Ps-2/2025-6 · Općinski sud u Dubrovniku

Poslovni broj.Ps.2/2025

REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Dubrovniku

Dr. Ante Starčevića 23.

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Općinski sud u Dubrovniku, po sutkinji toga suda Jadranki Klečak, u pravnoj stvari tužiteljice LNR, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] zastupana po punomoćniku Niku Merdžanu, odvjetniku u [adresa] protiv tuženice LN, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], koju zastupa punomoćnica Braka Skansi Ratković, odvjetnica u Dubrovniku, radi iseljenja, nakon održane javne i glavne rasprave zaključene dana 05.lipnja 2025. godine, u nazočnosti zamjenika punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, a presude javno objavljene dana 07.srpnja 2025. godine, istog dana,

p r e s u d i o j e

I.Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi: " Nalaže se tuženoj LN da iseli iz stana u prizemlju zgrade na adresi [adresa], kat. čest. [katastarska čestica] z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koji stan se sastoji od 3 sobe, kuhinje i kupaonice, u ukupnoj površini 95,66m2, a kojem pripada podrum šupa i praona, i taj stan s navedenim prostorijama preda slobodan od svih osoba i stvari u posjed i raspolaganje tužiteljici."

II.Nalaže se tužiteljici NNR, OIB: [osobni identifikacijski broj] naknaditi tuženici LN, OIB: [osobni identifikacijski broj] parnični trošak u iznosu od 1.718,75 €, u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.

Obrazloženje

1.U tužbi zaprimljenoj na ovaj sud dana 18.listopada 2012.g., tužiteljica navodi kako je vlasnica čest. zgr. [katastarska čestica] z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi zgrade sa dva stana i zajedničkim prostorijama na adresi [adresa], te da je isto tako vlasnica čest. zem. [katastarska čestica] z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao pripadajućeg zemljišta predmetnoj zgradi. Vlasništvo predmetnih nekretnina stekla je Ugovorom prodaje od pravne prednica NN.Navodi kako je majka i pravna prednica NN, sada pokojna, SN, vlasništvo predmetnih nekretnina stekla temeljem pravomoćnog djelomičnog rješenja o povratu oduzete imovine i to rješenja RH, Dubrovačko- neretvanske županije, Ureda za imovinsko-pravne odnose, Odsjeka za imovinsko- pravne poslove, Klasa:UP/I-943-01/97-01/686, a nju je pravomoćnim rješenjem o

Poslovni broj.Ps.2/2025

nasljeđivanju odnosno raspoređivanju naknadno pronađene imovine posl.br. O- 323/06 naslijedila upravo IN kao jedina nasljednica.

Ističe kako tužena je temeljem Ugovora o najmu stana, sklopljenim s ranijim vlasnikom Gradom Dubrovnikom, koristila jedan od stanova u predmetnoj zgradi, i to stan u prizemlju predmetne zgrade koji se sastoji od 3 sobe, kuhinje, kupaonice, u ukupnoj površini od 95,66m2 kojem pripada podrum, šupa i praona.

Pisanim putem je tuženoj otkazala navedeni Ugovor o najmu stana iz razloga navedenih u čl. 19 Zakona o najmu stanova i drugih odredbi istog zakona te je istovremeno pozvala da joj u roku od 8 dana preda predmetni stan slobodan od svojih osoba i stvari. Tužena do danas nije to učinila te predmetni stan i dalje koristi bez ikakve pravne osnove. Zbog svega navedenog, ustraje ovom tužbom te predlaže da sud nakon provedenog postupka, usvoji tužbeni zahtjev naveden u izreci ove odluke, koji je uređen na ročištu glavne rasprave 5.lipnja 2025.g. na način da je usklađen sa novom katastarskom oznakom nekretnine koja je službena u primjeni u zemljišnim knjigama.

2.U odgovoru na tužbu zaprimljenim na sudu dana 13.prosinca 2012.g. tuženica ističe kako se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu, te predlaže da se isti odbije kao neosnovan, a tužitelj obveže na naknadu parničnog troška.

Navodi kako je točan navod u tužbi da je majka i pravna prednica NN, sada pokojna SN vlasništvo predmetnih nekretnina stekla navedenim rješenjem Državnog ureda. Također je točno i da je tuženica temeljem ugovora o najmu stana sklopljenim s ranijim vlasnikom Gradom Dubrovnikom, koristila predmetni stan. Ističe kako je istina da je tužiteljica pokušala otkazati najam stana, ali taj pokušaj nema učinka i nije na zakonu utemeljen. Pravodobno je odgovorila na taj dopis-otkaz najma od strane tužiteljice obrazlažući netočnost i neutemeljenost njenih tvrdnji u tom otkazu, dok su svi ostali navodi tužitelja u tužbi neistiniti i neutemeljeni i istima prigovara u cijelosti.

