Landlord v. Tenant: Eviction Bailiff Report as Proof of Property Damage

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 juin 2024

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 307 F-D

Pourvoi n° J 22-22.498

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUIN 2024

M. [O] [U], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° J 22-22.498 contre l'arrêt rendu le 1er septembre 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant à Mme [Z] [K], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat de M. [U], après débats en l'audience publique du 30 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, M. David, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er septembre 2022), propriétaire d'un appartement, M. [U] (le bailleur) l'a donné en location, le 20 avril 2016, à Mme [K] (la locataire).

2. Le 6 août 2019, la locataire a été expulsée de ce logement, en exécution d'une ordonnance de référé du 18 janvier 2018, constatant l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et ordonnant son expulsion.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

3. Le bailleur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement au titre des dégradations locatives, alors « que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'en relevant que M. [U] produisait aux débats, à titre de preuve, le procès-verbal de constat d'expulsion mentionnant que l'appartement était sale et même saccagé ainsi que l'état des lieux de sortie confirmant l'état de l'appartement, puis en rejetant néanmoins la demande indemnitaire de M. [U] en raison de l'absence de caractère contradictoire d'établissement de ces constats régulièrement produits, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1353 du code civil, ensemble l'article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1353 du code civil et l'article 7, c, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

4. Aux termes du premier de ces textes, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

5. Aux termes du second, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

6. Pour rejeter la demande en paiement du bailleur, l'arrêt retient que l'état des lieux de sortie dressé le 27 août 2019 a été établi de manière unilatérale par le mandataire du bailleur, qu'il n'a donc aucune force probante et qu'il appartenait au bailleur de solliciter un huissier de justice pour le réaliser, le procès-verbal d'expulsion en date du 6 août 2019 ne pouvant en aucun cas s'y substituer.

7. En statuant ainsi, alors que les constatations d'un procès-verbal d'expulsion dressé par commissaire de justice, soumis à la libre discussion des parties, peuvent faire la preuve de dégradations locatives, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er septembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne Mme [K] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [K] à payer à M. [U] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille vingt-quatre.