla, no do toga da u konačnici nikada nije došlo, obzirom da tužitelji nisu potpisali kupoprodajne ugovora, slijedom čega se, tužbeni zahtjev u tom dijelu u cijelosti ukazuje neosnovanim.

2.3. U odnosu na dio tužbenog zahtjeva kojim su tužitelji zatražili utvrđenje ništetnom odredbe članka 3 stavka 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, tuženik je ne samo osporio navode o ništetnosti, ukazujući kako tu odredbu ugovora valja sagledavati u kontekstu cijelog ugovora, već je doveo u pitanje i pravni interes tužitelja OH i AH, tražiti utvrđenje ništetnim ugovorne odredbe, u kontekstu činjenice da je tuženicima kapara vraćena, slijedom čega da ne postoji spor u svezi isplate uplaćene kapare.

2.4. Konačno, tuženik je, osporio i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev i prvotužitelja i drugotuženika, ističući kako je za objekt, sagrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], građevinska dozvola dobivena 9. srpnja 2019, dok da su tužitelj SH tek podneskom od 22. srpnja 2021, a tužitelj IH, podneskom od 28. srpnja 2021, zatražili od suda, naložiti tuženiku zaključenje ugovora o kupoprodaji nekretnina, postavljanjem eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva. Tuženik je, pozivajući se na članak 268. stavak 5. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23, dalje: ZOO), istaknuo kako se sklapanje glavnog ugovora može zahtijevati u roku od 6 mjeseci od roka predviđenog za njegovo sklapanje, a ako rok nije predviđen, onda od dana kada je prema naravi posla i okolnostima, ugovor trebao biti sklopljen. Zahtjev tužitelja, u okviru eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva, za sklapanje

ugovora da je podnesen nakon isteka zakonskog roka i s obzirom na koju okolnost da je isti neosnovan.

2.5. Dakle, tuženik je predložio odbiti, kao neosnovane i glavni i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev tužitelja OH i AH, podredno odbaciti tužbu u dijelu u kojem je ista nepodobna za raspravljanje.

III. Tijek postupka

3. S obzirom da su pri ovome sudu 25. kolovoza 2020 (inicijalno P-775/2020) i 26. kolovoza 2020 (inicijalno P-776/2020), zaprimljene dvije tužbe, jedna podnesena po EH, a druga po DH, a koje su podnesene protiv istog tuženika, trgovačkog društva 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, a koje su se temeljile na istoj činjeničnoj osnovi te da su u obje tužbe, bili postavljeni gotovo identični tužbeni zahtjevi, ovaj sud je, vodeći se načelom koncentracije postupka, efikasnosti i ekonomičnosti, rješenjem donesenim pod brojem: P-775/2020 dana 24. veljače 2021, odlučio spojiti parnice te u jednom predmetu, donijeti odluku, o zahtjevima OH i LH, kao tužitelja, protiv trgovačkog društva 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, kao tuženika.

3.1. Nastavljajući voditi, sada jedinstveni postupak, uređujući sudac je naredbom izdanom 24. ožujka 2021, odlučio zakazati prvo pripremno ročište za dan 13. listopada 2021. Na prvom pripremnom ročištu, održanom 13. listopada 2021, raspravnim rješenjem odlučeno je dopustiti preinaku tužbe, koju su učinili tužitelji, isticanjem eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva u podnescima od 22. srpnja 2021. i 28. srpnja 2021, a s obzirom da je ovaj sud bio stava, da je isto svrhovito za konačno rješenje odnosa između stranaka. U nastavku pripremnog ročišta, raspravljeno je o dokaznim prijedlozima stranaka, da bi nakon toga, bilo odlučeno zaključiti prethodni postupak te istog dana, rukovodeći se načelom ekonomičnosti i koncentracije postupka, održati ročište za glavnu raspravu, a sve sukladno odredbi članka 292. stavak 8. Zakona o parničnom postupku (“Narodne novine” br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; u daljnjem tekstu: ZPP-a). Na ročištu za glavnu raspravu, održanom istog dana nakon zaključenja prethodnog postupka, sud je proveo predložene dokaze, i to; izvršivši uvid u sve isprave koje su sudu podnesene do zaključenja prethodnog postupka. Nakon što su na ročištu za glavnu raspravu, pročitane sve isprave priležeće spisu, odlučeno je bilo zaključiti glavnu raspravu, obzirom da je sukladno odredbi članka 304. ZPP-a, ovaj sud bio stava da je predmet raspravljen tako da se može donijeti odluka.

3.2. Presudom i rješenjem, donesenim 26. studenoga 2021, pod poslovnim brojem: P- 775/2020, ovaj sud je tužbene zahtjeve, uključivši i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, tužitelja OH i AH, dijelom odbio kao neosnovane, a dijelom odbacio kao nepodobne za raspravljanje.

