Property Owners v. Neighboring Property Owners and Co-Ownership Association (Right of Way)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 27 mars 2025

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 170 F-D

Pourvoi n° T 23-22.395

Aide juridictionnelle partielle en défense

au profit de Mme [I] [A].

Admission du bureau d'aide juridictionnelle

près la Cour de cassation

en date du 12 mars 2024.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MARS 2025

1°/ M. [S] [E], domicilié [Adresse 11], [Localité 14],

2°/ Mme [Y] [E], domiciliée [Adresse 10], [Localité 14],

ont formé le pourvoi n° T 23-22.395 contre l'arrêt rendu le 17 mai 2023 par la cour d'appel de Chambéry (2e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [I] [A], domiciliée [Adresse 8], [Localité 13],

2°/ à M. [B] [M], domicilié [Adresse 12], [Localité 7],

3°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15], [Localité 14], représenté par son syndic, Mme [I] [A], domicilié [Adresse 8], [Localité 13],

4°/ à M. [X] [N] [C],

5°/ à Mme [G] [K], domiciliée

tous deux domiciliés [Adresse 9], [Localité 14],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. [S] [E] et de Mme [Y] [E], de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de Mme [A] et de M. [M], après débats en l'audience publique du 25 février 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 17 mai 2023), M. [S] [E] et sa fille, Mme [Y] [E], propriétaires des parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 6] pour le premier et n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour la seconde, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 15], propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée section A n° [Cadastre 5], ainsi que Mme [A] et M. [M], propriétaires des lots constituant cette copropriété, en reconnaissance de l'existence d'une servitude de passage conventionnelle et à défaut légale au profit de l'ensemble de leurs parcelles.

Examen des moyens

Sur le second moyen

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. M. [S] [E] et Mme [Y] [E] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors « que la servitude de passage est opposable à l'acquéreur de l'immeuble qui en est grevé s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'en déboutant les consorts [E] de leur demande de reconnaissance d'une servitude de passage sans rechercher, comme elle y était invitée, si les défendeurs ne connaissaient pas l'existence de cette servitude lors de leur acquisition et s'ils n'en avaient pas toujours respecté l'assiette, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 691 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. Ayant relevé que, si une servitude conventionnelle avait été accordée en 1934 sur le fonds litigieux, lors d'un échange de parcelles entre les auteurs des propriétaires actuels, seul l'acte d'échange avait donné lieu à publication, sans que le passage de trois mètres soit mentionné, de sorte que les tiers n'avaient été informés que d'un échange et non de la constitution d'une servitude, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations dépourvues d'offres de preuve, quant à la connaissance de l'existence d'un titre constitutif ou récognitif de la servitude, a légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS,

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [S] [E] et Mme [Y] [E] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [S] [E] et Mme [Y] [E] et les condamne à payer à la SARL Delvolvé et Trichet la somme de 1 500 euros et à M. [M] la somme de 1 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille vingt-cinq.