Right of Passage Cessation and Sufficiency of New Access

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 10 avril 2025

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 200 F-D

Pourvoi n° T 23-22.441

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 AVRIL 2025

1°/ Mme [E] [J], domiciliée [Adresse 7], [Localité 5],

2°/ M. [R] [X], domicilié [Adresse 3], [Localité 4],

ont formé le pourvoi n° T 23-22.441 contre l'arrêt rendu le 11 septembre 2023 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant à Mme [T] [U], domiciliée [Adresse 6], [Localité 5], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Pic, conseiller, les observations de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de Mme [J] et de M. [X], de Me Balat, avocat de Mme [U], après débats en l'audience publique du 11 mars 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Pic, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Orléans, 11 septembre 2023), Mme [J] et M. [X] sont propriétaires d'une parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 2] grevée d'une servitude de passage au profit de la parcelle contiguë cadastrée section AS n° [Cadastre 1] appartenant à Mme [U].

2. Soutenant que la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 1] bénéficiait d'un accès à la voie publique depuis la création d'une nouvelle rue située à l'arrière du fonds, Mme [J] a assigné Mme [U] pour faire constater la cessation de l'état d'enclave de cette parcelle et obtenir le paiement d'une partie des frais engagés pour assurer l'entretien de l'assiette du passage.

3. M. [X] est intervenu volontairement à l'instance.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

4. Mme [J] et M. [X] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors :

« 1°/ qu'un fonds destiné à l'habitation n'est plus enclavé lorsqu'il dispose d'un accès suffisant à la voie publique par un véhicule automobile ; qu'une issue ne peut être regardée comme insuffisante au motif qu'il existerait un accès plus direct et commode ; qu'en l'espèce, pour débouter les propriétaires du fonds servant, Mme [J] et M. [X], de leurs demandes tendant à l'extinction d'une servitude de passage au profit de la propriétaire du fonds dominant, Mme [U], la cour d'appel énonce que « la possibilité d'un accès piéton à la propriété par la nouvelle [Adresse 8] ne peut suffire à établir le désenclavement de la parcelle » de Mme [U], de sorte que celle-ci doit disposer d'un accès suffisant au garage existant depuis la voie publique ; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant constaté que, selon le procès-verbal de constat établi par M. [H], huissier de justice, le 28 janvier 2021, le second accès de la propriété de Mme [U], par la [Adresse 8], donnait sur une zone en calcaire sur laquelle un véhicule peut stationner et sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fonds dominant disposait également par la [Adresse 8] d'un accès automobile suffisant à la voie publique permettant la desserte de ce fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 685-1 du code civil ;

2°/ qu'un fonds destiné à l'habitation n'est plus enclavé lorsqu'il dispose d'un accès suffisant à la voie publique par un véhicule automobile ; qu'une issue ne peut être regardée comme insuffisante au motif qu'il existerait un accès

plus direct et commode ; que pour débouter les propriétaires du fonds servant de leurs demandes, la cour d'appel affirme que le fonds dominant doit disposer d'un accès suffisant au garage en sous-sol depuis la [Adresse 9] pour pouvoir user pleinement du bien acquis dans la configuration existante, ce que ne permet pas en l'état l'accès par la [Adresse 8] ; qu'en s'arrêtant ainsi à l'accès le plus commode au fonds dominant pour retenir l'absence de désenclavement, sans s'assurer, comme elle y était invitée, que le nouvel accès du fonds dominant par la [Adresse 8] ne permettait pas un accès suffisant à la voie publique par un véhicule automobile, fût-il moins commode, la cour d'appel a violé les articles 682 et 685-1 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 682 et 685-1 du code civil :

5. Aux termes du premier de ces textes, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

6. Aux termes du second, en cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

7. Pour rejeter la demande de Mme [J] et M. [X] tendant à faire constater la cessation de l'état d'enclave de la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 1], l'arrêt retient que la maison d'habitation située sur cette parcelle comporte un garage en sous-sol avec une rampe d'accès donnant directement sur la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 2] et que le propriétaire doit disposer d'un accès suffisant à son garage depuis la voie publique pour pouvoir user pleinement du bien acquis dans la configuration existante.

8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la création de la nouvelle rue située à l'arrière de la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 1] assurait un accès suffisant à celle-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'intervention volontaire de M. [X], l'arrêt rendu le 11 septembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bourges ;

Condamne Mme [U] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [U] et la condamne à payer à Mme [J] et M. [X] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix avril deux mille vingt-cinq.