Property Owner v. Co-ownership Association and Syndic Joinder Requirement

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 12 septembre 2024

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 467 F-D

Pourvoi n° R 23-12.825

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 SEPTEMBRE 2024

M. [R] [W], domicilié [Adresse 2], a formé un pourvoi et un pourvoi additionnel n° R 23-12.825 contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2022 et l'ordonnance d'incident rendue le 30 mars 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Foncia Paris rive droite, dont le siège est [Adresse 1], défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de ses recours, neuf moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller faisant fonction de doyen, les observations de Me Occhipinti, avocat de M. [W], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], après débats en l'audience publique du 25 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur faisant fonction de doyen, Mme Grall, conseiller, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'ordonnance du conseiller de la mise en état et l'arrêt attaqués ([Localité 4], 30 mars et 7 décembre 2022), propriétaire de plusieurs lots, M. [W] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] [Localité 4] (le syndicat des copropriétaires) en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 23 mai 2012, des résolutions adoptées à cette date et d'une clause du contrat de syndic.

2. Au cours de la procédure d'appel, le conseiller de la mise en état a rejeté une demande de communication de pièces formée par M. [W] et celui-ci a sollicité, à titre additionnel, que la clause du contrat de syndic soit réputée non écrite.

Examen des moyens

Sur les premier, deuxième, et quatrième à neuvième moyens

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

4. M. [W] fait grief à l'arrêt de dire irrecevable sa demande de voir déclarer non écrite la clause du contrat de syndic approuvé par les assemblées générales des 23 mai 2012 et 15 juin 2011 prévoyant la facturation de frais pour l'envoi d'une première lettre de rappel avant mise en demeure, alors « que sont recevables en appel les demandes nouvelles qui tendent aux mêmes fins que celles présentées en première instance ; que la demande de constater la nullité de la clause litigieuse présentée en première instance tend aux mêmes fins que celle visant à ce qu'elle soit déclarée non écrite ; qu'en déclarant cette dernière irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

5. Le syndicat des copropriétaires soutient que le moyen est irrecevable, comme nouveau et mélangé de fait et de droit, M. [W] n'ayant pas répondu à la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires et opposée à sa demande de voir une clause du contrat de syndic réputée non écrite.

6. Cependant, le moyen est de pur droit en ce qu'une cour d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d'appel ou la relevant d'office, est tenue de l'examiner au regard de l'ensemble des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile.

7. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

8. Il résulte de l'article 14 du code de procédure civile que l'action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d'une clause d'un contrat de syndic n'est recevable que si le syndic est appelé à la cause ou entendu.

9. Dès lors que le syndic n'avait pas été appelé à l'instance, ni entendu, la demande tendant à faire déclarer non écrite la clause du contrat auquel il était partie était irrecevable.

10. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à celui critiqué, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l'arrêt attaqué se trouve légalement justifié de ce chef.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [W] et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille vingt-quatre.