Landlord Compensation for Residential Property Damages: Annulment for Mischaracterization of Claims and Failure to Assess Damages

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 27 juin 2024

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 352 F-D

Pourvoi n° U 23-13.150

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 JUIN 2024

M. [J] [R], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° U 23-13.150 contre le jugement rendu le 11 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Vienne, dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [X] [Y],

2°/ à Mme [I] [K],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Guérin-Gougeon, avocat de M. [R], après débats en l'audience publique du 14 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon le jugement attaqué (Vienne, 11 janvier 2023), rendu en dernier ressort, le 5 novembre 2018, M. [R] (le bailleur) a consenti à M. [Y] et Mme [K] (les locataires) un bail d'habitation portant sur une maison.

2. Les locaux ont été restitués le 5 février 2022 et le bailleur a saisi le tribunal judiciaire de Vienne en indemnisation de dégradations locatives.

Examen des moyens

Sur les premier et deuxième moyens, pris en leur première branche, rédigés en termes similaires, réunis

Enoncé des moyens

3. Par son premier moyen, pris en sa première branche, le bailleur fait grief au jugement de rejeter sa demande relative au remplacement d'une pièce du cumulus électrique, alors « que les juges du fond ne peuvent modifier les termes du litige ; qu'en ayant examiné la demande de M. [R] de remboursement de la somme de 103,95 euros qui correspondait au remplacement du thermostat canne, sous l'angle de la récupération d'une charge locative, quand il avait réclamé le paiement de cette somme à ses locataires au titre des dépenses d'entretien nécessaire leur incombant, le tribunal judiciaire a modifié les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile. »

4. Par son deuxième moyen, pris en sa première branche, le bailleur fait grief au jugement de rejeter ses demandes relatives aux frais de réparation de la pompe de relevage, alors « que les juges du fond ne peuvent modifier les termes du litige ; qu'en déboutant M. [R] de sa demande présentée au titre des frais de réparation puis de remplacement de la pompe de relevage équipant les lieux loués, en retenant qu'il ne s'agissait pas d'une charge récupérable, quand M. [R] s'était prévalu du mauvais usage de cet équipement par les locataires qui l'avaient donc dégradé, le tribunal judiciaire a violé l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 4 du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

6. Pour rejeter les demandes en paiement du bailleur, le jugement retient, d'une part, s'agissant de la facture de remplacement du thermostat du cumulus, que la liste des charges récupérables est une liste limitative, fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, laquelle comprend, notamment, au titre des dépenses d'alimentation commune de combustible, le réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau, mais que ne figurent pas au titre des charges récupérables les frais de réparation du thermostat du cumulus.

7. Il retient, d'autre part, s'agissant de la demande relative à la pompe de relevage, que le même décret ne prévoit, au titre des charges locatives récupérables, que la vérification et le réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe, mais ne mentionne pas leur entretien ni le dépannage, sauf les menues réparations, de sorte que les factures liées aux interventions sur la pompe de relevage ne peuvent être réclamées aux locataires sortants au titre des charges récupérables.

8. En statuant ainsi, alors que la demande de remplacement d'une pièce du cumulus électrique s'analysait en une réparation locative et que celle relative aux interventions sur la pompe de relevage tendait à obtenir réparation de dégradations locatives, le tribunal judiciaire a violé le texte susvisé.

Sur le premier moyen, pris en sa septième branche

Enoncé du moyen

9. Le bailleur fait grief au jugement de rejeter sa demande en paiement de la facture d'entretien du cumulus électrique, alors « que la dépense d'entretien d'un cumulus constitue une charge récupérable ; qu'en refusant à M. [R] le remboursement, par M. [Y] et Mme [K], de la somme de 165 euros qu'il avait exposée pour l'entretien du cumulus équipant les lieux loués, au motif que le constat d'état des lieux de sortie ne mentionnait pas la nécessité d'un tel entretien, le tribunal judiciaire a violé les articles 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1er du décret n° 87-713 du 26 août 1987 et III de l'annexe à celui-ci. »

Réponse de la cour

Vu les articles 7, a), et 23, 2°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et les articles 1er et 3 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 :

10. Selon le premier de ces textes, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

11. Il résulte des suivants que les charges récupérables sont des sommes accessoires au loyer principal, exigibles après mise à disposition par le bailleur aux locataires des pièces justificatives des dépenses liées à l'occupation du logement dont il leur a fait l'avance.

12. Pour rejeter la demande en paiement de la facture d'entretien du cumulus, le jugement, après avoir énoncé qu'il s'agit d'une charge potentiellement récupérable sous réserve qu'elle soit justifiée, relève que la facture de 165 euros du 7 février 2022 correspond à un entretien du cumulus réalisé deux jours après la remise des clés, puis retient que M. [R] affirme sans le prouver qu'aucun entretien n'était fait par les locataires, que l'état des lieux de sortie contradictoire ne mentionne pas de constat relatif à la nécessité de faire procéder à un entretien du cumulus au vu de la note « A vérifier cumulus éteint », et que M. [R] n'a pas, lors de l'état des lieux, opéré une remise en service du cumulus qui aurait potentiellement servi à établir contradictoirement l'éventuelle nécessité de diligenter un entretien.

13. En statuant ainsi, le tribunal judiciaire, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

Sur le troisième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

14. Le bailleur fait grief au jugement de rejeter ses demandes relatives aux autres frais de réparation par lui exposés, alors « que les juges du fond ne peuvent refuser l'indemnisation d'un préjudice dont ils ont constaté l'existence dans son principe ; qu'en refusant à M. [R] le remboursement des travaux correspondant aux réserves mentionnées dans l'état des lieux de sortie dont il avait constaté la réalité, motif pris de ce qu'il ne justifiait pas du coût de ces réparations, le tribunal judiciaire a violé l'article 4 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 4 du code civil :

15. Il résulte de ce texte que le juge ne peut refuser d'évaluer le préjudice dont il constate l'existence dans son principe.

16. Pour rejeter la demande du bailleur, le jugement, après avoir retenu que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie permettait de constater un potentiel droit à facturation de réparations locatives du fait qu'il était mentionné, contradictoirement, « refixer la boîte aux lettres, clôture à retendre, clôture à reprendre côté voisin et façade à nettoyer », relève qu'aucun document chiffré n'est produit à l'appui de cette demande de condamnation, aucune facture de matériau acheté, aucune pièce permettant au tribunal de constater le bien-fondé de cette demande, pour en déduire que celle-ci ne pourra qu'être rejetée.

17. En statuant ainsi, le tribunal judiciaire a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 11 janvier 2023, entre les parties, par le tribunal judiciaire de Vienne ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ce jugement et les renvoie devant le tribunal judiciaire de Lyon ;

Condamne M. [Y] et Mme [K] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [Y] et Mme [K] à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille vingt-quatre.