Notarial Firm Liability for Omitted Tax Clause and Prescription Period
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner sued a notarial firm for professional liability after the firm allegedly omitted a clause from notarized commercial leases that required the tenant to pay property taxes, a term present in prior private agreements, leading to the owner paying the taxes. The court of last resort quashed the appellate decision that had dismissed the owner's claim as time-barred, reasoning that for an action seeking compensation for prejudice arising from a contested right established in favor of a third party, the prescription period runs only from the date of the final judicial decision establishing that right, not merely from the date of the contested act or the initial knowledge of the omission, as the appellate court failed to properly determine when the actual damage became manifest to the owner.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 2224 du code civil, article 700 du code de procédure civile; Notarial Firm Liability for Omitted Tax Clause and Prescription Period: The court of last resort quashed the appellate decision that had dismissed the owner's claim as time-barred, reasoning that for an action seeking compensation for prejudice arising from a contested right established in favor of a third party, the prescription period runs only from the date of the final judicial decision establishing that right, not merely from the date of the contested act or the initial knowledge of the omission, as the appellate court failed to properly determine when the actual damage became manifest to the owner.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe main ground for cassation, as the Court found the lower court failed to establish the commencement date of the prescription period based on this article.
Cited in the dispositive to rule on the allocation of attorney's fees.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
SA9
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 6 novembre 2024
Cassation
Mme CHAMPALAUNE, président
Arrêt n° 603 F-D
Pourvoi n° D 22-20.009
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 6 NOVEMBRE 2024
La société Luna, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° D 22-20.009 contre l'arrêt rendu le 7 juin 2022 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société [V] [M] [C] [O] [W] [N] [P], société civile professionnelle, devenue société Notaires [Adresse 3], société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de la société Luna, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Notaires [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 17 septembre 2024 où étaient présents Mme Champalaune, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, Mme Guihal, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 7 juin 2022) et les productions, par actes sous seing privé du 16 mai 2005, la société Luna (la société) a donné à bail des locaux à usage commercial à la société Banque Tarneaud, les actes comportant une clause stipulant que la preneuse supporterait la taxe foncière afférente aux locaux loués.
2. Par actes authentiques du 1er septembre 2005, les baux ont été reçus par M. [U], aux droits duquel vient la société [M], [C]-[O], [W], [N] et [P] (la société notariale), sans qu'y figure la clause relative à la taxe foncière.
3. A la suite d'une assignation du 27 novembre 2015, une ordonnance de référé du 9 février 2016 a condamné la bailleresse à payer une provision à la preneuse au titre des taxes foncières indûment payées pour les années 2010 à 2014.
4. Le 18 janvier 2019, la bailleresse a assigné la société notariale en responsabilité et indemnisation.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
5. La société fait grief à l'arrêt de déclarer son action irrecevable, alors « que la prescription de l'action en responsabilité dirigée à l'encontre du notaire pour manquement à son devoir de conseil ne court qu'à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute ; que, pour déclarer prescrite l'action en responsabilité contre le notaire engagée par la SCI Luna, bailleresse, le 18 janvier 2019, la cour d'appel énonce qu'à la date de signature des baux authentiques du 1er septembre 2005, elle avait connaissance des faits, le libellé de la clause relative à la charge de la taxe foncière lui permettant d'agir en responsabilité à l'encontre du notaire ayant instrumenté et qu'il était indifférent que le preneur ait remboursé au bailleur les taxes foncières afférentes aux biens loués, dès lors que ce dernier disposait dès cette signature des éléments d'information suffisants pour constater que ce règlement était indu ; qu'en statuant par ces motifs inopérants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le dommage consécutif au manquement reproché au notaire instrumentaire, tenant à la suppression dans les baux authentiques de la taxe foncière parmi les charges incombant au preneur, ne s'était pas manifesté qu'à l'occasion de la réclamation par le preneur du remboursement de la taxe foncière dans son courrier du 1er octobre 2015, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 2224 du code civil :
6. Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
7. Il s'en déduit que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.
8. Lorsque l'action en responsabilité tend à l'indemnisation d'un préjudice né de la reconnaissance d'un droit contesté au profit d'un tiers, seule la décision juridictionnelle devenue irrévocable, établissant ce droit, met l'intéressé en mesure d'exercer l'action en réparation du préjudice qui en résulte. Cette décision constitue le point de départ de la prescription.
9. Pour déclarer l'action prescrite, l'arrêt retient que la société, qui avait pris connaissance des projets d'actes et indiqué n'avoir aucune observation à formuler, a eu connaissance du libellé de la clause relative aux charges lors de la signature des actes, ce qui lui permettait d'agir en responsabilité contre le notaire instrumentaire.
10. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir la connaissance du dommage à cette date, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société [M], [C]-[O], [W], [N] et [P] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société [M], [C]-[O], [W], [N] et [P] et la condamne à payer à la société Luna la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille vingt-quatre.