Property Owner's Association v. Property Developer (Illegal Views Dispute)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 juin 2024

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 316 F-D

Pourvoi n° R 22-18.732

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUIN 2024

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société Degouey et Cie Agence Immob, exerçant sous le nom commercial "Val-d'Isère Agence", dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 22-18.732 contre l'arrêt rendu le 23 septembre 2021 par la cour d'appel de Chambéry (2e chambre), dans le litige l'opposant à la société Hôtel By M008, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 4], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Hôtel By M008, après débats en l'audience publique du 30 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M. David, conseiller faisant fonction de doyen et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 septembre 2021), la société civile de construction vente Hôtel By M008 (la SCCV), propriétaire de diverses parcelles sur lesquelles est édifié un hôtel, a entrepris des travaux d'extension de celui-ci.

2. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires), propriétaire du fonds voisin, l'a assignée en suppression de vues irrégulières et indemnisation de divers préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de condamnation de la SCCV à supprimer les vues illicites créées sur son fonds et à l'indemniser de son préjudice de jouissance du fait de la création de vues illicites et des frais exposés au titre de la plantation d'arbres destinés à réduire l'exercice des vues irrégulières, alors « que les vues droites sur l'héritage voisin constituées par des terrasses ne peuvent être pratiquées s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre leur ligne extérieure et la ligne divisoire des fonds ; que la cour d'appel a constaté que le bâtiment de la SCCV Hôtel by M008 comportait une terrasse, dont la ligne extérieure au Nord et à l'Est était partiellement distante de moins de 1,90 m de la ligne séparant son fonds de celui du syndicat des copropriétaires ; que pour écarter néanmoins le caractère irrégulier de ces vues et débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de ce chef, la cour d'appel a retenu qu'était exclu tout « risque d'indiscrétion » au préjudice de la copropriété de [Adresse 2] du fait que la SCCV Hôtel by M008 produisait un procès-verbal montrant, d'une part, que les portes-fenêtres des trois chambres donnant sur la terrasse pouvaient s'ouvrir mais que des garde-corps d'un mètre avaient été installés devant elles, ce qui suffisait à dissuader les occupants des chambres de jouir de cet espace et, d'autre part, que la porte donnant sur la terrasse était une issue de secours, signalée comme telle à l'intérieur avec un rappel de l'interdiction d'y accéder sauf pour sortir en cas de danger, qu'il était possible d'arriver sur cette terrasse depuis l'extérieur, mais que cela était « malaisé » faute d'accès prévu à cet effet et qu'il n'était pas soutenu que la terrasse avait été aménagée ou occupée par des personnes « de manière prolongée » ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que la SCCV Hôtel by M008 avait créé sur le fonds du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] des vues droites à moins de 1,90 m de la ligne divisoire des fonds qui n'étaient nullement inaccessibles, la cour d'appel a violé l'article 678 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a relevé, d'abord, que la vue offerte par la construction contestée était virtuelle, dès lors que la copropriété voisine avait planté, avant la construction de l'extension de l'hôtel, des arbres pour dissimuler l'hôtel et d'autres constructions.

5. Elle a retenu, ensuite, que la terrasse litigieuse avait pour seule fonction de permettre l'évacuation des occupants de l'hôtel en cas d'incendie, ce qui était confirmé par une signalétique.

6. Elle a constaté, enfin, que cette terrasse n'était accessible de l'intérieur de l'hôtel que par une issue de secours, des garde-corps ayant été installés sur les portes-fenêtres des chambres attenantes, et qu'il était malaisé de parvenir jusqu'à la terrasse depuis l'extérieur.

7. Ayant ainsi caractérisé une configuration des lieux écartant tout risque d'indiscrétion sur le fonds voisin, la cour d'appel en a souverainement déduit que la demande de démolition devait être rejetée.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

9. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de la SCCV à l'indemniser du préjudice résultant des frais engagés pour faire reconnaître ses droits, alors « que pour débouter la copropriété de [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 115 353,29 euros en compensation des frais par elle engagés pour faire reconnaître ses droits, la cour d'appel a retenu l'absence de vues irrégulières, le fait que l'empiétement temporaire sur le fonds de la copropriété n'avait causé aucun trouble de jouissance et avait constitué une atteinte à la propriété du syndicat des copropriétaires justifiant l'octroi d'un euro symbolique de dommages-intérêts et le fait encore que le syndicat des copropriétaires devait être débouté de sa demande au titre de la remise en place de la borne « A » ; que par voie de conséquence et par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef du premier moyen, dont il résulte que la cour d'appel ne pouvait débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des vues irrégulières, devra entraîner la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire au titre des frais engagés pour faire reconnaître ses droits. »

Réponse de la Cour

10. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le second moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans portée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et le condamne à payer à la société civile de construction vente Hôtel By M008 la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille vingt-quatre.