Syndicate v. Property Owner on Unauthorized Co-ownership Unit Division and Binding Effect of Assembly Resolutions

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 22 mai 2025

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 276 F-D

Pourvoi n° Q 23-19.885

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 MAI 2025

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la régie Galyo, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Q 23-19.885 contre l'arrêt rendu le 25 avril 2023 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant à la société Justin, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lesourd, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société Justin, après débats en l'audience publique du 8 avril 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 25 avril 2023) et les productions, la société Justin (la société), propriétaire du lot n° 1 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'a divisé en plusieurs appartements.

2. Le syndicat des copropriétaires l'a assignée en remise en état de son lot en un appartement unique.

Examen des moyens

Sur le second moyen

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires et leur sont donc opposables tant que la nullité n'en a pas été prononcée ; qu'en écartant le moyen tiré de l'interdiction de division résultant du vote de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 1981 en ce que la subsistance de cette décision n'était pas démontrée en l'absence de production de la décision du tribunal ayant rejeté le recours formé contre elle, tandis qu'une telle décision s'imposait aux copropriétaires tant que sa nullité n'avait pas été prononcée de sorte que le syndicat des copropriétaires n'avait qu'à établir son existence et que c'était à la société Justin qu'il incombait d'établir son éventuelle annulation, au demeurant pas même alléguée, la cour d'appel a violé l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 9 et 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

5. Aux termes du premier de ces textes, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

6. Il résulte des deux derniers que les décisions d'assemblées générales sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées.

7. Pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que le règlement de copropriété n'interdit pas la division des lots et que, si le syndicat des copropriétaires indique qu'une telle division a été interdite par un vote de l'assemblée générale du 27 avril 1981, ayant fait l'objet d'un recours judiciaire rejeté, la décision du tribunal n'est pas produite, de sorte que la subsistance de cette interdiction n'est pas démontrée.

8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'assemblée générale des copropriétaires avait, par la délibération du 27 avril 1981, versée aux débats, interdit la division des lots, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes de remise en état de son lot en un appartement unique et de cessation de la mise à disposition à des occupants distincts des appartements issus de la division matérielle de ce lot, l'arrêt rendu le 25 avril 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne la société Justin aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Justin et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.