Purchasers v. Seller and Owners' Association Regarding Carrez Law Surface Area Discrepancy

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 4 juillet 2024

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 380 F-D

Pourvoi n° Q 23-13.077

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JUILLET 2024

1°/ M. [Y] [H],

2°/ Mme [M] [E], épouse [H],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° Q 23-13.077 contre l'arrêt rendu le 9 janvier 2023 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à la société [Adresse 3], société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à l'association syndicale libre [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de M. et Mme [H], après débats en l'audience publique du 22 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 janvier 2023), par acte authentique du 28 février 2011, la société [Adresse 3] a vendu à M. et Mme [H] un appartement, des travaux de transformation devant être réalisés sous la maîtrise d'ouvrage de l'association syndicale libre [Adresse 3] (l'ASL).

2. L'acte de vente stipulait que l'appartement avait une surface de 75 m² « loi Carrez ».

3. Le bien a été livré le 17 mars 2015.

4. Se plaignant de ce que l'appartement avait, en réalité, une surface de 69,19 m², les acquéreurs ont assigné le vendeur et l'ASL en diminution du prix et dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

5. M. et Mme [H] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à la diminution du prix de vente, de dire n'y avoir lieu à expertise et de rejeter leur demande de dommages-intérêts, alors « que le juge doit répondre aux conclusions des parties, et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme [H] faisaient valoir, pour établir l'existence d'une différence de surface entre celle convenue et la surface réelle de l'appartement livré que « le mesurage de la surface habitable diffère de celui de la surface privative uniquement en ce qu'est exclue la surface des combles et greniers, sous-sols, séchoirs, réserves et remises, véranda et volume vitré » ; qu'ils ajoutaient qu'« or, l'appartement appartenant aux époux [H] ne contient aucun des éléments exclus du mesurage par la loi Boutin. Cet élément est parfaitement établi à la lecture des plans d'ensemble et de la description du bien dans l'acte authentique de vente. En conséquence, contrairement à ce qu'indique la SNC [Adresse 3], le mesurage réalisé par la société SDI Diagnostic est tout à fait exploitable » ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter M. et Mme [H] de leurs demandes, que « la surface habitable définie par le second alinéa de [l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation] ne correspond pas à la surface privative définie en application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à laquelle se réfère l'acte de vente » et qu'« en outre, elle est nécessairement inférieure », sans répondre à ce moyen opérant des conclusions d'appel de M. et Mme [H], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

6. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs.

7. Pour rejeter les demandes des acquéreurs, l'arrêt relève que le mesurage produit pour démontrer un déficit de surface a été effectué pour satisfaire aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, alors que la surface définie par ce texte ne correspond pas à la surface privative prévue par l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, mentionnée dans l'acte de vente et à laquelle elle est nécessairement inférieure.

8. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme [H], qui soutenaient que le mesurage de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ne différait de celui prévu à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 que par l'absence de prise en compte des combles et greniers, sous-sols, séchoirs, réserves et remises, véranda et volume vitré, éléments dont était dépourvu le bien à mesurer, de sorte que le mesurage effectué permettait de comparer la surface livrée avec celle promise selon la « loi Carrez », la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit n'y avoir lieu à expertise, et en ce qu'il déboute M. et Mme [H] :

- de leur demande de diminution du prix de vente,

- de leurs demandes de dommages-intérêts à l'encontre de la société [Adresse 3],

- de leurs demandes de dommages-intérêts à l'encontre de l'association syndicale libre [Adresse 3],

et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 9 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société [Adresse 3] et l'association syndicale libre [Adresse 3] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille vingt-quatre.