Acquisitive Prescription and Equivocal Possession in Boundary Disputes
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA litigant sought to claim ownership of a portion of a neighboring property through thirty-year acquisitive prescription, which was rejected by the lower court on the basis that the possession was equivocal due to construction permits referencing a different parcel and subsequent cadastral records describing the building as "construction on another's land." The high court partially overturned this decision, reasoning that the finding of equivocal possession based on the applicant's alleged bad faith or the nature of the construction as noted in administrative documents was an improper application of the law, as prescription can still be acquired against a title, and bad faith alone does not render a possession equivocal.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 2261 du code civil, article 700 du code de procédure civile, article 2258 du code civil, article 712 du code civil; Acquisitive Prescription and Equivocal Possession in Boundary Disputes: la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
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Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited as one of the texts violated by the Court of Appeal's reasoning in refusing the prescription claim.
Cited as one of the texts violated by the Court of Appeal's reasoning in refusing the prescription claim.
Cited as one of the texts violated by the Court of Appeal's reasoning in refusing the prescription claim.
Used to rule on the rejection of requests related to costs under this provision.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 27 juin 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 355 F-D
Pourvoi n° P 22-15.395
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de M .[W] [K].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 19 avril 2023.
Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de M. [P] [C] [K].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 10 novembre 2022.
Aide juridictionnelle partielle en défense
au profit de Mme [G] [K].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 10 novembre 2022.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 JUIN 2024
M. [W] [K], domicilié [Adresse 4], a formé le pourvoi n° P 22-15.395 contre l'arrêt rendu le 5 janvier 2022 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [P] [K], domicilié [Adresse 5],
2°/ à M. [P] [C] [K], domicilié [Adresse 4],
3°/ à Mme [G] [K], domiciliée [Adresse 6],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Spinosi, avocat de M. [W] [K], de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de M. [P] [C] [K] et Mme [G] [K], après débats en l'audience publique du 14 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 5 janvier 2022), M. [P] [K] et [M] [S], son épouse, ont acquis une parcelle cadastrée A n° [Cadastre 1].
2. M. [P] [K] a assigné M. [W] [K], propriétaire de parcelles voisines, en démolition des ouvrages édifiés par celui-ci sur une partie de cette parcelle, remise en état du terrain, expulsion et paiement de dommages-intérêts.
3. En défense, M. [W] [K] s'est prévalu de la prescription acquisitive trentenaire et a assigné en intervention forcée Mme [G] [K] et M. [P] [C] [K], héritiers d'[M] [S].
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
4. M. [W] [K] fait grief à l'arrêt de rejeter sa revendication par prescription acquisitive d'une partie de la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 1], d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef et de le condamner à payer à M. [P] [K] une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors « qu'en considérant qu' « à supposer que M. [W] [K] ait occupé la maison édifiée depuis 1972, il justifie d'une possession à titre de propriétaire pour la période 1992-2005, mais non au-delà puisque le relevé de propriété suivant indique : "construction sur le sol d'autrui" et non plus auparavant puisque l'extrait des propriétés bâties du 20 juillet 1981 indique : "A [Cadastre 2] [Localité 7]" maison classée R c'est-à-dire construction classée sur le sol d'autrui, "A [Cadastre 3] [Localité 7] classée Y" c'est-à-dire édifiée sous le domaine cadastré, "A [Cadastre 3] Y [Localité 7] appart." "A [Cadastre 3] Y [Localité 7] appart." », la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à justifier que M. [W] [K] n'apportait pas la preuve d'une possession à titre de propriétaire au-delà de l'année 2005, a violé l'article 2261 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 712, 2258 et 2261 du code civil :
5. En vertu du premier de ces textes, la propriété s'acquiert non seulement par titre, mais aussi par prescription.
6. Aux termes du deuxième, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.
7. Aux termes du dernier, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
8. Pour refuser à M. [W] [K] le bénéfice de la prescription trentenaire qu'il invoquait, l'arrêt retient que sa possession est équivoque, dès lors que les constructions litigieuses, édifiées sur la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 1], propriété de M. [P] [K], l'ont été suite à un projet de construction adressé, par M. [W] [K], à la direction départementale de l'agriculture visant une autre parcelle, dont il ne démontre pas être propriétaire, et qu'en outre, le relevé cadastral indique, à partir de 2005 pour la maison, « construction sur le sol d'autrui » et le relevé de propriété bâties de 2012 mentionne expressément pour la construction érigée sur la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 1], « construction sur la parcelle d'autrui ».
9. En statuant ainsi, alors qu'il est toujours possible de prescrire contre un titre et que la mauvaise foi du possesseur ne rend pas équivoque sa possession, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'action en revendication de M. [P] [K], l'arrêt rendu le 5 janvier 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne MM. [P] et [P] [C] [K] et Mme [G] [K] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille vingt-quatre.