Boundary Dispute and Acquisitive Prescription Timeliness

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 26 septembre 2024

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 502 F-D

Pourvoi n° T 22-22.069

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 SEPTEMBRE 2024

M. [X] [L], domicilié [Adresse 3], [Localité 5], a formé le pourvoi n° T 22-22.069 contre l'arrêt rendu le 6 juillet 2021 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [J] [S],

2°/ à Mme [Y] [D], épouse [S],

tous deux domiciliés [Adresse 9], [Localité 6],

3°/ à M. [O] [P],

4°/ à Mme [T] [C], épouse [P],

tous deux domiciliés [Adresse 10], [Localité 6],

5°/ à Mme [Y] [B], domiciliée [Adresse 2], [Localité 5],

6°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 12],

7°/ à la société Sogimmo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], [Localité 8],

8°/ à la société JV Immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 11], [Localité 7],

défendeurs à la cassation.

La société Allianz IARD a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Pic, conseiller, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de M. [L], de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat des sociétés Sogimmo et JV Immo, de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel, avocat de M. et Mme [S], de la SARL Ortscheidt, avocat de la société Allianz IARD, après débats en l'audience publique du 9 juillet 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Pic, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [L] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme [B].

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 6 juillet 2021), M. et Mme [S], propriétaires d'un fonds voisin de celui appartenant à M. et Mme [P], ont assigné ces derniers en démolition d'ouvrages empiétant sur leur fonds et remise en état des lieux.

3. M. [L] ainsi que les sociétés Sogimmo et JV Immo, vendeurs successifs du fonds acquis par M. et Mme [P], ainsi que l'assureur de ces sociétés, la société Allianz IARD, ont été assignés en intervention forcée.

4. M. et Mme [P] ont reconventionnellement revendiqué la propriété de la bande de terrain sur laquelle les ouvrages ont été construits, par l'effet de la prescription acquisitive trentenaire.

Examen des moyens

Sur le moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi principal et sur le moyen, pris en sa troisième branche, du pourvoi incident, rédigés en termes similaires, réunis

Enoncé des moyens

5. Par son moyen, pris en sa seconde branche, M. [L] fait grief à l'arrêt de condamner M. et Mme [P] à démolir la rampe d'accès goudronnée, la partie du portail, la clôture et la partie du pool-house irrégulièrement implantés sur la propriété de M. et Mme [S], de condamner les sociétés Sogimmo et JV Immo à payer à M. et Mme [P] la somme de 40 000 euros en réparation de leur préjudice, de le condamner avec la société Allianz IARD à relever les sociétés Sogimmo et JV Immo des condamnations mises à leur charge et de le condamner à relever et garantir la société Allianz IARD de la condamnation mise à sa charge, alors « que le fait pour l'occupant d'offrir d'acquérir le bien ne peut être considéré comme équivoque que si l'offre intervient à l'intérieur du délai de trente ans ; que l'exposant faisait valoir devant la cour d'appel que la possession, par lui et par ses auteurs, de la bande de terrain en cause était antérieure à 1966 ; que la cour d'appel a elle-même constaté que « le pilier du portail d'entrée de leur propriété (des époux [P]) et la clôture attenante à ce pilier dat(aient) des années 1960 »; qu'en retenant que la proposition d'achat formulée par M. [L] le 17 avril 2001 faisait obstacle à l'acquisition de la prescription, sans vérifier si, à cette date, M. [L] n'avait pas déjà acquis la propriété de la portion de parcelle objet du litige par l'effet de la possession trentenaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil (article 2229 ancien du code civil). »

6. Par son moyen, pris en sa troisième branche, la société Allianz IARD fait grief à l'arrêt de condamner M. et Mme [P] à démolir la rampe d'accès goudronnée, la partie du portail, la clôture et la partie du pool-house irrégulièrement implantés sur la propriété de M. et Mme [S], de condamner les sociétés Sogimmo et JV Immo à payer à M. et Mme [P] la somme de 40 000 euros en réparation de leur préjudice, et de la condamner à relever les sociétés Sogimmo et JV Immo des condamnations mises à leur charge, alors « que pour écarter le bénéfice d'une prescription acquisitive trentenaire, le juge ne peut pas considérer qu'une proposition d'achat du terrain litigieux aurait rendu sa possession équivoque, lorsqu'à la date de cette proposition, la prescription trentenaire par usucapion était déjà acquise ; que dès lors en considérant que la possession de M. [L] n'a pu être exercée à titre de propriétaire et que son caractère équivoque fait obstacle à l'acquisition par prescription de la bande de terrain litigieuse puisque ce dernier s'était dit prêt, le 17 avril 2001, à régulariser la situation, puis le 23 juillet 2001 à « verser une somme de 20 000 francs pour l'acquisition du terrain nécessaire à la rectification de la limite », sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si comme le soutenait M. [L], le portail d'accès à la propriété n'existait pas avant même qu'il ne devienne propriétaire du bien, dès 1966, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 2261 du code civil :

7. Aux termes de ce texte, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

8. Pour condamner M. et Mme [P] à démolir les ouvrages irrégulièrement implantés sur la propriété de M. et Mme [S], condamner les sociétés Sogimmo et JV Immo à payer à M. et Mme [P] une certaine somme en réparation de leur préjudice, et M. [L] et la société Allianz IARD à relever ces sociétés de la condamnation mise à leur charge, l'arrêt retient qu'il n'est pas contesté que le pilier du portail d'entrée et la clôture attenante, datant des années 1960, ainsi que la plus grande partie du pool-house construit avant 1980, empiètent sur la propriété de M. et Mme [S] mais que la proposition de M. [L] d'acquérir la bande de terrain, faite par courrier du 17 avril 2001 adressé à M. [S], puis le 23 juillet 2001 au notaire de M. et Mme [S], démontre que M. [L] ne pouvait s'affirmer comme propriétaire de cette bande de terrain, et que sa possession n'a donc pas pu être exercée à titre de propriétaire.

9. En se déterminant ainsi, sans rechercher si, à la date à laquelle il avait proposé d'acquérir la bande de terrain litigieuse, M. [L] n'avait pas déjà acquis celle-ci par prescription trentenaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 juillet 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne M. et Mme [S] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [S] à payer à M. [L], à la société Allianz IARD, chacun, la somme de 1 000 euros et aux sociétés Sogimmo et JV Immo la somme globale de 1 000 euros et rejette les autres demandes.

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille vingt-quatre.