Navodi kako tužiteljica u svakom otkazu ističe da u predmetnom stanu sin tuženice uopće ne koristi za stanovanje, iako je naveden u ugovoru, što je neistina, dok je stanarinu uvijek redovno plaćala Gradu Dubrovniku, a sada kada tužiteljica je ne želi obavijestiti o svom tekućem računu kod banke kako bi nastavila plaćanje najma, osnovala je javnobilježnički polog u korist tužiteljice gdje vrši dužne isplate najma.

2.1.U podnesku predanom na ročištu dana 06.svibnja 2015. tuženica ističe kako ostaje pri svemu navedenom u odgovoru na tužbu. Naglašava da je SN već bila umrla u trenutku donošenja djelomičnog rješenja o povratu oduzete imovine i to rješenja RH, Dubrovačko-neretvanske županije, Ureda za imovinsko-pravne odnose, Odsjeka za imovinsko-pravne poslove, Klasa:UP/I-943-01/97-01/686, Naime, SN kćer L rođena ..1925. umrla je 28.02.2006. kako proizlazi i iz Rješenja o nasljeđivanju OS Dubrovnik O-323/06, UPP/OS-100/06 od 25.05.2006., odnosno rješenja o naknadno pronađenoj imovni od 05.07.2012. Dakle, kako je vidljivo iz datuma pravomoćnosti rješenja o povratu oduzete imovine i

Poslovni broj.Ps.2/2025

Rješenja ostavinskih postupaka onda je jasno da je prije nastupanja pravomoćnosti rješenja prednica tužiteljice već bila umrla.

Nadalje, navodi kako se u tužbi ne navodi datum rješenja, iz razloga da bi se prikrila činjenica kako je pokojna SN na koju glasi povrat imovine već bila umrla u trenutku pravomoćnosti navedenog rješenja.

Točno je da je temeljem Ugovora o najmu stana sklopljenim s ranijim vlasnikom Gradom Dubrovnikom koristila predmetni stan i to stan u prizemlju predmetne zgrade koji se sastoji od tri sobe, kupaonice i kuhinje u ukupnoj površini od 95,66m2. Međutim, u tužbi se navodi, a kako stoji i u Ugovoru o najmu čl. 1. da predmetnom stanu pripada podrum, šupa i praona, ali je to djelomično točno. Stanu u prizemlju koji koristi uistinu pripada podrum koji se nalazi u samoj zgradi u razini ispod stana, ali nikada nije koristila šupu niti praonu. Praona postoji sjeverno od zgrade na čest. zem. [katastarska čestica] kao zaseban mali objekt, ali tu praonu oduvijek koristi obitelj PN (drugi zaštićeni najmoprimci u zgradi koji koriste kat te zgrade). Sama šupa nikad nije postojala na prostoru označene zemlje-dvorišta, pa samim time nije ju koristila, a niti postoji kakva šupa koju bi koristili obitelj PN.

Prema tome, taj dio tužbe, a samim time i tužbeni zahtjev je netočan i nedorečen, jer stanu pripada podrum, ali ne pripada praona, jer nju koristi druga obitelj i druga obitelj je u posjedu iste, a nikakve šupe nema niti je bilo na prostoru predmetne nekretnine. Kako je to i na koji način ugrađeno u Ugovor o najmu, to joj kao pravnoj slijednici pokojnog ŠN (potpisnika predmetnog ugovora najmu) nije poznato. Navedena kvadratura 95,66m2 je točna, a odnosi se upravo na stan i njemu pripadajući podrum.

U odnosu na navode da je tuženica u veljači 2012. obaviještena o novom vlasniku zgrade navodi da je to djelomično točno, naime, tuženica je najamninu plaćala Gradu Dubrovniku,kako se ne bi dovela u kašnjenje s plaćanjem, a kada joj je Grad Dubrovnik vratio novce uplaćene na ime najma, tuženica je na ime tužiteljice otvorila depozit kod javnog bilježnika ĐN iz [adresa] te nastavila uredno s plaćanjem najma. Ukazuje da što se tiče same obavijesti o vlasniku odnosno prednicima FN tj. NN, ističe da niti ja jednom mjestu niti pismenu, a riječ je o rješenju o povratu oduzete imovine, prijedlogu za pokreta je ostavinskog postupka, rješenju o nasljeđivanju, rješenju o raspoređivanju naknadno pronađene imovine, prijedlogu za uknjižbu te niti u jednom jedinom aktu koji se odnosi na te prednice nije naznačeno koja je njihova adresa. Isto tako, netočni su navodi u otkazu vezani za iznajmljivanje dijela stana turistima i u tu svrhu preinake stana. Stan označen u ugovoru o najmu se nikada nije iznajmljivao turistima, te se u istome nikada nije ništa preinačilo. Međutim, objekt-apartman koji tuženica iznajmljuje nema veze s stanom, jer na prostoru gdje je izgrađen apartman nikada nije bilo ništa, nikakav objekt, šupa ili slično. Taj objekt je ozakonjen kao završena, jednostavna slobodno stojeća zgrada-apartman. Tvrdi da su netočne tvrdnje koja se odnose na prebivalište odnosno boravište sina tuženice.

