Public Land Preemption and Real Estate Agent Commission Liability

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 19 décembre 2024

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 689 F-D

Pourvoi n° Q 23-12.985

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 DÉCEMBRE 2024

La société Meridian Im, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Q 23-12.985 contre l'arrêt rendu le 6 janvier 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Rophipama, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à l'établissement public foncier d'Ile-de-France, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Boucard-Maman, avocat de la société Meridian Im, de Me Bardoul, avocat de la société Rophipama, de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de l'établissement public foncier d'Ile-de-France, après débats en l'audience publique du 19 novembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 janvier 2023), par acte du 20 février 2017, la société civile immobilière Mikado a donné à la société Meridian Im (l'agent immobilier) un mandat exclusif de recherche et d'assistance à la transaction en vue d'acquérir des biens immobiliers au prix maximal de 17 millions d'euros, hors honoraires du mandataire fixés à 5 % hors taxe du prix de vente net vendeur et mis à la charge du mandant devenu acquéreur.

2. Par acte authentique du 12 juillet 2017, la société Rophipama (la promettante) a promis de vendre à la société Mikado (la bénéficiaire) plusieurs biens immobiliers situés à [Localité 4] au prix de 15,8 millions d'euros, la rémunération de l'agent immobilier étant mise à la charge du bénéficiaire.

3. L'établissement public foncier d'Ile-de-France (le préempteur), délégataire du maire de [Localité 4], a exercé son droit de préemption et la vente a été conclue au prix de 15,5 millions d'euros, la promettante prenant à sa charge toute commission d'intermédiaire.

4. L'acte authentique de vente a été dressé entre ces parties le 26 mars 2018 à ces conditions.

5. N'obtenant pas le règlement de sa commission, l'agent immobilier a assigné le préempteur et la promettante en paiement de la somme de 948 000 euros.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. L'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que la personne qui préempte un bien faisant l'objet d'une promesse de vente est tenue au paiement de la commission de l'agent immobilier dès lors que celle-ci et la personne qui est tenue d'en supporter le paiement sont mentionnés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner, sans qu'il y ait lieu de se référer aux mentions de l'acte authentique de vente ; qu'en se fondant sur les mentions de l'acte authentique de vente pour dénier à l'agent immobilier tout droit à commission, après avoir pourtant constaté que la rémunération de l'intermédiaire et la partie tenue d'en régler le montant étaient mentionnés non seulement dans la promesse unilatérale de vente mais également dans la déclaration d'intention d'aliéner, ce dont il résulte que le droit à commission de l'agent immobilier était conventionnellement prévu, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 73 du décret du 20 juillet 1972 et L. 213-2 du code de l'urbanisme. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

7. La promettante et le préempteur contestent la recevabilité du moyen. Ils soutiennent que celui-ci est nouveau en ce que l'agent immobilier s'est borné à soutenir en cause d'appel que la vente était parfaite par accord des parties sur la chose et le prix, tels que fixés dans la promesse unilatérale de vente.

8. Cependant, l'agent immobilier a également soutenu, dans ses conclusions d'appel, que la commission était due, dès lors que la décision d'exercice du droit de préemption urbain mentionnait un prix, en ce compris la commission d'intermédiaire, telle que prévue dans la déclaration d'intention d'aliéner.

9. Le moyen, qui n'est pas nouveau, est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles L. 213-2, alinéa 1er, du code de l'urbanisme et 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 :

10. Selon le premier de ces textes, la déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée.

11. Selon le second, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

12. Il résulte de ces dispositions que le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l'agent immobilier incombant à l'acquéreur, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en a la charge sont mentionnés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner (3e Civ., 26 septembre 2007, pourvoi n° 06-17.337, publié).

13. Pour dire que la rémunération de l'agent immobilier n'est pas due par l'établissement préempteur, l'arrêt, qui relève que la déclaration d'intention d'aliéner mentionne au titre des modalités de vente une commission de 948 000 euros à la charge de l'acquéreur et que la promesse unilatérale de vente met cette rémunération à la charge du bénéficiaire, retient que cet avant-contrat ne renferme qu'un engagement de vendre du promettant, de sorte que le seul acte écrit constatant l'engagement des parties est l'acte authentique de vente, lequel ne fait pas apparaître le montant de la rémunération de l'intermédiaire et désigne pour son débiteur le vendeur.

14. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la promesse unilatérale de vente énonçait les conditions financières, tenant notamment au paiement de la commission, auxquelles la vente aurait lieu en cas de levée de l'option par le bénéficiaire, de sorte que le droit à commission de l'agent immobilier était conventionnellement prévu, et que la déclaration d'intention d'aliéner mentionnait que la commission de 948 000 euros était à la charge de l'acquéreur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Rophipama et l'établissement public foncier d'Ile-de-France aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société Rophipama et l'établissement public foncier d'Ile-de-France et les condamne à payer à la société Meridian Im la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille vingt-quatre.