3.3. Međutim, povodom žalbi tužitelja OH i AH, Županijski sud u Osijeku je, rješenjem donesenim 29. veljače 2024. pod poslovnim brojem: Gž- 620/2022, ukinuo pobijanu odluku ovog suda (Presudu i rješenje doneseno 26. studenoga 2021, pod poslovnim brojem: P-775/2020), vrativši predmet na ponovno suđenje. U bitnome, drugostupanjski sud ukazao je sudu prvog stupanja na nedostatke, pozvavši prvostupanjski sud upotpuniti činjenično stanje te nakon toga, ponovno donijeti odluku o tužbenim zahtjevima oboje tužitelja.

3.4. Nakon povratka spisa predmeta, u nastavku postupka, održano je ročište 22. listopada 2024, a na kojem je odlučeno, sukladno uputi drugostupanjskog suda, upotpuniti činjenično stanje, saslušanjem stranaka i svjedoka. Na ročištu održanom 24. veljače 2025, proveden je dokaz saslušanjem tužitelja OH i AH te zakonskog zastupnika tuženog trgovačkog društva, TH, ranije prokurista, a sada direktora tuženika. Na ročištu održanom 23. svibnja 2025, saslušan je u svojstvu svjedoka SHSŠ, sada umirovljenik, a ranije direktor tuženog trgovačkog društva. Nakon što je na ročištu održanom 23. svibnja 2025, saslušan svjedok, odlučeno je odbiti kao nebitne za odluku o tužbenom zahtjevu, preostale dokazne prijedloge te je odlučeno, zaključiti glavnu raspravu, obzirom da je ovaj sud bio stava da je predmet raspravljen tako da se može donijeti odluka, kako o glavnim tako i o eventualno kumuliranim tužbenim zahtjevima.

IV. Utvrđenja suda i ocjena provedenih dokaza

4. Radi razjašnjenja bitnih činjenica za ovaj postupak pročitane su sve isprave priležeće spisu te zapisnici o izvedenim dokazima pa brižljivo i savjesno ocjenjujući svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno, u smislu odredbe članka 8. ZPP-a, vodeći se pritom i uputom Županijskog suda u Osijeku iz rješenja donesenog 29. veljače 2024. pod poslovnim brojem: Gž-620/2022, stav je ovoga suda da su tužbeni zahtjevi OH i AH, uključivši i eventualno kumulirane tužbene zahtjeve, neosnovani.

4.1. Tužitelji su, u tužbi inicijalno zaprimljenoj pod brojem: P-775/2020 i u onoj zaprimljenoj pod brojem: P-776/2020, izvorno istaknuli u točki I. deklaratorni tužbeni zahtjev radi utvrđenja da bi bio zaključen pravni posao, u točki II. kondemnatorni tužbeni zahtjev, radi izdavanja tabularne isprave, s time da je tužitelj SH, u tužbi podnesenoj 25. kolovoza 2020, istaknuo i dodatno, u točki III. opet deklaratorni tužbeni zahtjev, radi utvrđenja ništetnom odredbe članka 3 stavak 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018. Naknadno su, oboje tužitelja, preinačili tužbe, isticanjem eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva, i to SH, u podnesku od 22. srpnja 2021, a tužitelj IH u podnesku od 28. srpnja 2021, a koji su zatražili od suda, naložiti tuženiku zaključenje ugovora o kupoprodaji nekretnina.

4.2. Tijekom ponovljenog suđenja, podnescima predanim sudu 17. veljače 2025, prvotužitelj SH te drugotužitelj IH, konačno su uredili tužbene zahtjeve, postavljajući glavne te eventualno kumulirane tužbene zahtjeve. U bitnome, tužitelji su ustrajali pri iznesenim navodima i tijekom ponovljenog suđenja, navodeći kako su sa tuženikom, zaključili pravni posao, koji neovisno o tome kako je bio naslovljen u ispravi, da predstavlja ugovor o kupoprodaji nekretnina, a predmet kojih pravnih poslova, da su bili stanovi, u zgradi koja se nalazi sagrađena na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], i to stan broj 1 i stan broj 3. U nastavku ovog obrazloženja, sud će se, posebno osvrnuti na navode i tužbeni zahtjev prvotužitelja OH te drugotuženika LH, radi preglednosti.

O tužbenom zahtjevu prvotužitelja OH.

4.3. U svojem stranačkom iskazu, iznesenom na ročištu održanom 24. veljače 2025, tužitelj SH, u bitnome, opetovao je navode iznesene tijekom postupka, kako je bio uvjerenja da bi sa tuženim trgovačkom društvom, dana 16. kolovoza 2018, zaključio ne predugovor, već ugovor, a kojim je, kupio stan u zgradi, izgrađenoj na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Tužitelj SH, isticao je tijekom postupka i kako mu je isprava koju je potpisao, naslovljena Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, bila nerazumljiva, ali i da se prilikom sastava iste, tuženik poslužio nepoštenom poslovnom praksom.