Poslovni broj.Ps.2/2025

3.Na ročištu koje je održano 15.listopada 2015. tužiteljica navodi kako navodi vezani za SN i NN su u potpunosti nebitni za ovaj spor, obzirom da je IN, kao prednica tužiteljice, temeljem pravomoćnog rješenja o povratu bila uknjižena, a danas je to tužiteljica temeljem Ugovora o kupoprodaji, pa je njena aktivna legitimacija neupitna. Što se tiče plaćanja najamnine, smatra kako je sama adresa prednice tužiteljice nebitna, obzirom da je poziv poslan od strane punomoćnika NN, pozivom na javljanje punomoćniku. Osim toga, tužiteljica pa ni njena prednica nema ništa s njima što je tuženica plaćala najamninu Gradu Dubrovniku, iako obaviještena o pravomoćnosti isprave o povratu nekretnine prednice tužiteljice za koju je ionako znala, budući je aktivno sudjelovala u istom postupku. Dakle, nije joj tužiteljica ni njena prednica dovela u zabludu kome treba plaćati najamninu, jer je znala za novog vlasnika o kome je bila obaviještena u veljači 2012.

Stoga jedina činjenica koja preostaje je to da tuženica dulje od dva mjeseca za redom nije ispunila svoju obvezu plaćanja, što tvori razlog za otkaz iz čl. 19 st.1. točka 1. u svezi s stavkom 2. Zakona o najmu stana.

3.1.U podnesku od 13.travnja 2022. tužiteljica tvrdi da tužena nije prednici tužiteljice podnijela zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana u zakonom propisanom roku računajući od navedene obavijesti iz veljače 2012. te to nije učinila ni u odnosu na tužiteljicu, a što je dodatan osnov za zaključak da tuženica predmetni stan koristi bez pravne osnove. Iz svega slijedi da je tužena izgubila status zaštićenog najmoprimca danom otkaza ugovora o najmu, slijedom postupanja iste protivno obvezi iz čl. 19 st. 1. Zakona o najmu stanova kao i drugih razloga navedenih u tom otkazu, kao i stoga da joj takav ugovor o najmu nije bilo otkazan, status zaštićenog najmoprimca bi u svakom slučaju prestao kao posljedica njene vlastite pasivnosti odnosno propusta da u odgovaraćujem razumnom vremenu zatraži njegovo sklapanje ili s tim u vezi zatraži odgovarajuću sudsku zaštitu bez obzira na okolnost vođenja ovog postupka.

3.2.Na ročištu od 06.prosinca 2022. punomoćnik tužitelja predlaže da se zaključi raspravljanje, isto kao što predlaže i na ročištu od 07.rujna 2023. i 5.lipnja 2025.g.

4.U dokaznom postupku sud je pregledao cjelokupnu dokumentaciju u spisu i to ugovor prodaje sklopljen između NN kao prodavatelja i N kao kupca od 26.srpnja 2012. (list spisa 4-5), zemljišnoknjižni izvadak z. ul. [broj ZK uloška], zgr. 538, kč. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (list spisa 6), kopija katastarskog plana (list spisa 7), djelomično rješenje Dubrovačko-neretvanske županije, Ureda za imovinsko-pravne odnose, Odsjeka za imovinsko-pravne poslove, Klasa:UP/I-943-01/97-01/686 (list spisa 8-11), rješenje o nasljeđivanju iza pok. FN (list spisa 12), rješenje o raspoređivanju naknadno pronađene imovine od 05.srpnja 2012. iza pok. FN (list spisa 13), Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sklopljen između [adresa] i ŠN, Klasa: 371-01/97-01/1 106 Urbroj:

2117/01-01-98-3 od 10.srpnja 1998 (list spisa 14-16), Dopis punomoćnika KN od 17.rujna 2012. upućen tuženici sa potvrdom o predaji na poštu i

