Property Owner v. Occupant: Good Faith and Demolition of Unauthorized Construction

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 26 septembre 2024

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 511 F-D

Pourvoi n° X 22-24.350

Aide juridictionnelle totale en demande

au profit de M. [K] [P].

Admission du bureau d'aide juridictionnelle

près la Cour de cassation

en date du 22 septembre 2022.

Aide juridictionnelle totale en défense

au profit de Mme [U] [P].

Admission du bureau d'aide juridictionnelle

près la Cour de cassation

en date du 19 avril 2023.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 SEPTEMBRE 2024

M. [K] [P], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° X 22-24.350 contre l'arrêt rendu le 25 février 2022 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme [U] [P], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lesourd, avocat de M. [P], de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel, avocat de Mme [P], après débats en l'audience publique du 9 juillet 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 25 février 2022), M. [P], propriétaire d'une parcelle cadastrée section CR n° [Cadastre 2], a assigné Mme [P] aux fins notamment de la voir condamnée à démolir à ses frais les constructions qu'elle a érigées sur cette parcelle.

2. Mme [P] s'est opposée à la demande en démolition, se prévalant de sa bonne foi, et a sollicité une indemnité sur le fondement de l'article 555, alinéa 4, du code civil.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. M. [P] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en démolition de la construction édifiée par Mme [P] sur la parcelle cadastrée section CR n° [Cadastre 2], et d'ordonner une expertise sur le coût des constructions et la plus-value apportée à la parcelle, alors « que la bonne foi au sens de l'article 555 du code civil s'entend par référence à l'article 550 du même code et concerne celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ; qu'en déduisant la bonne foi du constructeur sur le terrain d'autrui de ce qu'eu égard au contexte familial et à la durée de son occupation, il avait pu croire à l'existence d'un titre lui permettant d'implanter son habitation et de l'améliorer, circonstances insuffisantes à caractériser l'existence d'un titre de propriété dont il aurait ignoré les vices, la cour d'appel a violé les articles 550 et 555 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 550, alinéa 1er, et 555, alinéa 4, du code civil :

4. Aux termes du premier de ces textes, le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

5. Selon le second, si des constructions sur le terrain d'autrui ont été faites par un tiers évincé avec les matériaux de ce dernier, qui n'est pas condamné en raison de sa bonne foi à la restitution des fruits, le propriétaire ne peut exiger la suppression desdites constructions, mais il a le choix de rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement.

6. La bonne foi, au sens du second de ces textes, s'entend par référence au premier et concerne celui qui possède comme propriétaire, soit en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, soit en vertu d'un titre putatif, qui est celui dont le constructeur a pu croire qu'il l'autorisait à bâtir en qualité de propriétaire.

7. Pour rejeter la demande en démolition, l'arrêt retient que l'occupation par Mme [P] de la partie de la parcelle cadastrée section CR n° [Cadastre 2] sur laquelle elle a édifié sa maison à usage d'habitation est établie depuis 1980 et qu'il résulte du contexte familial et de l'absence de remise en cause de cette occupation durant de nombreuses années qu'elle a pu croire à l'existence d'un titre lui permettant d'y implanter cette construction.

8. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir l'existence d'un titre putatif, dont Mme [P] aurait pu croire qu'il l'autorisait à bâtir en qualité de propriétaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. [P] en démolition de la construction édifiée par Mme [P] sur la parcelle cadastrée section CR n° [Cadastre 2] et ordonne une mesure d'expertise, l'arrêt rendu le 25 février 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne Mme [P] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille vingt-quatre.