Real Estate Company v. Municipality: Jurisdictional Challenge to Liquidation Suspension and Conservatory Seizure Denied

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 2 novembre 2023, la société civile immobilière (SCI) Zoccola Immobilier, agissant par M. A B, saisit le juge des référés, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d'une opposition à l'encontre de " la décision de liquidation ou autre " de la copropriété de l'immeuble situé 1, 3, 5 rue Edgar Quinet / 32 rue Félix Zoccola à Marseille (13015) ;

2°) d'une demande de saisie conservatoire sur les comptes et les biens des copropriétaires jusqu'au jugement du recours contentieux formé le 1er août 2023 devant le tribunal administratif de Marseille.

Elle soutient que :

- alors que l'immeuble dont elle est propriétaire, situé 34, 36 rue Félix Zoccola à Marseille (13015), a été frappé d'un arrêté de péril n° 2018 03364 VDM du 15 décembre 2018 du maire de Marseille, il devrait en être de même de l'immeuble mitoyen situé 1, 3, 5 rue Edgar Quinet / 32 rue Félix Zoccola ;

- elle a effectué tous les travaux nécessaires pour la mise en sécurité de ses biens le 24 novembre 2020 afin d'obtenir la mainlevée de cet arrêté ;

- toutefois, en raison du retard de réalisation des travaux de l'immeuble mitoyen, dont l'administrateur provisoire, défaillant, a été démis de ses 63 mandats par le tribunal judiciaire de Marseille pour manquement à ses obligations légales, les services de la ville se sont substitués d'office aux copropriétaires pour procéder d'urgence aux travaux, de sorte que la mainlevée de l'arrêté a été retardée, et elle a subi un préjudice financier de 99 000 euros dont la réparation lui a été refusée par la ville, ce qui fait l'objet d'un recours contentieux formé le 1er août 2023 devant le tribunal administratif de Marseille.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

- le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

- le code des procédures civiles d'exécution ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme Jorda-Lecroq, vice-présidente, pour statuer sur les demandes de référés.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ". Aux termes de l'article L. 522-1 du même code : " Le juge des référés statue au terme d'une procédure contradictoire écrite ou orale. / Lorsqu'il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d'y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l'heure de l'audience publique () ". Aux termes du second alinéa de l'article R. 522-1 de ce code : " A peine d'irrecevabilité, les conclusions tendant à la suspension d'une décision administrative ou de certains de ses effets doivent être présentées par requête distincte de la requête à fin d'annulation ou de réformation et accompagnées d'une copie de cette dernière ". Aux termes de l'article L. 522-3 de ce même code : " Lorsque la demande ne présente pas un caractère d'urgence ou lorsqu'il apparaît manifeste, au vu de la demande, que celle-ci ne relève pas de la compétence de la juridiction administrative, qu'elle est irrecevable ou qu'elle est mal fondée, le juge des référés peut la rejeter par une ordonnance motivée sans qu'il y ait lieu d'appliquer les deux premiers alinéas de l'article L. 522-1 ".

2. D'une part, aux termes de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " I. ' Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc. / Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération.

Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété. / La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1B n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, du procureur de la République ou d'office. / Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d'un syndicat en cas d'expropriation ou de dissolution du syndicat.

La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu'à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l'administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d'Etat () ". Aux termes de l'article 62-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " La demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble ".

3. D'autre part, aux termes de l'article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution : " Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. / La mesure conservatoire prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire ". Aux termes de l'article L. 511-3 du même code : " L'autorisation est donnée par le juge de l'exécution () ".

4. Eu égard aux termes de sa requête, la société Zoccola Immobilier doit être regardée comme demandant au juge des référés, sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de " la décision de liquidation ou autre " de la copropriété de l'immeuble situé 1, 3, 5 rue Edgar Quinet / 32 rue Félix Zoccola à Marseille (13015) et d'ordonner une saisie conservatoire sur les comptes et les biens des copropriétaires jusqu'au jugement du recours contentieux formé le 1er août 2023 devant le tribunal administratif de Marseille. Toutefois, en vertu des dispositions citées aux deux points précédents, de telles demandes relèvent de la compétence du juge judiciaire. Au surplus, si elle l'a saisi d'une requête de plein contentieux, enregistrée le 1er août 2023 sous le n° 2307328, la SCI Zoccola Immobilier n'a pas saisi le tribunal administratif de Marseille d'une requête à fin d'annulation de la décision précitée, au demeurant non produite, étant précisé qu'il ressort des pièces du dossier que par une ordonnance RG n° 23/71 du 5 juin 2023, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Marseille a prononcé le transfert de propriété de l'immeuble situé 32 rue Félix Zoccola / 1, 3, 5 rue Edgar Quinet au bénéfice de la société par actions simplifiée Urbanis Aménagement. Dès lors, il apparaît manifeste que la présente requête en référé ne relève pas de la compétence de la juridiction administrative et qu'elle est, en tout état de cause, irrecevable. Par suite, elle doit être rejetée, en toutes ses conclusions, en application de l'article L. 522-3 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de la SCI Zoccola Immobilier est rejetée.

Article 2 : La présente ordonnance sera notifiée à la société civile immobilière Zoccola Immobilier.

Fait à Marseille, le 13 novembre 2023.

La juge des référés,

Signé

K. Jorda-Lecroq

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.