Poslovni broj.Ps.2/2025

povratnicom (list spisa 17-19), Dopis ZOU Marojica Ucović i Marijo Kaznačić od 29.veljače 2012. upućen tuženici sa povratnicom (list spisa 38), Rješenje Ureda za turizam DNŽ od 12.lipnja 2000. Klasa:UP/I-335-03/00-01/120, Urbroj:2117-07/2-1-00- 3 (list spisa 39-40), vanjski uvid u podatke JRO MUP RH za BN (list spisa 52), pravomoćna presuda ovog suda pod poslovnim brojem P.810/2012 (list spisa 73-82), dopis Veleposlanstva RH Canberra od 26.rujna 2021. (list spisa 88), preslik Zahtjeva javnom bilježniku ĐN pod brojem UU164/12, DK-16/12 od 13.prosinca 2012. (list spisa 96), rješenje o utvrđivanju građevne čestice Grada Dubrovnika, Upravnog odjela za izdavanje i provedbu dokumenata za prostorno uređenje i gradnju, Klasa:UP/I-350-05/18-05/000036, Urbroj: 2117/01-15/31-18-0009 od 06.lipnja 2018. (list spisa 97-101), kopija katastarskog plana k. o. [katastarska općina] od 22.ožujka 2018. (list spisa 102), ispis prometa izvodi po računu javnog bilježnika ĐN od 19.studenog 2009. do 01.svibnja 2022. (list spisa 111), provedeno je saslušanje svjedokinje PN (list 234-235) i tuženice LN (list 132-133) te je pregledan i pročitan ovosudni spis P.505/16 .

5.Daljnji dokazi nisu izvođeni jer je ocijenjeno da je činjenično stanje dovoljno utvrđeno za donošenje odluke i da bi izvođenje daljnjih dokaza bilo protivno načelu ekonomičnosti postupka.

6. Ocjenom navedenih dokaza, sukladno čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 84/08, 57/11, 25/13 i 70/19, 80/22 dalje: ZPP), utvrđeno je da tužbeni zahtjev nije osnovan .

7. Predmet spora je zahtjev tužiteljice kao vlasnice stana na predaju u posjed slobodnog od osoba i stvari iz razloga navedenih u članku 19. stavak 1. Zakona o najmu stanova (NN 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20. - dalje u tekstu ZNS),i to stana koji se nalazi u prizemlju zgrade na adresi [adresa], kat. oznake čest. 581 z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u površini od 95,66m2, kojem pripada podrum, ostava i praona.

8. Iz djelomičnog rješenja Dubrovačko-neretvanske županije, Ureda za imovinsko- pravne odnose, Odsjeka za imovinsko-pravne poslove, Klasa:UP/I-943-01/97-01/686 (list spisa 8-11), proizlazi da je pravnoj prednici NN, FN vraćena nekretnina oduzeta na temelju odluke o konfiskaciji i to čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], zajedno sa pripadajućim zemljištem čest. zem. [katastarska čestica] k. o [katastarska općina],a koja se sastoji od dva stana među kojima je stan u prizemlju koji se sastoji od tri sobe, kuhinje i kupaonice, te podruma,ostave i praone u ukupnoj površini od 96,66m2.

9. Ugovorom o najmu stana sa zaštićenom najamninom koji je sklopljen između Grada Dubrovnika kao najmodavcem i prednika tuženice ZN kao najmoprimcem dana 10.srpnja 1998.g. predniku tuženice je priznat status zaštićenog najmoprimca na stanu koji se nalazi na adresi [adresa] u [adresa],a koji se sastoji od tri sobe, kuhinje i kupaonice ukupne površine 95,66m2, te je člankom VII određeno da zajedno s najmoprimcem stan mogu koristiti tužena LN i sin BN.

Poslovni broj.Ps.2/2025

10. Iz dopisa od 29.veljače 2012.g (list spisa 38) proizlazi da je punomoćnik pok. NN uputio dopis tuženici LN kojim je obavještava o povratu vlasništva predmetne zgrade 538 k. o [katastarska općina] te je poziva radi dogovora oko daljnjeg korištenja stana. Nadalje dopisom od 17.rujna 2012.g., kojeg je tuženica zaprimila 24.listopada 2012.g., punomoćnik tužiteljice je obavijestio tuženicu da joj ista otkazuje Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sklopljen 10.srpnja 1998.g. i to iz razloga što BN stan uopće ne koristi za stanovanje jer prebiva u inozemstvu, te stoga što i nakon obavijesti iz veljače 2012.g.pa do 17.rujna 2012.g., više od dva mjeseca uzastopno, nije uplatila niti tražila da uplati iznos ugovorene najamnine na ime prednice tužiteljice NN. Kao dodatni razlog otkazu navodi i činjenicu da se dio stana kojeg koristi po predmetnom ugovoru o najmu iznajmljuje turistima u koju svrhu je isti preinačen.

11. Između stranaka je tijekom postupka sporna aktivna legitimacija tužiteljice te potom postoje li razlozi za otkaz ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom odnosno činjenice da li je tuženica više od dva mjeseca uzastopno propustila obvezu plaćanja zaštićene najamnine, zatim činjenica da li BN stan koristi za stanovanje, činjenica da li tuženica predmetni stan koristi za najam turistima odnosno da li je u njemu izvršila preinake.