4.4. Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, prileži na listu 21 do 23 spisa. Međutim, suprotno navodima prvotužitelja, nakon što je pročitao isti, ovaj sud ne utvrđuje da bi se radilo o ispravi, koja je sačinjena na način da prvotužitelja, kao kupca, dovede u nepovoljniju, pravnu poziciju. Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018 je isprava pisana na hrvatskoj jeziku, koja ne sadrži stručni, pravo needuciranoj osobi, nerazumljive riječi, a kako je to isticao tužitelj SH. Pa iako je tužitelj SH, na ročištu održanom 24. veljače 2025, saslušan uz sudjelovanje sudskog tumača za njemački jezik, isti se služi hrvatskim jezikom i to u mjeri, puno boljoj, od one, koju je tužitelj prezentirao sudu tijekom postupka, konstruirajući o sebi sliku bona fide potrošača, koji je doveden u stupicu, prijevarnim postupanjem hrvatskog trgovačkog društva.

Naime, ne samo što zapisnik ovog suda, sastavljen 29. listopada 2020, u predmetu poslovnog broja: Ovr-1198/2019 (list 147 do 154 spisa), potvrđuje utvrđenje ovog suda, o prvotužiteljevom odličnom znanju hrvatskog jezika, već i sam sadržaj Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, ide u prilog zaključku da je tužitelj SH, znao u kakav se pravni posao upušta, da je znao koja su njegova prava ali obveze te da je pregovarao sa tuženikom, kao ravnopravna stranka. Naime, iz Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, proizlazi da je tužitelj SH, imao posebne želje, koje su se ticale, ne samo izgradnje garaže i zelene površine na garaži, koju će prvotužitelj moći koristiti (radi se o objektu koji nije bio izravno predviđen projektom) već i izmjene unutarnjeg projekta, na način da se ukloni zid, između kuhinje i spremišta u stanu A, a kako bi se povećala površina kuhinje stana.

Dakle, radi se o izmjenama izvornog projekta, koje, životno je zaključiti, zahtjeva stranka, koja ravnopravno pregovara i koja ima punu spoznaju o svim bitnim elementima pravnog posla. Na temelju iznesenih utvrđenja, ovaj sud odbija navode tužitelja OH, kako je isti bio dovedenu zabludu od strane tuženika, prilikom potpisivanja Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018. te da je tužitelj SH, kao osoba koja vlada hrvatskim jezikom, mogla shvatiti da potpisuje Predugovor, a nakon kojega da će uslijediti potpisivanje glavnog ugovora, kako je to predviđeno člankom 2, točkom 2 i točkom 3.

Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018.

4.5. Životno je, da tužitelj SH i tuženik trgovačko društvo 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, nisu mogli 2018, potpisati ugovor o prodaji nekretnine, konkretno stana, obzirom da u tom trenutku, na nekretnini oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], ne samo što još nije bila izgrađena zgrada, već nisu bile ishodovane niti sve dozvole za početak gradnje objekta. Kako je to objasnio SHSŠ, direktor tuženika u vrijeme potpisivanja Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, u trenutku potpisivanja Predugovora, jednostavno rečeno, nije postojala stvar, koju je tuženo trgovačko društvo moglo prodati.

4.6. Opisana poslovna praksa nije zavaravajuća, kako ju pokušava prikazati tužitelj SH, već je ista gotovo, pa uobičajena, u prometu nekretninama na istočnoj obali Jadrana. Jednostavno rečeno, investitor, nakon kupovine zemljišta i izrade idejnog projekta, kreće u zatvaranje financijske konstrukcije, sklapanjem predugovora, kojim se zainteresirane osobe, budući kupci, obvezuju ne samo na kupnju stanova, već i financiranje gradnje objekta po fazama. U smislu navedenoga, Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, samo je jedan od tisuće Predugovora, koji su, gotovo identičnog sadržaja, sklapani na području Republike Hrvatske, tijekom zadnjih više od trideset godina. Konačno, članak 3. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, stavak 3, jasno propisuje da je kupac kupoprodajnu cijenu dužan uplatiti do okončanja projekta, u obrocima, a ne nakon izgradnje, što kupca, stavlja ujedno i u poseban pravni položaj, kao suinvestitora, koji plaća cijenu nekretnine tijekom gradnje, u fazama, a ne nakon izgradnje objekta, a što za sobom povlači i povoljniju cijenu nekretnine.

