Sellers' Indemnity Claim Against Notary Following Liability for Non-Conforming Property

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 12 mars 2025

Rejet

Mme CHAMPALAUNE, président

Arrêt n° 153 F-D

Pourvoi n° E 23-10.607

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2025

1°/ M. [M] [N], domicilié [Adresse 4],

2°/ M. [K] [N], domicilié [Adresse 5],

agissant tous deux tant en leur nom personnel qu'en qualité d'héritier de [Y] [L], veuve [N] décédée,

ont formé le pourvoi n° E 23-10.607 contre l'arrêt rendu le 18 octobre 2022 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Saur, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], prise en son établissement secondaire [Adresse 1],

2°/ à M. [D] [B], domicilié [Adresse 6],

3°/ à la société Teddy Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de Me Guermonprez, avocat de MM. [M] et [K] [N], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [B], de la SCP Duhamel, avocat de la société Teddy Immobilier, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Saur, après débats en l'audience publique du 21 janvier 2025 où étaient présents Mme Champalaune, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, Mme Guihal, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 18 octobre 2022), par acte authentique reçu le 11 octobre 2016 par M. [B], notaire (le notaire), Mme [Y] [L] veuve [N], M. [K] [N] et M. [M] [N] (les vendeurs) ont vendu à Mme [A] et M. [O] (les acquéreurs) un bien immobilier, par l'intermédiaire de la société Teddy immobilier (l'agent immobilier), et après un contrôle de l'installation d'assainissement par la société Saur.

2. Une cour d'appel a dit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme et étaient tenus de prendre à leur charge les frais de mise en conformité de l'immeuble vendu avec l'assainissement public.

3. Les vendeurs ont assigné la société Saur, le notaire et l'agent immobilier en garantie de l'action intentée contre eux par les acquéreurs.

Examen des moyens

Sur les premier et troisième moyens

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

5. Les vendeurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages et intérêts contre le notaire, alors « que le notaire rédacteur d'acte est tenu d'un devoir d'information et de conseil envers toutes les parties à l'acte, destiné à assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que la cour d'appel a écarté la faute du notaire aux motifs qu'il a rappelé dans l'acte la réglementation applicable en matière d'évacuation des eaux usées/pluviales et porté à la connaissance des parties l'attestation établie par la société Saur attestant du raccordement de l'installation au réseau collectif tout en mentionnant la nécessité d'un contrôle des installations privatives de conformité à la réglementation ; qu'en statuant ainsi au mépris de l'obligation du notaire d'attirer spécialement l'attention des parties sur l'insuffisance de l'attestation de la société Saur pour attester de la conformité de l'installation à la réglementation, voire sur la contradiction dont elle était entachée, et de son obligation de leur conseiller de faire procéder à un contrôle de ces installations privatives, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. L'arrêt énonce, d'abord, que les éléments dont disposait Ie notaire n'étaient pas de nature à faire naître un doute dans son esprit quant à la véracité de la déclaration des vendeurs selon Iaquelle l'immeuble était raccordé au réseau collectif, réitérant celle faite dans la promesse de vente.

7. Il retient, ensuite, que l'attestation établie par Ia société Saur, portée à Ia connaissance des parties, signalait clairement que son contrôle ne portait que sur le raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif et non sur la conformité de ce raccordement, et que seul un contrôle des installations privatives assurerait Ie propriétaire du respect de leur conformité à la réglementation.

8. De ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire qu'en l'absence d'éléments de nature à faire naître un doute sur l'existence du raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif, les vendeurs ayant été clairement informés que le contrôle de la conformité des installations privatives n'avait pas été effectué, le notaire n'avait pas commis de faute dans l'établissement de l'acte de vente.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [Y] [L] veuve [N], M. [K] [N] et M. [M] [N] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [Y] [L] veuve [N], M. [K] [N] et M. [M] [N] et les condamne à payer à M. [B], la société Saur et la société Teddy immobilier la somme de 1 000 euros chacun ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt-cinq.