12. U postupku je prvenstveno utvrđeno da je tuženica odnosno njen pravni prednik imao s Gradom Dubrovnikom sklopljen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom te je taj stan u postupku povrata oduzete imovine slijedom odredbi Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine vraćen prednici tužiteljice te su prava i dužnosti iz ugovora o najmu stana prešla na nove vlasnike, tužiteljicu kao pravnu slijednicu pok. FN.

13. Što se tiče prigovora pomanjkanja aktivne legitimacije tužiteljice koju tuženica obrazlaže time što je prednica SN preminula prije nastupanja pravomoćnosti djelomičnog rješenja o povratu iz dostavljenog z.k.izvatka z. ul. [broj ZK uloška], kat. čest. [katastarska čestica], zem.935/2 k. o. [katastarska općina] od 17.10.2012. razvidno je da je AN bila upisana u zemljišnim knjigama, a dok je iz rješenja o raspoređivanju naknadno pronađene imovine od 05.07.2012. pod brojem O.323/06 iza pok. FN raspoređena nekretnina koja je predmet ovog postupka upravo na ime NN. Iz Ugovora prodaje koji je IN sklopila sa tužiteljicom 26.srpnja 2012.g. nekretninu je prodala tužiteljici koja je time dokazala pravni slijed stjecanja i opravdala svoju aktivnu legitimaciju za vođenje ovog spora kao nova vlasnica nekretnine.

14. Prema odredbama članka 19. stavak 1. točka 1. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, u daljnjem tekstu: ZNS) najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u vezi sa stanovanjem.

14.1.Najmodavac ne može otkazati ugovor u ovom slučaju ako najmoprimca prethodno ne opomene da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz (članak 19. stavak 2. ZNS-a), a ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru

Poslovni broj.Ps.2/2025

odnosno Zakonu, najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene (stavak 3. istog članka).

14.2 Dakle pretpostavka koja se mora ispuniti odnosno obveza najmodavca za pravovaljani otkaz ugovora o najmu stana je prethodna opomena najmodavca kojom poziva najmoprimca da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz. Iz spisu priložene dokumentacije proizlazi kako je tuženica u veljači 2012 od strane punomoćnika pravnog prednika tužiteljice obaviještena o novom vlasniku zgrade nakon čega je dopisom od 17.rujna 2012.g., kojeg je tuženica zaprimila 24.listopada 2012.g., punomoćnik tužiteljice je obavijestio tuženicu da joj tužiteljica otkazuje Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sklopljen 10.srpnja 1998.g. , iz čega proizlazi da tužiteljica nije, ukoliko je smatrala da na strani tuženice postoje razlozi za otkaz ugovora o najmu, istu pozvala da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz.

14.3.Budući da bez posebne prethodne opomene najmodavac može otkazati ugovor o najmu ukoliko najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru odnosno Zakonu,a ta se pravna situacija u konkretnom slučaju ogleda u navodima tužiteljice da joj tuženica nije više od dva mjeseca uzastopno uplatila iznos ugovorene najamnine, sud je na ove okolnosti saslušao tuženicu te je zatražio od Raiffeisenbank d.d. dostavu podataka o transkacijama na računu broj 2484008- 1300140528., zatražio podatak o uplati zaštičene najamnine koji je uplačen na račun Grada Dubrovnika, te je saslušao svjedokinju PN.

14.4.U dijelu svog iskaza koji se odnosi na plaćanje najamnine LN iskazuje da što se tiče najamnine i plaćanja najamnine, ona se redovito isplaćuje trajnim nalogom od prije nekoliko godina. Točno je da je u jednom trenutku nastao nesporazum kome će se plaćati, jer nisu imali podatke o računu novog vlasnika, međutim, najamnina je od 300 i nešto kuna se je redovito plaćala na račun Grada, a nakon toga je Grad prenio novac na račun javnog bilježničkog pologa koji je osnovan kod javne bilježnice ĐN, jer nikada nisu dobili podatke o računu novog vlasnika S, na koje bi uplaćivali najamninu,a od koje su jedino dobivali dopise kojima su pozivani na iseljenje iz nekretnine.

14.5.Saslušana svjedokinja PN koja stanuje u istoj zgradi koja je predmet ovog postupka iskazuje da je protiv nje tužiteljica pokrenula postupak radi iseljenja između ostalog i iz razloga neredovite uplate dužne najamnine. Također je u statusu zaštićenog najma, a ono što je značajno iskazala ova svjedokinja je dio iskaza u kojem navodi da tužiteljica nije niti njoj dostavila podatke o broju računa za plaćanje najamnine te je bila primorana otvoriti poseban račun na sudu na koji su se vršile uplate zaštićenog najma budući se prethodno tužiteljica oglušila na njihove zahtjeve.

14.6.Pregledom financijske kartice (list spisa 145) uplaćenog najma koje je Grad Dubrovnik vodio na ime pok. prednika tužene, ZN, proizlazi da je iznos zaštićenog najma uplaćivan redovito, dok iz potvrde javnog bilježnika ĐN (list 96) pd 13.12.2012. proizlazi da je tužena podnijela zahtjev za čuvanjem novca na posebnom računu na ime IN i LNR.