4.7. S druge strane, tužitelj SH, nije u svojem stranačkom iskazu na ročištu održanom 24. veljače 2025, isticao da ga tuženik ne bi pozvao na zaključenje glavnog ugovora, već je, izbjegavao odgovor na pitanje, navodeći kako se, poziva tuženika, upućenih po tadašnjem prokuristu, ne sjeća (dakle, ne da ih ne bi bilo). Tužitelj SH je, proizlazi iz njegovog iskaza, ustrajao je pri stavu kako je, Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, glavni ugovor, odnosno ugovor o kupoprodaji nekretnine. Međutim, opet se ističe, s obzirom na lako čitljiv i prosječnoj osobi koja vlada osnovama hrvatskog jezika, razumljiv sadržaj Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, ovaj sud odbija navode tužitelja OH, kao neuvjerljive, da je on bio uvjerenja kako je Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, ujedno i glavni ugovor o kupnji nekretnine. Opet se ističe, u Predugovoru o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, na više mjesta se navodi sklapanje budućeg glavnog ugovora, i to na vrlo jasan način, koji nije mogao proći nezamijećeno potpisniku Predugovora. Ovaj sud dozvoljava da prvotužitelj, kao pravno needucirana osoba, nije mogla shvatiti distinkciju između Predugovora i glavnog ugovora, no opet, iz Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, jasno proizlazi obveza zaključenja još jednog ugovora, glavnog ugovora, koji će biti sklopljen kada se ishodi građevinska dozvola i kojim glavnim ugovorom će se, između ostaloga, definirati i dinamika plaćanja kupoprodajne cijene tijekom faza gradnje. Štoviše, tužitelj SH, vrlo je jasno naveo i kako je u prosincu 2019, obaviješten o tome da tuženik raskida ugovor (tada još uvijek između stranaka obvezujući Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018) i to kako u odnosu na tužitelja SH, tako i

u odnosu na njegovog sina LH, a razlog takvog postupanja, može se zaključiti, opet na temelju stranačkog iskaza prvotužitelja, leži u činjenici što isti nije vršio uplate tijekom faze gradnje objekta. O tome, u konačnici izjasnili su se i aktualni te bivši direktor tuženog trgovačkog društva, ističući kako se je zbog toga što tužitelji nisu pratili projekt gradnje financiranjem, ukazala potreba za financijskim zaduživanjem, odnosno podizanjem kredita kod komercijalne banke, a kako bi se nadomjestio nedostatak financijskih sredstava, zbog neplaćanja tužitelja.

4.8. Predugovor, kako ga definira članak 268. stavak 1. ZOO-a, je ugovor kojim se preuzima obveza kasnijeg sklapanja drugog, glavnog ugovora. U situaciji kada je stranke nisu zaključile glavni ugovor, odnosno ugovor o kupoprodaji nekretnina, u situaciji kada nije došlo do isplate cijene, ali niti predaje u posjed nekretnine, ne postoje osnove utvrditi temeljem odredbe članka 187. ZPP-a, da bi dana 16. kolovoza 2018. godine u Krku između tužitelja, OH, kao kupca te tuženika, trgovačkog društva 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, kao prodavatelja, zaključen kupoprodajni ugovor, pa je slijedom navedenoga, odlučeno kao u točki I.) izreke. Prilikom donošenja odluke, sud je imao u vidu i činjenicu da je prije izgradnje objekta, još u prosincu 2019, tuženik obavijestio tužitelja OH o raskidu Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, tako da je tuženik, prema prvotužitelju EH, jasno manifestirao svoju volju, odnosno odbijanje daljnjeg poslovanja, može se zaključiti zbog nepostupanja u skladu s preuzetim obvezama. Pritom, vremensko razdoblje u kojem je došlo do potpisivanja Predugovora, odnosno kolovoz 2018 te konačno obavještavanje prvotužitelja o raskidu, u prosincu 2019, je vrijeme, u kojem na hrvatskom tržištu još nije bilo došlo do rasta cijena nekretnina, radi se o vremenu prije pandemije, kada je stopa inflacije na europskom tržištu, pa tako i hrvatskom bila niska, i slijedom čega sud, na temelju tih, općepoznatih činjenica, odbija navode tužitelja da bi odbijanje tuženika, zaključiti pravni posao sa tužiteljem, odnosno ugovor o prodaji nekretnine, bilo u korelaciji s spekulativnim postupanjem uslijed rasta cijena nekretnina.

