Municipality v. Property Owner (Short-Term Rentals and Conversion Authorization)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner was fined by a municipality for converting an apartment into short-term tourist rentals in contravention of housing regulations, arguing that the conversion from uninhabitable attic space to residential use in 1987 was authorized by a subsequent co-ownership agreement. The High Court quashed the appellate ruling because the appellate court erred by relying solely on a post-1970 co-ownership agreement to establish the residential use, instead of determining whether the 1987 conversion work itself had received the required urban planning authorization under the relevant housing code article, which stipulates that a change in use after January 1, 1970, is only permissible if based on authorized construction or work for that use.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile; Municipality v. Property Owner (Short-Term Rentals and Conversion Authorization): The High Court quashed the appellate ruling because the appellate court erred by relying solely on a post-1970 co-ownership agreement to establish the residential use, instead of determining whether the 1987 conversion work itself had received the required urban planning authorization under the relevant housing code article, which stipulates that a change in use after January 1, 1970, is only permissible if based on authorized construction or work for that use.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited by the court in its reasoning leading to the cassation, but more importantly, the entire decision hinges on its correct interpretation regarding the deemed residential use of the property.
Applied to reject the claim for costs by the defendant commune and to order the commune to pay a sum to the appellant for legal expenses.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 13 juin 2024
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 314 F-D
Pourvoi n° E 23-11.849
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUIN 2024
La société [Adresse 3], société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° E 23-11.849 contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2022 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la commune de [Localité 2], prise en la personne de son maire en exercice, dont le siège est [Adresse 4], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société [Adresse 3], de la SCP Foussard et Froger, avocat de la commune de [Localité 2], après débats en l'audience publique du 30 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. David, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 8 décembre 2022), la commune de [Localité 2] a assigné la société [Adresse 3], propriétaire d'un appartement situé à [Localité 2], devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, pour obtenir son retour à l'habitation et la condamnation de la défenderesse au paiement d'une amende civile pour en avoir changé l'usage en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, en contravention avec les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
2. La société [Adresse 3] fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement d'une amende civile, alors « qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, la preuve d'une affectation à cet usage, par un règlement de copropriété postérieurement à cette date étant inopérante ; qu'en se fondant pour dire que le lot n° 29 propriété de la SNC [Adresse 3], dont elle constate qu'il constituait au 1er janvier 1970, les combles inhabitables d'un immeuble à usage commercial et de bureaux, doit être réputé à usage d'habitation et aurait dû par conséquent faire l'objet d'une demande d'autorisation pour changer la destination du bien en appartement en location hôtelière, sur la circonstance qu'un règlement de copropriété a postérieurement au 1er janvier 1970, autorisé le changement de destination du lot n° 29 en local à usage d'habitation, la cour d'appel a violé l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 631-7, alinéa 3, du code de la construction et de l'habitation :
3. Selon ce texte, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, et les locaux faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement à cette date sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
4. Il en résulte que le changement d'usage des locaux postérieurement au 1er janvier 1970 ne peut être admis qu'autant qu'il résulte de travaux autorisés pour cet usage.
5. Pour décider que le changement d'usage est illicite au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, l'arrêt retient que l'immeuble était affecté à un usage commercial et de bureaux au 1er janvier 1970, que les combles, alors inhabitables, ont été aménagés en appartement en 1987, et que l'usage au 1er janvier 1970 du bien correspondant, propriété de la société [Adresse 3], importe donc peu dans la mesure où un règlement de copropriété a, postérieurement à cette date, autorisé le changement de destination du lot n° 29 en local à usage d'habitation.
6. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux réalisés en 1987 avaient fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 décembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la commune de [Localité 2] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la commune de [Localité 2] et la condamne à payer à la société [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille vingt-quatre.