14.7.Pregledom prometa po računu (poleđina lista 141) i popratnog dopisa sud je utvrdio da je na račun javnog bilježnika ĐN tužena VN prvu uplatu izvršila 13.prosinca 2012.g. i to u iznosu od 4.680,32 kn.

Poslovni broj.Ps.2/2025

14.8.Zaista zakonom nije propisana obveza najmoprimca da dostavi broj računa za uplatu najamnine kao uvjet za plaćanje, međutim kod ovakve pravne situacije bilo je za očekivati od strane novog vlasnika da obavijesti stanara na koji način isti ima dalje postupati glede plaćanja dužnog mjesečnog najma. Pravo na otkaz ugovora proizlazi iz neispunjenja ugovorne obveze najmoprimca (neplaćanje najamnine), a ne iz nedostatka broja računa. Otkaz zbog neplaćanja najamnine može se dati samo ako je najamnina zaista neplaćena dva mjeseca uzastopno, uz poštivanje opomene i posebnih zaštita za zaštićene najmoprimce. Prema čl.19 ZNS najmodavac ne može najmoprimcu otkazati ugovor o najmu stana iako su ispunjeni uvjeti iz stavka 1. ovoga članka ako ga prethodno pisano ne opomene da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz. Najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru, odnosno Zakonu.

14.9.Tumačeći predmetnu zakonsku odredbu i istu dovodeći u vezu sa ispravama u spisu proizlazi kako otkazu ugovora o najmu ne prethodi pisana opomena tužiteljice prema tuženoj da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz odnosno plati najam na odgovarajući način. Na pitanje da li se okolnost neplaćanja najma uzastopno od dva mjeseca ima smatrati postupanjem suprotno ugovoru o najmu za koji najmodavac nema obvezu opomenuti najmoprimca, odgovor je negativan. Naime ova zakonska odredba bi dolazila u obzir i bila promjenjiva ukoliko je već prethodno najmodavac opomenuo najmoprimca, a koji se i nakon opomene nastavio ponašati suprotno ugovoru, nakon čega je više od dva puta postupio protivno svojim preuzetim obvezama. Dakle, kako u konkretnom slučaju tužiteljica nije opomenula tuženu jer se dopis koji je upućen od strane punomoćnika tužiteljice 29.veljače 2012. prema svom sadržaju ne može smatrati nikakvom opomenom, a niti je u navedenom dopisu tuženoj dostavljen bilo kakav podatak, informacija ili uputa vezana za daljnje uplate zaključak je suda da se nisu ostvarili uvjeti za otkaz ugovora o najmu koji bi proizlazili iz neuplate najamnine. Pored toga iz isprava je razvidno da je tužena uplaćivala iznose najma kroz 2012.godinu na račun Grada Dubrovnika te da je bila u pretplati te je naknadno otvorila račun kod javnog bilježnika na koji su ti novci preneseni. I iz iskaza PN proizlazi isto postupanje tužiteljice, odnosno da tužiteljica nije, očito kako bi dovela tuženu u nepovoljniju pravnu situaciju, dostavila broj računa na koji bi joj se nastavila uplaćivati dužna najamnina. Stoga se u konkretnom slučaju po ovoj osnovi nisu ostvarili razlozi za otkaz ugovora o najmu. Uz to je potrebno nadodati da postupanje tužiteljice nije u skladu sa čl.5 Zakona o obveznim odnosima prema kojoj odredbi su sudionici obveznih odnosa dužni surađivati radi potpunog i urednog ispunjenja obveza i ostvarivanja prava u tim odnosima.

Pregledom isprava u spisu i to djelomičnog rješenja Ureda za imovinsko pravne poslove (list spisa 8-11), Rješenja o nasljeđivanju O.323/06 te raspoređivanju naknadno pronađene imovine sve iza pok. GN ne proizlazi niti jedan podatak o adresi GN ili NN,a dok iz rješenja Ureda za imovinsko prave poslove ne proizlazi niti da je tužena bila sudionikom tog postupka pa da bi imala saznanja i mogla nastaviti sa plaćanjem najamnine novom vlasniku. Ona doduše u iskazu navodi da je bila upoznata sa činjenicom da se vodi postupak povrata, ali baš to ukazuje da je imala općenita saznanja dok nije mogla znati ništa više od toga jer joj rješenje tijela uprave nije dostavljeno, niti joj je moglo biti dostavljeno.

Poslovni broj.Ps.2/2025

15.Drugi razlog za otkaz na koji se poziva tužiteljica je činjenica koja se tiče BN, sina tužene, odnosno da li on predmetni stan koristi za stanovanje, pa da li je zbog toga nastupio razlog za otkaz ugovora o najmu.

