Tenant Occupancy Indemnity Calculation Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA dispute arose following the termination of a twenty-three-month precarious occupancy agreement for commercial premises, where the tenant sought recognition of a commercial lease, restitution of overpaid amounts, and damages, while the landlord sought unpaid rent, occupation indemnity, and restoration costs. The appellate court confirmed the tenant owed occupation indemnity from December 26, 2015, to April 11, 2016, leading to an appeal challenging the calculation of the indemnity for the initial six days of December 2015. The Supreme Court partially quashed the decision because the Court of Appeal violated the principle of full compensation by calculating the indemnity for the six days in December (December 26 to 31) based on a prorated fraction of 26 days instead of the actual 6 days within that month, setting the correct indemnity amount for that specific period while upholding the rest of the ruling.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, article 627 du code de procédure civile, article L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire; Tenant Occupancy Indemnity Calculation Dispute: The appellate court confirmed the tenant owed occupation indemnity from December 26, 2015, to April 11, 2016, leading to an appeal challenging the calculation of the indemnity for the initial six days of December 2015. The Supreme Court partially quashed the decision because the Court of Appeal violated the principle of full compensation by calculating the indemnity for the six days in December (December 26 to 31) based on a prorated fraction of 26 days instead of the actual 6 days within that month, setting the correct indemnity amount for that specific period while upholding the rest of the ruling.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited by the Court to rule on the merits following partial cassation without referral.
Cited by the Court to justify ruling on the merits without referral in the interest of good administration of justice.
Cited in the final order regarding the rejection of claims for reimbursement of legal expenses.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 13 mars 2025
Cassation partielle sans renvoi
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 140 F-D
Pourvoi n° Z 23-19.112
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 MARS 2025
La société BCS import, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 23-19.112 contre l'arrêt rendu le 27 avril 2023 par la cour d'appel de Nouméa (chambre civile), dans le litige l'opposant à M. [Y] [V], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Oppelt, conseiller, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société BCS import, de la SCP Spinosi, avocat de M. [V], après débats en l'audience publique du 4 février 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Oppelt, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 27 avril 2023) et les productions, le 19 juin 2010, M. [V] (le bailleur) a conclu avec la société BCS import (la locataire) un « bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux - convention d'occupation précaire » d'une durée non renouvelable de vingt-trois mois portant sur un immeuble sur deux niveaux et destiné à un usage de bureaux et d'entrepôt.
2. En octobre 2015, la locataire a délivré un congé au bailleur pour le local situé au premier étage, à compter du 31 décembre 2015, et a proposé la conclusion d'un nouveau bail portant sur le seul rez-de-chaussée à compter du 1er janvier 2016.
3. Le 24 novembre 2015, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré locatif visant la clause résolutoire du contrat du 19 juin 2010, puis l'a assignée en référé en constat de l'acquisition de cette clause résolutoire. Une ordonnance du 24 février 2016 a constaté la résiliation du bail au 26 décembre 2015, autorisé l'expulsion des occupants et condamné la locataire à payer une certaine somme à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 décembre 2015.
4. La locataire a quitté les locaux le 11 avril 2016, puis elle a, le 18 avril 2017, assigné le bailleur en reconnaissance d'un bail commercial, en restitution de loyers et indemnités d'occupation trop versés et en indemnisation de divers préjudices.
5. Le bailleur a demandé, à titre reconventionnel, le paiement de loyers et d'indemnités d'occupation et d'une certaine somme au titre de travaux de remise en état.
Examen des moyens
Sur les premier et deuxième moyens
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
7. La locataire fait grief à l'arrêt de dire qu'elle est redevable d'une certaine somme au titre des indemnités d'occupation du 26 décembre 2015 au 11 avril 2016 et de rejeter sa demande de restitution des sommes versées au titre de ces indemnités, alors « que pour fixer à 1 303 667 francs CFP la somme due au titre de l'indemnité d'occupation du 26 décembre 2015 au 11 avril 2016, la cour d'appel a, par motifs adoptés retenu que la société BCS import était débitrice, au titre du mois de décembre 2015, c'est-à-dire d'une période courant du 26 au 31 décembre 2015, soit 6 jours, d'une somme de 260 000 euros correspondant à 26 jours d'occupation ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profits. »
Réponse de la Cour
Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice :
8. Après avoir retenu par motifs adoptés que l'indemnité d'occupation était due à compter du 26 décembre 2015 et que cette indemnité devait être fixée à la somme de 310 000 CFP par mois, l'arrêt confirme que la somme due au titre de l'occupation au cours du mois de décembre 2015, soit six jours, est de 260 000 CFP, soit 310 000 x 26/31.
9. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le principe susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
10. Tel que suggéré par le bailleur, iI est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
11. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
12. Il résulte des motifs énoncés ci-dessus que l'indemnité d'occupation due par la société BCS import pour la période allant du 26 au 31 décembre 2015 doit être fixée à la somme de 60 000 CFP, soit 310 000 x 6/31.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société BCS import à payer à M. [V] la somme de 1 303 667 francs pacifique au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 26 décembre 2015 au 11 avril 2016, l'arrêt rendu le 27 avril 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
CONDAMNE la société BCS import à payer à M. [V] la somme de 1 103 667 francs pacifique au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 26 décembre 2015 au 11 avril 2016 ;
CONDAMNE la société BCS import aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille vingt-cinq.