Property Boundary Dispute and Adverse Possession Claim
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner sued the neighboring co-ownership association for judicial boundary setting and demolition of encroaching structures, with the association claiming ownership of the disputed strip of land through adverse possession. The appellate court ruled in favor of the property owner, ordering the demolition and damages, relying on a surveyor's plan attached to a conciliation agreement regarding easements and cadastral entries as the best evidence to establish the property line, rejecting the association's claim that the owner's title document did not mention the disputed parcel. The highest court dismissed the appeal, finding that the appellate court had sovereignly assessed the probative force of the titles, possession evidence, and resulting presumptions to determine ownership.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 544 du code civil, article 700 du code de procédure civile, REJETTE le pourvoi; Property Boundary Dispute and Adverse Possession Claim: The appellate court ruled in favor of the property owner, ordering the demolition and damages, relying on a surveyor's plan attached to a conciliation agreement regarding easements and cadastral entries as the best evidence to establish the property line, rejecting the association's claim that the owner's title document did not mention the disputed parcel. The highest court dismissed the appeal, finding that the appellate court had sovereignly assessed the probative force of the titles, possession evidence, and resulting presumptions to determine ownership.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main dispositive order rejecting the appeal.
This provision orders the appellant to pay the legal costs.
This article governs the payment of indemnity based on Article 700 of the Code of Civil Procedure.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 27 juin 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 357 F-D
Pourvoi n° F 22-21.345
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 JUIN 2024
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], dont le siège est [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet Roulland, dont le siège est [Adresse 6], a formé le pourvoi n° F 22-21.345 contre l'arrêt rendu le 3 mars 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [L] [T], domiciliée [Adresse 3],
2°/ à la société Réaumur participations, société par actions simplifiée, dont le siège est C/O Multiburo, [Adresse 4],
défenderesses à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de Mme [T], après débats en l'audience publique du 14 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 mars 2022), Mme [T], propriétaire d'une parcelle cadastrée AR n° [Cadastre 2], a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires), propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée AR n° [Cadastre 1], en bornage judiciaire.
2. Mme [T] a, ensuite, assigné le syndicat des copropriétaires en démolition d'ouvrages empiétant, selon elle, sur sa propriété, et en paiement de dommages-intérêts. Pour s'y opposer, le syndicat des copropriétaires a revendiqué la propriété de la bande de terrain litigieuse sur le fondement de la prescription acquisitive.
3. Le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie la société Réaumur participations, venant aux droits de la société ayant construit l'ensemble immobilier édifié sur sa parcelle.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de fixer la limite de propriété entre le fonds de Mme [T] et le sien conformément à la solution n° 1 proposée par l'expert judiciaire, de le condamner à déplacer l'aire des poubelles et à démolir à ses frais les ouvrages édifiés sur son fonds, sous astreinte, et à payer à Mme [T], in solidum avec la société Réaumur participations la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors « qu'il appartient à celui qui revendique la propriété d'un bien de rapporter la preuve de celle-ci ; que cette preuve ne peut être rapportée au moyen seulement d'un acte non translatif de propriété à l'encontre du possesseur du bien revendiqué ; qu'en se fondant seulement, pour dire établie la propriété de Mme [T] sur la parcelle de terrain litigieuse occupée par le syndicat des copropriétaires, sur le plan établi par un géomètre-expert aux fins de définir les emprises de diverses servitudes de passage bénéficiant à différents fonds, après avoir constaté que son titre de propriété ne mentionnait pas la parcelle litigieuse, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. Ayant souverainement apprécié la force probante des titres produits, des actes de possession invoqués et des présomptions résultant, d'une part, d'un plan établi par un géomètre-expert, annexé à un procès-verbal de conciliation relatif à la création de servitudes de passage entre différents fonds, d'autre part, des mentions cadastrales, la cour d'appel a retenu les présomptions de propriété de la bande de terrain litigieuse qui lui sont apparues les meilleures et les plus caractérisées.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et le condamne à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille vingt-quatre.