Condominium Charges Dispute: Appeal Court Error on Introduction of New Claim
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn action for payment of condominium charges, initiated by a self-proclaimed volunteer manager, was challenged on the manager's standing, leading to an appeal where the defendant subsequently sought the annulment of a new General Assembly (AG) held during the appeal proceedings. The appellate court declared this annulment request admissible, reasoning it was a defense mechanism against the opposing claims and addressed a new fact that arose during the appeal. The Supreme Court quashed this decision, holding that the request to annul the July 2019 AG was a new, distinct claim, not merely a defense to exclude the opposing claims or a necessary consequence of the initial dispute regarding charges voted under prior AGs, thus violating procedural rules prohibiting the introduction of new claims in appeal unless they meet specific exceptions, such as challenging the validity of an intervening event directly related to the initial claims.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 564 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, article 450 du code de procédure civile, article 565 du code de procédure civile, article 563 du code de procédure civile, article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965; Condominium Charges Dispute: Appeal Court Error on Introduction of New Claim: The appellate court declared this annulment request admissible, reasoning it was a defense mechanism against the opposing claims and addressed a new fact that arose during the appeal. The Supreme Court quashed this decision, holding that the request to annul the July 2019 AG was a new, distinct claim, not merely a defense to exclude the opposing claims or a necessary consequence of the initial dispute regarding charges voted under prior AGs, thus violating procedural rules prohibiting the introduction of new claims in appeal unless they meet specific exceptions, such as challenging the validity of an intervening event directly related to the initial claims.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation ruled that the Court of Appeal violated this article by wrongly finding admissible a new claim for annulment in appeal that was not merely a defense to the initial payment claim.
The Court of Cassation ruled that the Court of Appeal incorrectly applied this article in finding the new claim admissible because it did not aim at the same ends as the first instance judgment.
This article was cited alongside 564 and 565 to establish the correct standard for new claims in appeal, which the lower court failed to meet.
This article, concerning the deadline for challenging general assembly decisions, was cited in the context of determining the nature and admissibility of the annulment claim brought during the appeal proceedings.
This provision was used to reject the requests for attorney fees made under this article.
This procedural article was cited concerning the method and date of notification of the final judgment to the parties.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 7 mai 2025
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 232 F-D
Pourvoi n° J 23-14.728
Aide juridictionnelle partielle en défense
au profit de M. [F] [P] [J].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 10 juillet 2023 .
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 MAI 2025
1°/ M. [K] [U], domicilié [Adresse 3],
2°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, M. [K] [U], domiciliée [Adresse 3],
ont formé le pourvoi n° J 23-14.728 contre l'arrêt rendu le 9 février 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [F] [P] [J], domicilié [Adresse 4],
2°/ à M. [M] [L], domicilié [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, quatrre moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. [U] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à L'Haÿ les Roses, de la SAS Hannotin Avocats, avocat de M. [P] [J], après débats en l'audience publique du 25 mars 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 février 2022), le 25 avril 2014, le syndicat des copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété (le syndicat des copropriétaires) représenté par M. [U], copropriétaire et se disant syndic bénévole, a assigné M. [P] [J] en paiement d'un arriéré de charges. Celui-ci a contesté la qualité de M. [U] et la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires.
2. Par jugement du 27 août 2015, un tribunal judiciaire a fait droit à cette exception de procédure et le syndicat des copropriétaires et M. [U] ont interjeté appel le 14 avril 2016.
3. L'interruption de l'instance d'appel a été constatée le 16 janvier 2019 par le conseiller de la mise en état, un jugement du 21 février 2017, ayant annulé l'assemblée générale du 24 août 2016 qui avait désigné M. [U] en qualité de syndic bénévole. L'instance a été reprise le 25 septembre 2019 sur production du procès-verbal d'une assemblée générale tenue le 15 juillet 2019 qui désignait M. [U] en qualité de syndic bénévole.
4. M. [P] [J] a demandé l'annulation de cette assemblée générale.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
5. M. [U] et le syndicat des copropriétaires font grief à l'arrêt de déclarer recevables la demande de M. [P] [J] en annulation de l'assemblée générale du 15 juillet 2019 et ses demandes subséquentes, alors :
« 1°/ que n'est pas recevable, comme ne constituant pas un simple moyen de défense à une demande en paiement d'un arriéré de charges votées en assemblée générale, la demande nouvelle formée en appel tendant à l'annulation d'une assemblée générale ultérieure ; qu'en l'espèce, se fondant sur deux décisions d'assemblée générale des 22 février 2013 et 17 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] avait sollicité, en première instance, la condamnation de M. [F] [P] [J] au paiement d'un arriéré de charges ; que la demande de M. [F] [P] [J], nouvelle en cause d'appel, tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 15 juillet 2019 faute de convocation régulière lui ayant été notifiée, ne visait pas une assemblée générale sur laquelle était fondée la demande en paiement du syndicat et ne se bornait donc pas à tendre à faire écarter les prétentions adverses ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile ;
2°/ que le juge doit caractériser en quoi la survenance d'un fait est de nature
à rendre recevable une demande nouvelle en cause d'appel ; qu'en se bornant à affirmer que la demande nouvelle en appel de M. [P] [J] visant à l'annulation de l'assemblée générale du 15 juillet 2019 était recevable en ce qu'elle tendait à faire juger la question née de la survenance d'un fait intervenu en cours de procédure d'appel, à savoir l'existence de cette nouvelle assemblée générale en date du 15 juillet 2019, sans autrement caractériser en quoi cette circonstance avait une incidence sur le litige initial, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 564 du code de procédure civile ;
3°/ que si, en première instance, M. [P] [J] contestait déjà la qualité de syndic de M. [U], le but poursuivi devant la cour d'appel, à savoir l'annulation de l'assemblée générale du 15 juillet 2019, laquelle était postérieure aux assemblées ayant voté les charges lui étant réclamées, n'était pas celui poursuivi en première instance, et n'en était pas davantage l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; qu'en estimant
pourtant que cette demande ayant un lien étroit avec le litige soumis au premier juge, dès lors que la qualité de syndic avait été contestée dans les deux instances, la demande était recevable en application des articles 565 et 566 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé ces deux textes par fausse application. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 563, 564 et 565 du code de procédure civile :
6. Selon le premier de ces textes, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
7. Aux termes du deuxième, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux.
8. Aux termes du troisième, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
9. Selon le dernier, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.
10. Pour déclarer recevable la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2019, l'arrêt retient que cette demande constitue un moyen de défense à l'action en paiement engagée par le syndicat des copropriétaires, qu'elle tend à faire écarter les prétentions adverses, ainsi qu'à faire juger la question née de la survenance d'un fait, à savoir la nouvelle assemblée générale du 15 juillet 2019 dont le syndicat des copropriétaires et M. [U] se prévalent, et qu'elle a un lien étroit avec le litige soumis au premier juge dans la mesure où M. [P] [J] contestait déjà la qualité de syndic de M. [U].
11. En statuant ainsi, alors que la demande d'annulation de l'assemblée générale tenue le 15 juillet 2019 n'était pas seulement un moyen de défense, mais une prétention, qui, ne tendant qu'à établir le défaut de représentation régulière du syndicat des copropriétaires devant la cour d'appel, ne pouvait entraîner que l'interruption de l'instance, sans permettre d'écarter la demande en paiement de ce syndicat engagée le 25 avril 2014 en exécution d'assemblées générales antérieures à cette date, et par des motifs, dès lors, impropres à caractériser la survenance d'un fait nouveau en lien avec les prétentions formulées en première instance, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 février 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne M. [P] [J] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le sept mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.