Land Tenants v. Landlord: Lease Assignment After Retirement-Based Termination

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 28 novembre 2024

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 631 FS-B

Pourvoi n° Z 23-13.776

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 NOVEMBRE 2024

1°/ M. [V] [D],

2°/ Mme [P] [Y], épouse [D],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° Z 23-13.776 contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2023 par la cour d'appel d'Amiens (chambre des baux ruraux), dans le litige les opposant à Mme [L] [H], épouse [C], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Davoine, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [D], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de Mme [H], et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 22 octobre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Davoine, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, Mmes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, Mmes Pic, Oppelt, conseillers, Mme Schmitt, M. Baraké, Mme Gallet, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 24 janvier 2023), par acte des 31 mars et 19 avril 1995, [J] [G] et Mme [H] ont donné à bail à M. et Mme [D] (les preneurs) diverses parcelles de terre.

2. Les 10 et 16 janvier 2020, Mme [H], devenue l'unique propriétaire de ces parcelles au décès de [J] [G], (la bailleresse) leur a délivré un congé pour atteinte de l'âge de la retraite, à effet au 30 septembre 2021.

3. Le 6 mai 2020, les preneurs ont saisi un tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et en autorisation de céder le bail à leur fille, Mme [U] [D].

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses deuxième à sixième branches

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Les preneurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de cession du bail, de constater que les congés délivrés les 10 et 16 janvier 2020 ont pris effet le 30 septembre 2021 et que le contrat de bail se trouve résilié depuis cette date, et de leur ordonner de libérer les lieux, alors « qu'à défaut d'agrément du bailleur, la cession du bail rural peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux ; que la situation du cessionnaire doit s'apprécier à la date de la cession projetée ; qu'en l'espèce, pour débouter les époux [D] de leur demande de cession de bail rural, la cour d'appel a retenu qu'ils ne pouvaient être admis à faire valoir qu'ils justifiaient de la situation régulière de leur fille, cessionnaire, et de sa faculté de disposer du matériel nécessaire, par la mise à disposition des terres objet du bail notifiée à leur bailleur le 11 avril 2022 au profit d'une société civile d'exploitation agricole qu'ils avaient constituée avec leur fille le 24 mars 2022 puisque d'une part, ils n'avaient jamais mentionné le projet de création en commun d'une société d'exploitation « avant la procédure d'appel » et, d'autre part, le tribunal les avait déboutés de leur demande de cession de bail et avait constaté que les congés avaient pris effet au 31 septembre 2021, cette décision bénéficiant de l'exécution provisoire, ce qui ne leur avait pas permis de notifier au bailleur une quelconque mise à disposition des terres en cause en avril 2022 ; qu'en se déterminant ainsi, quand la situation de leur fille, cessionnaire, au regard notamment des règles du contrôle des structures agricoles, devait s'apprécier à la date de cession projetée, nécessairement concomitante ou postérieure à la date de la décision judiciaire l'autorisant, que celle-ci soit accordée en première instance ou en appel, la cour d'appel a violé les articles L. 411-35 et L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

6. Selon l'article L. 411-35, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

7. La Cour de cassation juge que, saisi d'une demande en autorisation d'une cession en application de ce texte, le juge doit rechercher si la cession n'est pas de nature à nuire aux intérêts légitimes du bailleur, cet intérêt devant être apprécié au regard de la bonne foi du preneur et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel (3e Civ., 21 février 1996, pourvoi n° 94-12.134, Bull. 1996, III, n° 51 ; 3e Civ., 5 juin 2002, pourvoi n° 00-21.893, Bull. 2002, III, n° 128), et que les conditions relatives à la situation du candidat à la cession, telles que ses aptitudes professionnelles, la possession du matériel nécessaire ou des moyens de l'acquérir et la conformité au contrôle des structures, doivent s'apprécier à la date de la cession projetée (3e Civ., 7 avril 1993, pourvoi n° 91-12.680, 91-10.406, Bull. 1993, III, n° 53 ; 3e Civ., 17 juillet 1996, pourvoi n° 94-18.190, Bull. 1996, III, n° 187).

8. Selon l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite ou limiter son renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge doit prévenir celui-ci de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d'y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l'avance. Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.

9. La date de la cession projetée est, en cas de délivrance d'un congé pour atteinte de l'âge de la retraite sur le fondement de ce dernier texte, à défaut de manifestation de volonté contraire de la part des parties à la cession, la date d'expiration du bail, c'est-à-dire la date d'effet du congé.

10. Après avoir constaté que le congé avait été délivré pour le 30 septembre 2021, la cour d'appel, qui a relevé que les preneurs se prévalaient de la constitution au 24 mars 2022 d'une société civile d'exploitation agricole entre eux-mêmes et Mme [U] [D], société bénéficiant d'apports en nature de matériel agricole et pour laquelle une autorisation d'exploiter avait été sollicitée le 21 février 2022, en a exactement déduit que la demande d'autorisation de cession du bail devait être rejetée.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [D] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [D] et les condamne à payer à Mme [H] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille vingt-quatre.