4.9. Upravo suprotno, sve upućuje na zaključak da je prvotužitelj, izbjegavao potpisivanje ugovora o kupoprodaji, nastojeći na taj način, od sebe otkloniti obvezu plaćanja kupoprodajne cijene, čija bi dinamika plaćanja, bila jasno definirana kupoprodajnim ugovorom, a kako je to stipulirano u članku 2. točka 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018. Takva ugovorna obveza bi za prvotužitelja OH, bila vrlo jasno obvezujuća, a što bi za sobom, povlačilo i određen posljedice, u slučaju neplaćanja. Razloge tužiteljevog izbjegavanja potpisivanja glavnog ugovora, vjerojatno treba tražiti u izostanku povjerenja prema tuženiku, a osobito u kontekstu činjenice, da je gradnja objekta kasnila, zbog problema sa ishodovanjem potrebnih dozvola.

4.10. S obzirom na prethodno istaknuto, ovaj sud ne utvrđuje osnovanim niti točku II.) tužbenog zahtjeva OH, a kojim bi se tuženiku, naložilo trpjeti upis prava vlasništva, u korist tužitelja na nekretnini oznake k. č. [katastarska čestica], šuma k. o. [katastarska općina]. Dakle, s obzirom da Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, ne može smatrati ugovorom kojim su stranke ugovorile prijenos prava vlasništva, ne postoji niti osnova, za prijenos prava vlasništva na nekretnini, sa imena tuženika, kao nositelja prava vlasništva u korist tužitelja, a slijedom čega je i taj dio tužbenog zahtjeva odbijen u točki I.) izreke.

4.11. Konačno, kada je u pitanju točka III.) tužbenog zahtjeva tužitelja OH, a kojom je zatraženo utvrditi ništetnom odredbu članka 3. stavak 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, koja glasi:

„U znak ozbiljnog interesa, kupac prodavatelju na ruke isplaćuje iznos od 10.000,00 EUR-a (slovima: deset tisuća eura) što prodavatelj potvrđuje potpisom ovog ugovora, a koji će se iznos smatrati nepovratnom kaparom pod pretpostavkom da prodavatelj ispoštuje ugovorom preuzete obveze, a kupac iz razloga za koji prodavatelj nije odgovoran odustane od sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine po dobivenoj građevinskoj dozvoli. U suprotnom, u slučaju prodavateljevog odustanka od sklapanja glavnog ugovora, prodavatelj kupcu vraća iznos uplaćene kapare uvećan za zakonsku zateznu kamatu u roku 15 dana od dana obavještavanja kupca o odustanku od sklapanja glavnog ugovora“.

ovaj sud, je stava, kako navedena ugovorna odredba, ne bi bila ništetna, obzirom da ista nije nepoštena, niti je istom tužitelj, kao kupac, bio doveden u nepovoljniju, odnosno podređeniju poziciju naspram tuženika, kao prodavatelja.

4.12. Prije svega valja imati u vidu kako ugovaranje kapare kao odustatnine nije nepoznato u hrvatskom pravu, to pitanje regulira odredba članka 307. ZOO-a. Navedena zakonska odredba propisuje da kada je uz kaparu, ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, onda se kapara smatra odustatninom, pri čemu svaka strana može odustati od ugovora. U konkretnom slučaju u Predugovoru o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, ugovoreno je, u članku 3, pravo i kupca, i prodavatelja na odustanak od ugovora. Tako je, tužitelju EH, dano pravo odustati od ugovora, u bilo kojem trenutku, pri čemu je u slučaju odustanka kupca, zbog razloga za koje nije odgovoran prodavatelj, ugovoreno pravo prodavatelja zadržati kaparu, a što je u skladu s odredbom članka 307. stavak 2. ZOO-a. S druge strane, spornim člankom 3. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, tužitelj SH, kao kupac, nije bio uskraćen u pravu odustajanja od ugovora, u slučaju kada bi se ispunio određeni uvjet za koji bi bio odgovoran prodavatelj. To pravo tužitelja kao kupca, proizlazi iz zakona i ono mu, sporim člankom 3, nije bilo uskraćeno. Istina, u slučaju prodavateljevog, odustanka od sklapanja glavnog ugovora, spornom odredbom članka 3. stavak 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, propisano je da prodavatelj, kupcu vraća iznos uplaćene kapare uvećan za zakonsku zateznu kamatu, iako je, odredbom članka 307. stavak 2. ZOO-a, propisano da je u slučaju odustanka strane koje je kaparu primila, ista dužna tu kaparu vratiti u dvostrukom iznosu. Međutim, odredbom članka 11. ZOO- a, uređen je dispozitivan karakter odredbi ZOO-a, na način da sudionici, mogu svoj obvezni odnos urediti drugačije nego što je odredbama ZOO-a određeno, ako iz pojedine odredbe Zakona ili njezina smisla ne proizlazi što drugo. Vodeći se sadržajem odredbe članka 11. ZOO-a, a u smislu odredbe članka 307. ZOO, ugovaranjem povrata kapare, u slučaju odustanka, ne u dvostrukom iznosu, već u osnovnom plaćenom iznosu, uvećanom za kamate, nije narušena