15.1.Iz iskaza tužene LN proizlazi da je njen sin prije Domovinskog rata odselio u Australiu gdje je zaposlen te da svake godine dolazi u Dubrovnik dok iz iskaza PN proizlazi isto.

S obzirom da je dakle u vrijeme podnošenja tužbe 2012.g. BN već 22 godine u Australiji gdje radi i živi, veći dio kalendarske godine, dok samo manji dio godine provede u Dubrovniku, kada posjeti svoju majku, zaključak je suda da isti zaista više ne živi na predmetnoj adresi te da je njegovo prijavljeno prebivalište na adresi [adresa] u [adresa], fiktivno. Budući je zaposlenje ono koje determinira činjenicu stanovanja i prebivališta, a nesporno je da BN već 35 g. (u vrijeme pisanja presude) radi u Australiji tada je osnovana tvrdnja tužiteljice da BN ne koristi predmetni stan za stanovanje. Međutim tužiteljica ovu tužbu podnosi protiv LN za koju nije upitno da stanuje u stanu na adresi [adresa] u [adresa] pa se ovaj razlog za otkaz ugovora o najmu stana može opravdano isticati jedino prema BN dok prema tuženoj LN nema pravnog učinka.

16.Treći razlog na kojem tužiteljica temelji tužbu odnosno razlog za otkaz ugovora o najmu je preinaka stana u svrhu iznajmljivanja dijela stana turistima.

U tu svrhu je pregledan spis koji se vodio pred ovim sudom između istih stranaka pod brojem P.505/16, a u kojem tužiteljica LNR traži da tužena LN ukloni pomoćni objekt/apartaman izgrađen na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te da vrati u prvobitno stanje praonu te to sve preda u posjed tužiteljici.

Sud nije u ovom postupku proveo dokaz očevidom na licu mjesta jer je punomoćnik tužitelja na glavnoj raspravi 26.travnja 2022.g., radi ostvarenja načela ekonomičnosti postupka, predložio da se koristi nalaz i mišljenje vještaka iz spisa P.505/16.

16.1.Iz Ugovora o najmu stana sa zaštičenom najamninom (list spisa 15-17) proizlazi da se stan koji je predmetom ovog postupka sastoji od 3 sobe, kuhinje, kupaonice od 95,66m2. Stanu pripada podrum, šupa i praona.

16.2.Iz nalaza i mišljenja vještaka geodetske struke Stjepana Grmoljeza koji je prikazao stanje č. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] proizlazi da se na čestici nalazi centralni objekt dok se a sjeverne strane nalazi objekt manjih dimenzija –praonica,a na sjeveroistočnoj strani parcele se nalazi apartman. Južno je uređeni vrt.

16.3.Iz iskaza tužene i PN proizlazi da su tužena i njen pokojni suprug izgradili apartaman, što između stranaka ovog postupka nije bilo sporno. Taj apartman se nalazi na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te gradnjom apartmana nije vršena nikakva preinaka u stanu koji je predmet tužbenog zahtjeva. Iz iskaza PN koja u predmetnoj zgradi živi od svog rođenja, proizlazi da je stan koji koristi tužena u prizemlju zgrade i da se isti sastoji od velike saloče, 3 spavača sobe, hodnika, kuhinje, male špajze i banje. Stanu pripada podrum ispod stana. Stan nema nikakvu šupu,a apartman je izgrađen u dvorištu, na mjestu kojem ranije nije bilo ništa izgrađeno. Potvrđuje da tužena nije vršila nikakve preinake unutar stana u kojem stanuje. Praonu u dvorištu koristi obitelj PN.

Poslovni broj.Ps.2/2025

16.4.Sud je dakle temeljem dokaza izvedenih u postupku P.505/16 te iskaza tuženice i svjedokinje PN, čiji iskaz sud cijeni istinitim i vjerodostojnim jer je iskazivala o činjenicama o kojima ima neposredna saznanja te njen iskaz nije suprotan ispravama u spisu, te u skladu s pravilom o teretu dokazivanja, uz napomenu da je teret dokaza da su vršene preinake u stanu bio na tužiteljici, zaključio da tužena nije u samom stanu vršila nikakve radove kojima bi promijenila namjenu stana, niti u svrhu da bi dio stana u kojem stanuje adaptirala za najam turistima. Nesporno je tužena za tu svrhu izgradila pomoćni objekt u vrtu zgrade, u naravi apartman, a o čemu se između stranaka vode drugi postupci pred ovim sudom.

Stoga je i ovaj razlog koji se navodi kao temelj za otkaz ugovora o najmu ocijenjen neosnovanim.

