Seller's Repurchase Claim Barred by *Res Judicata* Raised *Sua Sponte*

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 30 janvier 2025

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 55 F-D

Pourvoi n° K 23-16.707

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2025

Mme [E] [N], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° K 23-16.707 contre l'arrêt rendu le 6 avril 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-2), dans le litige l'opposant à la société Foncière épilogue, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de Mme [N], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Foncière épilogue, après débats en l'audience publique du 17 décembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 avril 2023), par acte authentique du 30 janvier 2018, Mme [N] (la venderesse) a vendu à la société Foncière épilogue (l'acquéreur) un immeuble, au prix de 260 000 euros, sous la condition résolutoire de l'exercice d'une faculté de rachat pendant douze mois, sauf prorogation.

2. Les parties ont conclu pour cette période, au profit de la venderesse, une convention d'occupation précaire du bien.

3. Considérant que le délai de la condition résolutoire et de la convention d'occupation précaire était expiré au 30 janvier 2021, l'acquéreur a assigné la venderesse en constatation du caractère parfait de la vente, expulsion des lieux et paiement d'une indemnité d'occupation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. La venderesse fait grief à l'arrêt de confirmer l'ordonnance déférée et de déclarer irrecevables ses demandes formées en cause d'appel, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que, pour confirmer l'ordonnance entreprise du 19 octobre 2021 en toutes ses dispositions et déclarer irrecevables les demandes formulées par Mme [N] en cause d'appel, la cour d'appel a relevé que les dispositions d'un jugement qui ne sont pas visées et critiquées expressément dans la déclaration d'appel deviennent irrévocables, qu'en l'espèce, Mme [N] n'a pas critiqué dans sa déclaration d'appel les deux premiers chefs de l'ordonnance du 19 octobre 2021, à savoir :

« - constatons que le délai d'exercice de la faculté de rachat réservée à Mme [E] [N] en vertu de l'acte authentique de vente au 30 janvier 2018 et des actes de prorogation des 30 janvier 2019 et 2020 conclus avec la SA Foncière épilogue portant sur le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4], a expiré au 1er février 2021 et que la SA Foncière épilogue est devenue en conséquence propriétaire irrévocable du bien vendu à cette date, - constatons que Mme [E] [N] n'est pas à jour du paiement de l'indemnité d'occupation mise à sa charge au titre de la convention d'occupation précaire conclue entre les parties et que les conditions ne sont pas réunies pour obtenir un bail d'habitation de sorte qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021 », qu'en conséquence, ces deux dispositions sont à ce jour irrévocables : la SA Foncière épilogue est devenue propriétaire du bien vendu au 1er février 2021, et Mme [E] [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021, qu'il en résulte que les demandes de l'appelante sollicitant le débouté de toutes les prétentions de la SA Foncière épilogue, de voir ordonner la remise en vigueur de la clause résolutoire du contrat de vente relative à la faculté de rachat qui lui est réservée, que les parties procèdent à la signature d'un acte authentique de rachat, et que le paiement intégral du prix interviendra le jour de la signature, se heurtent à l'autorité de la chose jugée liée aux deux dispositions susvisées, que le juge peut relever d'office aux termes de l'article 125 du code de procédure civile, et que ces demandes sont en conséquence irrecevables ; que la cour d'appel en a déduit que la demande de résolution judiciaire du contrat de vente comme celle de se voir restituer la somme de 35 400 euros en rachat du bien vendu, alors que la SA Foncière épilogue est propriétaire irrévocable depuis le 1er février 2021, se heurtent également à l'autorité de la chose jugée ; qu'en statuant ainsi, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.

»

Réponse de la Cour

Vu l'article 16 du code de procédure civile :

5. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

6. Pour confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et déclarer irrecevables les demandes de la venderesse formées en cause d'appel, l'arrêt relève, en premier lieu, que les deux premiers chefs de dispositif de cette décision ne sont pas visés par la déclaration d'appel, de sorte que l'acquéreur est devenu propriétaire de l'immeuble vendu et que la venderesse en est occupante sans droit ni titre.

7. Il énonce, en second lieu, que les demandes de l'appelante de remise en vigueur de sa faculté de rachat, de signature d'un acte de rachat de l'immeuble avec paiement du prix, et, subsidiairement, de résolution judiciaire du contrat de vente et de restitution de la somme versée en rachat du bien, se heurtent à l'autorité de la chose jugée et sont irrecevables.

8. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 avril 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Foncière épilogue aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt-cinq.