ravnoteža između sudionika obvezno pravnog odnosa, obzirom da strana koje je dala kaparu, ostvaruje pravo na povrat iste u punom iznosu, uvećanom za kamatu, a čime ta strana, nije oštećena po bilo kojoj osnovi. Dakle, ovaj sud, ne nalazi da bi u sadržaj članka 3. stavak 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, bio ništetan, odnosno da su u konkretnom slučaju, ispunjene pretpostavke iz članka 322. ZOO-a. Konačno, u svijetlu činjenice da je tužitelju EH, vraćena kapara te da isti nije nikada ustao tužbom, protiv tuženika, tražeći isplatu dvostruke kapare, ovaj sud upitnim, drži i postojanje pravnog interesa tužitelja OH, tražiti deklaraciju o ništetnosti odredbe članka 3. stavak 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, u smislu odredbe članka 187. ZPP-a, obzirom da i u slučaju utvrđenja ništetnom te odredbe, isti ne postavlja zahtjev za isplatom protiv tuženika.

O tužbenom zahtjevu drugotužitelja LH.

4.13. U stranačkom iskazu, iznesenom na ročištu održanom 24. veljače 2025, tužitelj IH, u bitnome, kao i njegov otac SH, ustrajao je pri tužbenim navodima, ističući da bi, zaključenjem Predugovora, sa tuženim trgovačkom društvom, zaključio ugovor, a kojim je, kupio stan (stan 3) u zgradi, izgrađenoj na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Tužitelj IH je u podnesku od 17. veljače 2025, isticao na zavaravajuću poslovnu praksu tuženog trgovačkog društva, koje si je, pridržalo bolju pravnu poziciju, u odnosu na tuženika kao kupca. Tužitelj IH, potvrdio da je da bi sa tuženikom potpisao ispravu na njemačkom jeziku (prileži na listu 172 do 174 spisa), navodeći da je postupio u skladu sa preuzetim obvezama.

4.14. Ono što se može utvrditi, na temelju iskaza prvotužitelja OH te drugotužitelja LH, je da bi drugotužitelj, kao sin prvotužitelja, o prilici kupnje apartmana u [adresa], bio obaviješten od strane oca te da je nakon što mu je predočena prilika kupnje apartmana, u konačnici se odlučio za kupnju budućeg stana broj 3, koji će se nalaziti u zgradi na nekretnini oznake k. č. [katastarska čestica], šuma k. o. [katastarska općina].

4.15. Međutim, niti drugotužitelj IH, nije sa tuženikom nikada potpisao glavni kupoprodajni ugovor, pri čemu je drugotužitelj istaknuo prilikom svojeg stranačkog iskaza, kako na potpisivanje ugovora, nije bio nikada pozvan.

4.16. Kada su pak u pitanju navodi drugotužitelja AH, o manipulaciji tuženika i primjenom zavaravajuće poslovne prakse u pitanju, ovaj sud mora prije svega utvrditi, da drugotužitelj nije tijekom postupka, priložio ovjereni prijevod na hrvatski jezik pismena s lista 172 do 174 spisa, a kojeg je drugotužitelj, po vlastitim navodima potpisao. Radi se i ispravi, naslovljenoj Pre-Contract Uber den kauf von Immobilien, a koja je sastavljena na njemačkom jeziku. S obzirom na činjenicu da je sud vezan dokaznim prijedlozima stranaka s jedne strane, a da je s druge strane u postupcima pred sudovima Republike Hrvatske, u primijeni hrvatski jezik, ovaj sud nije mogao kritički cijeniti sadržaj predmetne isprave, naslovljene Pre-Contract Uber den kauf von Immobilien iz studenoga 2018, koji je potpisao drugotužitelj. Ako se uzme, da bi prijevod te isprave na hrvatski jezik, priležao na listu 112 do 113 spisa, onda se može ponoviti, ranije izneseno tijekom ovog postupka, da se radi o ispravi, pisanoj razumljivim jezikom, u kojoj je, jasno navedeno, u članku 2, da će ugovor o kupoprodaji, biti sklopljen, kada prodavatelj, dovrši izgradnju nekretnine. Dakle, radi se o vrlo jasno stipuliranoj ugovornoj obvezi, na temelju koje je moguće izvršiti jasnu distinkciju između potpisanog predugovora (Pre-Contract Uber den kauf von Immobilien) te ugovora o kupoprodaji, koji će biti sklopljen u budućnosti. I u ovom slučaju, radi se o ugovoru kojim je od drugotužitelja, kao kupca, tražena uplata novčanih iznosa po fazama gradnje, a što se može isčitati iz članka 2, točke 3, Predugovora o kupopordaji nekretnine s lista 112 do 113 spisa.

