Portuguese Real Estate Company v. French Real Estate Company (Mandate Termination Dispute)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 février 2025

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 99 F-D

Pourvoi n° W 23-18.327

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2025

La société The Golden Phoenix, société de droit portugais, dont le siège est [Adresse 2] (Portugal), a formé le pourvoi n° W 23-18.327 contre l'arrêt rendu le 10 mars 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à la société CPH immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SAS Zribi et Texier, avocat de la société The Golden Phoenix, de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société CPH immobilier, après débats en l'audience publique du 14 janvier 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 mars 2023), par acte du 3 mars 2019, M. [M] a confié à la société de droit portugais The Golden Phoenix, exerçant l'activité d'agent immobilier, un mandat non exclusif de vendre un château lui appartenant au prix de 60 millions d'euros, exigeant la confidentialité et l'absence de « curieux » lors des visites du bien.

2. La société The Golden Phoenix s'est rapprochée de la société de droit français CPH immobilier, exerçant également l'activité d'agent immobilier, à laquelle la société Catibat, représentée par M. [K], avait consenti, le 11 février 2019, un mandat de recherche d'un immeuble de cette nature.

3. Un accord de confidentialité a été conclu entre la société The Golden Phoenix et la société CPH immobilier le 6 mars 2019.

4. Le 7 mars 2019, une visite du château a été organisée au profit de M. [K].

5. Lui imputant la décision de M. [M] de mettre fin, postérieurement à cette visite, au mandat qu'il lui avait donné, la société The Golden Phoenix a assigné la société CPH immobilier en paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

6. La société The Golden Phoenix fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes indemnitaires, alors :

« 1°/ que débiteur d'un devoir de prudence et de transparence, l'agent immobilier doit communiquer à ses mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles il est mandaté l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ; qu'après avoir constaté que la société The Golden Phoenix avait exigé l'absence de « curieux » lors de la visite du château et que la société Catibat n'est pas intervenue avec l'intention d'acquérir le bien concerné, la cour d'appel ne pouvait retenir, pour écarter tout manquement de la société CPH immobilier, que la société The Golden Phoenix n'ignorait pas que la société Catibat avait été désignée par le mandat de recherche comme « développeur foncier » ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à établir que la société The Golden Phoenix aurait disposé de l'information selon laquelle la société Catibat n'était pas un potentiel acquéreur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1231-1 du code civil ;

2°/ qu'en s'abstenant de rechercher, comme il lui était demandé, si la société CPH immobilier, qui avait systématiquement utilisé l'appellation d'« acheteur » ou d'« acquéreur » et affirmé à la société Golden Phoenix que la capacité de la société Catibat à acquérir le bien immobilier ne pouvait être remise en doute, avait accompli la démarche positive, qui lui incombait, de communiquer à son cocontractant l'information essentielle selon laquelle la société Catibat n'avait aucunement l'intention d'acquérir le bien pour son propre compte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1231-1 du code civil ;

3°/ que faute d'avoir répondu aux conclusions de la société The Golden Phoenix faisant valoir que les informations préalablement données par la société CPH immobilier sur le sérieux de M. [K] étaient erronées et trompeuses dès lors que celui-ci n'était pas même intervenu en qualité d'intermédiaire immobilier mais en tant que simple « sachant », la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que la partie lésée n'est pas tenue d'agir dans l'intérêt de son cocontractant défaillant ; qu'en reprochant à la société The Golden Phoenix d'avoir mis fin à ses relations avec la société Catibat qui n'a pas été en mesure de présenter d'éventuels acquéreurs, la cour d'appel, qui a exigé d'elle qu'elle agisse dans l'intérêt de la société CPH immobilier, a violé l'article 1231-1 du code civil ;

5°/ qu'en reprochant à la société The Golden Phoenix d'avoir mis fin à ses relations avec la société Catibat qui n'a pas été en mesure de présenter d'éventuels acquéreurs, sans répondre aux conclusions de la société The Golden Phoenix faisant valoir que non seulement elle n'avait pas mis fin à ses relations avec la société Catibat au lendemain de la visite du château mais qu'elle avait au contraire sollicité à plusieurs reprises des informations complémentaires pour pouvoir restaurer sa crédibilité auprès de son plus gros client, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

7. En premier lieu, la cour d'appel a constaté que le mandant de la société The Golden Phoenix avait mis fin au mandat qui lui avait été confié à la suite de la diffusion de photographies du château mis en vente et souverainement retenu qu'il n'était pas établi que celle-ci fût imputable à M. [K] qui avait confié un mandat de recherche à la société CPH immobilier.

8. En deuxième lieu, elle a relevé que la société The Golden Phoenix avait elle-même dressé une liste de clients potentiels sur laquelle figuraient deux agences immobilières, faisant ainsi ressortir que la qualité d'acquéreur pour son propre compte ne constituait pas une information essentielle dans les relations entre les parties.

9. En troisième lieu, ayant constaté que le mandat de recherche du 11 février 2019 qui avait été transmis à la société The Golden Phoenix par la société CPH immobilier désignait M. [K], représentant de la société Catibat, en qualité de « développeur foncier », et que celui-ci s'était présenté, lors de la visite du château, comme professionnel de l'immobilier, elle a souverainement retenu que la société The Golden Pheonix ne pouvait ignorer que M. [K] n'était pas un « curieux » et qu'il n'avait pas l'intention d'acquérir pour son propre compte.

10. Elle a pu déduire de l'ensemble de ces constatations et appréciations, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les deux dernières branches du moyen et répondant aux conclusions prétendument délaissées, qu'aucune faute dans les relations entre agences immobilières ne pouvait être reprochée à la société CPH immobilier en lien direct avec les préjudices résultant de la perte du mandat de vente de la société The Golden Phoenix.

11. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société The Golden Phoenix aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt-cinq.