17.Što se tiče opisa stana sud je utvrdio da stan koji koristi tužena ne odgovara opisu stana iz ugovora o najmu, koji se nalazi u spisu pa tako iz iskaza svjedoka PN te navoda tužene stan nema nikakvu praonu, a koristi podrum koji je ispod stana, te drugog prostora u zgradi koji je na korištenju tužene, nema. Da nema nikakve praone koju koristi tužena odnosno da jedinu praonu u dvorištu oko zgrade koristi obitelj PN proizlazi iz nalaza sudskog vještaka iz spisa P.505/16 te iskaza PN i navoda tužene tijekom postupka. Dakle, neosnovan je dio zahtjeva kojem se traži da tužena preda nešto što u naravi ne koristi (praona),a niti postoji (šupa).

18.Tuženik na ročištu 5.lipnja 2025.g. problematizira i smisao daljnjeg vođenja ovog postupka obzirom na novo zakonsko uređenje koje je na snazi od 01.siječnja 2025. a koje se tiče zaštičenih najmoprimaca. Po stavu ovog suda novo uređenje nije zapreka za odlučivanje u ovom postupku jer je tužbeni zahtjev upravljen na iseljenje tuženice slijedom iznesenog činjeničnog supstrata.

19.Kao posljednje potrebno je odgovoriti na pitanje da li je tužena izgubila status zaštićenog najmoprimca po samom zakonu jer nije podnijela zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana u zakonom propisanom roku pa da stan koristi bez pravne osnove. Točno je da tužena nije u primjerenom i razumnom roku tražila sklapanje ugovora o najmu stana međutim ista od 2012.g. aktivno sudjeluje kao tužena u ovom sudskom sporu koji se vodi upravo u vezi njenog prava na posjed stana pa se iz toga nameće zaključak kako ista nije tražila zaključenje ugovora o najmu upravo stoga što je tužiteljica pokrenula ovaj postupak za njeno iseljenje te nije bilo razumno očekivati da će sa tuženom svojevoljno sklopiti takav ugovorni odnos. Tuženica je ex lege stekla položaj najmoprimca pa činjenica što nije zatražila sklapanje ugovora o najmu stana s ranijom vlasnicom, niti sa tužiteljicom pa niti putem suda sa zahtjevom da presuda nadomjesti takav ugovor nije odlučna, jer su njezin položaj te prava i obveze zasnovani na samom zakonu kojim je reguliran status zaštićenih najmoprimaca.

20.Odluka o parničnom trošku.

Budući je tužiteljica u cijelosti izgubila u parnici, sukladno odredbi članka 154. stavak 1. Zakona o parničnom postupku, dužna je tuženici nadoknaditi troškove postupka. Sud je kao potrebne troškove postupka tuženice cijenio troškove zastupanja tuženice po odvjetniku, a koji su određeni sukladno odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika te se odnose na sastav odgovora na tužbu u iznosu od 100 bod (Tbr.8.1.) , na zastupanje na ročištima održanim dana 06.05.2015.,

Poslovni broj.Ps.2/2025

15.10.2015., 29.11.2017, 25.09.2019, 21.12.2021, 26.04.2022, 06.12.2022, 07.09.2023, 03.05.2024, 05.06.2025., za pristup ročištima 9.03.2017, 28.06.2017,10.10.2017. (Tbr.9/5 – 25%, od 50 bod), za sastav podnesaka od 28. 12.

2021.g. (u iznosu od 50 bod).

Obzirom da je u konkretnom slučaju riječ o sporu koji proizlazi iz stambenog odnosa na isti se primjenjuje Tar.br.7.2. prema kojem je propisna jednokratna nagrada u visini od 250 bodova, koja obuhvaća najviše do četiri radnje dok za svaku daljnju radnju u navedenim postupcima odvjetniku pripada nagrada u visini od 50 bodova.

U skladu s tim tužena ostvaruje pravo na iznos naknade troška za odgovor na tužbu te zastupanje na ročištima održanim dana 06.05.2015., 15.10.2015., 29.11.2017,u visini od 250 bod te za daljnje radnje zastupanje na ročištima 25.09.2019, 21.12.2021, 26.04.2022, 06.12.2022, 07.09.2023, 03.05.2024, 05.06.2025 (svaka po 50 bod), pristup ročištima 9.03.2017, 28.06.2017,10.10.2017. po 12,5 bod te za sastav podnesaka od 28. 12. 2021.g. -50 bod.

Nadalje, potrebni i opravdani troškovi tuženika odnose se na troškove poreza na dodanu vrijednost od 25%, što pri vrijednosti boda od 2,00€ i pdv od 25%, iznosi ukupno 1.718,75 €.

21.Zbog svega navedenoga odlučeno je kao u izreci.

Dubrovnik, 7.srpnja 2025.

Sutkinja

Jadranka Klečak

Uputa o pravnom lijeku: Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude ukoliko je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude. Žalba se podnosi ovom sudu, pismeno, u 3 (tri) primjerka, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.

Dostaviti:

1. pun. tužitelja

2. pun.tuženika