Co-owner's Damages Limited to Syndicate's Delay in Common Area Repairs
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA co-owner undertook significant rehabilitation works on its commercial premises within a co-owned building, leading to the discovery of structural defects in common areas (floor and piping), for which the co-ownership syndicate's liability was established due to the defects and the managing agent's lack of diligence in addressing the issues. The co-owner sought full compensation for the resulting delay in leasing its property, but the Court of Cassation upheld the appellate court's decision, reasoning that the recoverable prejudice was correctly limited to the period of delay directly attributable to the syndicate's fault (the loss of chance to rent five months and three weeks before the actual lease date), rightly excluding compensation for the duration of the co-owner's own extensive transformation works and the usual management delays inherent in a co-ownership context.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile; Co-owner's Damages Limited to Syndicate's Delay in Common Area Repairs: The co-owner sought full compensation for the resulting delay in leasing its property, but the Court of Cassation upheld the appellate court's decision, reasoning that the recoverable prejudice was correctly limited to the period of delay directly attributable to the syndicate's fault (the loss of chance to rent five months and three weeks before the actual lease date), rightly excluding compensation for the duration of the co-owner's own extensive transformation works and the usual management delays inherent in a co-ownership context.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAAlthough this article was cited in the grounds of appeal and discussed, the final decision rejected the appeal, implicitly confirming the Court of Appeal's reliance on this article to establish the liability of the co-ownership.
Applied to dismiss the second ground of appeal without a specially motivated decision.
Applied to reject the request for costs made by the appellant (Valoril) and to order the appellant to pay costs to the respondent (Gideco).
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 26 septembre 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 499 F-D
Pourvoi n° R 23-15.424
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 SEPTEMBRE 2024
La société Valoril, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° R 23-15.424 contre l'arrêt rendu le 8 mars 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Gideco, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
2°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par M. [H] [S], domicilié [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de la société Valoril, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Gideco, après débats en l'audience publique du 9 juillet 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 mars 2023), propriétaire d'un local commercial, au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, la société Valoril (la copropriétaire) a entrepris en 2010 d'importants travaux de réhabilitation des deux lots composant son local afin de le donner en location.
2. Au cours de l'exécution de ces travaux, impliquant notamment la suppression d'un édicule sur la toiture du local, régulièrement autorisé par l'assemblée générale, ont été découverts un défaut structurel affectant le plancher et une rupture de canalisation, parties communes, désordres auxquels il a été mis fin en 2012 après l'adoption de résolutions en assemblée générale des copropriétaires.
3. La copropriétaire a donné son local à bail commercial à compter du 23 avril 2013.
4. Le 18 septembre 2015, la copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] (le syndicat des copropriétaires) et la société Gideco, syndic (le syndic), en indemnisation du préjudice de jouissance correspondant au retard subi dans la mise en location de son bien, du fait des désordres affectant les parties communes et du manque de diligences du syndic.
Examen des moyens
Sur le second moyen
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
6. La copropriétaire fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme le montant de la condamnation du syndicat des copropriétaires à l'indemniser de ses préjudices, alors « que le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable des vices de construction et défauts d'entretien affectant les parties communes ; que la victime a droit à la réparation de son entier dommage ; qu'en limitant le montant de l'indemnisation à la somme de 23 799,40 euros aux motifs que la société Valoril « ne peut valablement solliciter une indemnisation qui couvre, non seulement la durée de ses travaux, mais également les délais incompressibles de gestion, convocation, mise en concurrence dans un immeuble en copropriété » et que « de surcroît, son gérant M. [I] [J], était déjà propriétaire dans l'immeuble et avait donc connaissance de son état d'entretien », après avoir constaté que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était de plein droit engagée en raison des désordres structurels affectant le plancher et ceux liés aux ruptures de la canalisation enterrée, la cour d'appel, qui n'a relevé à la charge de la victime aucune faute susceptible d'exonérer le syndicat des copropriétaires, a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel a, d'abord, relevé que le syndicat des copropriétaires avait engagé sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en raison de l'existence de certains désordres affectant les parties communes révélés au fur et à mesure de l'exécution de ses propres travaux par la copropriétaire.
8. Elle a, ensuite, retenu que le syndic avait tardé à convoquer des assemblées générales pour faire voter les travaux sollicités par la copropriétaire et à prendre des mesures urgentes pour remédier aux désordres constatés, et a exactement énoncé que le syndicat des copropriétaires était responsable de l'inertie du syndic.
9. Elle a enfin, à bon droit, écarté les demandes de la copropriétaire, qui avait entrepris des travaux de grande ampleur dans son local en transformant une boulangerie avec fournil en un local brut de béton, visant à être indemnisée pour le temps de réalisation de ses propres travaux et de recherche d'un locataire.
10. Abstraction faite d'un motif surabondant, elle a pu en déduire que le préjudice subi par la copropriétaire en lien de causalité avec la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires et le manque de diligences du syndic était constitué par la perte de chance de louer son local cinq mois et trois semaines avant le 23 avril 2013 et en a souverainement apprécié le montant.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Valoril aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Valoril et la condamne à payer à la société Gideco la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille vingt-quatre.