4.17. Međutim, nakon što je predmet, a povodom žalbe tužitelja vraćen ovome sudu na ponovno suđenje, u podnesku od 17. veljače 2025, drugotužitelj IH, korigirao je svoje navode, ističući da bi osnova stjecanja nekretnine, bio ne ugovor iz studenoga 2018, već ugovor od 16. kolovoza 2018, a kojeg da je potpisao njegov otac. To jasno proizlazi iz sadržaja tužiteljevog podneska, ali tužbenog zahtjeva, kojim je tužitelj IH, zatražio utvrđenje, da bi 16. kolovoza 2018, bio zaključen pravni posao, temeljem kojeg da je IH, stekao stan broj 3, u zgradi na nekretnini oznake k. č. [katastarska čestica], šuma k. o. [katastarska općina]. Ovaj sud odbija navode tužitelja LH, pa analizom sadržaja Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, ovaj sud mora utvrditi neosnovanim točku I.) i točku II.) tužbenog zahtjeva LH iz podneska od 17. veljače 2025, obzirom da dana 16. kolovoza 2018, nije bio zaključen kupoprodajni ugovor, predmet kojeg je prijenos prava vlasništva na nekretnini oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u naravi stan broj 3, koji se nalazi u zgradi sagrađenoj na predmetnoj nekretnini. Uvažavajući navedeno, odlučeno je kao u točki III.) izreke.

4.18. Kao neosnovan, odbija se i tužbeni zahtjev, sadržanu točki III. tužbenog zahtjeva LH iz podneska od 17. veljače 2025, a to iz razloga, jer odredba članka 3. stavak 2. Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. kolovoza 2018, koja glasi:

„U znak ozbiljnog interesa, kupac prodavatelju na ruke isplaćuje iznos od 10.000,00 EUR-a (slovima: deset tisuća eura) što prodavatelj potvrđuje potpisom ovog ugovora, a koji će se iznos smatrati nepovratnom kaparom pod pretpostavkom da prodavatelj ispoštuje ugovorom preuzete obveze, a kupac iz razloga za koji prodavatelj nije odgovoran odustane od sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine po dobivenoj građevinskoj dozvoli. U suprotnom, u slučaju prodavateljevog odustanka od sklapanja glavnog ugovora, prodavatelj kupcu vraća iznos uplaćene kapare uvećan za zakonsku zateznu kamatu u roku 15 dana od dana obavještavanja kupca o odustanku od sklapanja glavnog ugovora“.

po stavu ovog suda, ne bi bila ništetna. Glede razloga, zbog kojih sud nije utvrdio ništetnim tu ugovornu odredbu, valja uputiti na sadržaj obrazloženje pod točkom 4.11. Dakle, i u ovom dijelu odbijen je tužbeni zahtjev LH, slijedom čega je odlučeno kao u točki III.) izreke.

4.19. Konačno, vezano uz eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, a kojeg je, SH istaknuo u podnesku od 22. srpnja 2021, a NH u podnesku od 28. srpnja 2021, a koji su ponovljeni i u podnescima od 17. veljače 2025, valja naglasiti, kako se, po stavu ovog suda, upitnim ukazuje pravodobnost istih. Tužitelji su, zatražili da sud naloži tuženiku, sklapanje glavnog ugovora, odnosno Ugovora o kupoprodaji nekretnina.

4.20. Odredbom članka 268. stavak 4. ZOO-a, propisano je da će, na zahtjev zainteresirane strane, sud narediti stranci koja odbije sklopiti glavni ugovor, da to učini, u roku kojeg će odrediti sud. Pritom, a kako to određuje odredba stavka 5. članka 268. ZOO-a, sklapanje glavnog ugovora može se zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kada je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen. Iz Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 16. kolovoza 2018. (list 21 do 23 spisa) te Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 15. studenoga 2018. (list 112 do 113 spisa) a čiji prijevod na njemački prileži na listu 172 do 174 spisa, ne proizlazi da bi stranke ugovorile rok, za sklapanje glavnog ugovora, iako, iz predugovora proizlazi da će glavni ugovor biti zaključen nakon što prodavatelj, ovdje tuženik trgovačko društvo 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, ishodi građevinsku dozvolu za izgradnju nekretnine, odnosno objekta u kojem se nalaze stanovi koji su trebali biti predmetom kupoprodaje. Građevinska dozvola je, a što proizlazi iz pismena s lista 157 do 161 spisa, izdana s danom 9. srpnja 2019. Dakle, eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, podnesen u skladu s pravom zainteresirane strane iz članka 268. stavak 4. ZOO-a, istaknut je dvije godine od dana kada je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen. Prethodno navedeno, čini eventualno kumulirani tužbeni zahtjev i OH i LH, podnesenim izvan prekluzivnog roka, sukladno odredbi iz članka 268. stavak 5. ZOO,a slijedom čega je istog valjalo odbiti, pa je temeljem takvog stava suda, odlučeno kao u točki II.) i IV.) izreke ove presude.

