Lessor v. Lessee: Scope of Appellate Review Regarding Lease Termination Notice
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute over an overdue commercial lease, the lessor sought the acquisition of the resolutory clause based on a commandement to pay from December 2021, while the lessee contested this and later challenged a subsequent commandement from May 2022. The appellate court ruled the resolutory clause effective from June 24, 2022, based on the May 2022 commandement, which included a full recitation of the clause and detailed the outstanding sums. The Supreme Court partially quashed this decision, reasoning that the appellate court had modified the scope of the litigation by ruling on the effect of the May 2022 commandement when neither party had requested it in their appellate submissions—the lessor having sought resolution based on the December 2021 notice, and the lessee challenging the validity of the May 2022 notice. Consequently, the finding of lease termination and related orders for restitution and occupation indemnity were set aside, and the case was remanded to a different composition of the appellate court on those points.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 4 du code de procédure civile, article 624 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile; Lessor v. Lessee: Scope of Appellate Review Regarding Lease Termination Notice: The appellate court ruled the resolutory clause effective from June 24, 2022, based on the May 2022 commandement, which included a full recitation of the clause and detailed the outstanding sums. The Supreme Court partially quashed this decision, reasoning that the appellate court had modified the scope of the litigation by ruling on the effect of the May 2022 commandement when neither party had requested it in their appellate submissions—the lessor having sought resolution based on the December 2021 notice, and the lessee challenging the validity of the May 2022 notice. Consequently, the finding of lease termination and related orders for restitution and occupation indemnity were set aside, and the case was remanded to a different composition of the appellate court on those points.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was violated because the Court of Appeal modified the object of the litigation by ruling on the consequences of the second notice (May 23, 2022) when only the consequences of the first notice (December 16, 2021) were debated on appeal.
Cited to explain that the cassation of the finding of lease termination entails the cassation of related subsequent orders (condemnation to pay and fixing of occupancy indemnity).
Applied to reject the claim of the defendant in cassation and to order it to pay a sum to the plaintiff in cassation for costs.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 24 octobre 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 575 F-D
Pourvoi n° Q 23-12.847
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 OCTOBRE 2024
La société Mouchet-Bury, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Q 23-12.847 contre l'arrêt rendu le 15 décembre 2022 par la cour d'appel de Montpellier (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Polygone Béziers, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, cinq moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Proust, conseiller doyen, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Mouchet-Bury, de la SCP Richard, avocat de la société civile immobilière Polygone Béziers, après débats en l'audience publique du 24 septembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Proust, conseiller doyen rapporteur, Mme Grandjean, conseiller, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 décembre 2022), rendu en référé, le 26 février 2009, la société civile immobilière Polygone Béziers (la bailleresse) a donné à bail à la société Mouchet-Bury (la locataire) un local commercial.
2. Après renouvellement du bail le 13 décembre 2019, la bailleresse a, le 17 septembre 2020, assigné, en référé, la locataire en paiement de provisions à valoir sur l'arriéré locatif. Par ordonnance du 22 décembre 2020, le juge des référés a ordonné une médiation et radié l'affaire.
3. Le 16 décembre 2021, la bailleresse a signifié à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer des loyers arriérés.
4. Le 14 janvier 2022, la locataire a saisi un tribunal judiciaire en contestation du commandement susvisé.
5. La bailleresse a sollicité, le 19 janvier 2022, la réinscription au rôle du juge des référés de l'affaire précédemment radiée et a sollicité à l'audience du 1er mars 2022, à titre additionnel, l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet du commandement du 16 décembre 2021 resté infructueux.
6. Le 23 mai 2022, la bailleresse a délivré à la locataire un second commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer un arriéré locatif.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
8. La locataire fait grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire avec effet à compter du 24 juin 2022, de rejeter sa demande de délai de paiement, d'ordonner la restitution des locaux et de fixer une indemnité d'occupation de la date de résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, alors « que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ; que pour constater l'acquisition de la clause à compter du 24 juin 2022 et ordonner à la société Mouchet-Bury de libérer les lieux loués sous peine d'expulsion, l'arrêt retient que si le commandement de payer du 16 décembre 2021 ne reproduisait pas la clause résolutoire visée au bail et ne faisait que contenir des clauses contractuelles portant sur l'application d'indemnités, ce qui pouvait induire en erreur le destinataire sur la portée du commandement, la SCI Polygone a fait délivrer à la société Mouchet-Bury un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire par acte en date du 23 mai 2022 lequel reproduit intégralement la clause résolutoire et que l'intimé ne pouvait invoquer l'insuffisance de précision du décompte y figurant dès lors qu'il comporte le détail des sommes impayées par factures numérotées et datées ; qu'en statuant ainsi quand dans ses conclusions d'appel la SCI Polygone Béziers a uniquement invoqué les effets du commandement de payer délivré le 16 décembre 2021 pour solliciter, dans le dispositif de ses conclusions, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail à compter du 17 janvier 2022 et que la société Mouchet-Bury a dénoncé l'imprécision du décompte figurant dans ce commandement, la cour d'appel, qui a modifié les termes du litige, a violé les articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
9. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
10. Pour constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 24 juin 2022, l'arrêt retient que la bailleresse a, le 23 mai 2022, fait délivrer à la locataire un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux après l'expiration du délai d'un mois, lequel reproduit intégralement ladite clause et comprend le détail des sommes impayées par factures, numérotées et datées, permettant au destinataire de l'acte de connaître le détail des sommes qui lui étaient réclamées.
11. En statuant ainsi, alors que dans leurs conclusions d'appel, aucune des parties ne sollicitait l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer du 23 mai 2022, la bailleresse sollicitant le constat de la résiliation du bail à compter du 17 janvier 2022 par l'effet du commandement de payer resté infructueux du 16 décembre 2021 et la locataire sollicitant la nullité du commandement du 23 mai 2022, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation.
12. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt qui constate la résiliation du bail au 24 juin 2022 entraîne la cassation des chefs de dispositif de l'arrêt condamnant la locataire au paiement d'une provision sur les loyers arrêtés au troisième trimestre 2022 et fixant une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette l'exception d'incompétence du juge des référés au profit du tribunal judiciaire de Béziers, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par la société Mouchet-Bury relative à la révision du loyer pour imprévision, et rejette les demandes de provisions formées par la société Mouchet-Bury au titre du remboursement des provisions sur charges et de l'indexation du loyer, l'arrêt rendu le 15 décembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet sauf, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Polygone Béziers aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Polygone Béziers et la condamne à payer à la société Mouchet-Bury la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille vingt-quatre.