4.21. Konačno, drži se bitnim naglasiti, kako je prilikom odlučivanja u ovoj parnoj stvari, sud sagledao prava tužitelja kao potrošača, obzirom da je tuženik trgovačko društvo 1. Sealine Krk d.o.o. iz Krka, a kako to proizlazi iz sudskog registra, trgovačko društvo koje se bavi poslovanjem nekretninama, između ostaloga, projektiranjem i građenjem građevina. Radi se trgovačkom društvu koje je u Republici Hrvatskoj, osnovalo trgovačko društvo iz Republike Austrije, Gersthofer- Cottage GmbH iz Beča, a čiji je vlasnik SHSŠ, sada umirovljeni trgovac nekretninama iz Austrije. Međutim, unatoč tome, a kao što je već obrazloženo, tuženo trgovačko društvo nije se služilo nepoštenom poslovnom praksom niti zavaravajući ugovorima, odnosno perfidijom kako su to navodili tužitelji. Predugovori, koji su bili dostavljeni tužiteljima, bili su pisani jednostavnim, prosječnoj osobi, odnosno prosječnom potrošaču, lako razumljivim jezikom te su tužitelji, imali vrlo jasnu spoznaju o tome, što je trebalo biti predmetom prodaje, ali i koje su njihove obveze, u dijelu koji se tiče plaćanja kupoprodajne cijene u obrocima, tijekom gradnje.

V. Troškovi postupka

5. Odluka o troškovima temelji se na odredbi članka 154. stavak 1. ZPP-a, u svezi s člankom 155. istog Zakona, pri čemu se sud vodio zahtjevom punomoćnika tuženika iz podneska od 23. svibnja 2025, predanom na ročištu održanom istog dana i utvrđenom vrijednošću predmeta spora od 1.687.500,00 HRK (zbroj VPS-a od 825.000,00 HRK iz tužbe OH + 862.500,00 HRK iz tužbe LH), sada 223.969,74 EUR.

5.1. Prilikom odlučivanja o nadoknadi parničnog troška ovaj sud vodio se je i važećom Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ br. 138/23: u nastavku teksta; Tarifa).

5.2. Tako je tuženiku, kao osnovana, priznata nadoknada troška zastupanja po punomoćniku odvjetniku na ročištu održanom: 13. listopada 2021, 22. listopada 2024, 24. veljače 2025. i 23. svibnja 2025. u vrijednosti od 1685 bodova za svako, prema Tbr.9 t.1 Tarife. Pored navedenoga, tuženiku je kao osnovan, priznat i trošak sastava odgovora na tužbe, OH i LH, u vrijednosti od 1685 bodova za svaku radnju, prema Tbr.8 t.1. Tarife, kao i trošak sastava najviše četiri obrazložena podneska, i to onih od 26. kolovoza 2021, 11. travnja 2024, 13. veljače 2025 i 17. travnja 2025, u vrijednosti od 1685 bodova za svaki, prema Tbr.8 t.1 Tarife. Dakle, sveukupno, tuženik ostvaruje pravo na naknadu troška u vrijednosti od 16 850 bodova. Kako vrijednost jednog boda iznosi 2,00 EUR, to tuženiku pripada pravo na naknadu iznosa od 33.700,00 EUR, s osnova zastupanja po kvalificiranom punomoćniku (2,00 EUR x 16 850 bodova = 33.700,00 EUR). Navedeni iznos, priznatog parničnog troška, valjalo je dalje uvećati za iznos PDV-a o 25%, prema Tbr. 46 Tarife, dakle za iznos od 8.425,00 EUR, slijedom čega tuženiku, pripada pravo na naknadu iznosa od 42.125,00 EUR, s osnove troškova zastupanja po punomoćniku odvjetniku.

5.3. Dodatno, tuženik ostvaruje i pravo na naknadu materijalnih troškova, i to troškova pristupa na ročište svjedoka IHSŠ, a koji je pristupio na ročište održano 23. svibnja 2025, u iznosu od 349,61 EUR, a koji troškovi su odmjereni svjedoku, na teret tuženika, temeljem rješenja od 23. svibnja 2025. Uvažavajući navedeno, odlučeno je kao u točki V.) izreke.

Krk, 4. srpnja 2021.

S u d a c:

Anton Hlača

Pouka o pravnom lijeku:

Protiv ove odluke dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana dostave ovjerenog prijepisa iste. Žalba se podnosi u tri istovjetna primjerka putem ovoga suda, a o žalbi odlučuje županijski sud.