Purchasers' Knowledge Does Not Nullify Mandatory Ten-Year Warranty Against Latent Defects
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe purchasers of a house acquired it with a known, non-compliant sanitation system, stipulated in the authentic deed that they would assume personal responsibility for any consequences without recourse against the sellers. Upon discovering subsequent issues, the purchasers sued the sellers for damages, leading to an appeal where the sellers contested liability under the ten-year warranty, citing the contractual clause. The Court of Cassation rejected the sellers' appeal, reasoning that because the sanitation defect rendered the property unfit for its intended use and fell under the ten-year warranty (Article 1792 of the Civil Code), the contractual clause exonerating the sellers was void pursuant to the mandatory public order provision of Article 1792-5, regardless of the purchasers' prior knowledge and acceptance of the defect at the time of sale.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1792-5 du code civil, article 1134 du code civil, article 700 du code de procédure civile, article 1792 du code civil; Purchasers' Knowledge Does Not Nullify Mandatory Ten-Year Warranty Against Latent Defects: Upon discovering subsequent issues, the purchasers sued the sellers for damages, leading to an appeal where the sellers contested liability under the ten-year warranty, citing the contractual clause. The Court of Cassation rejected the sellers' appeal, reasoning that because the sanitation defect rendered the property unfit for its intended use and fell under the ten-year warranty (Article 1792 of the Civil Code), the contractual clause exonerating the sellers was void pursuant to the mandatory public order provision of Article 1792-5, regardless of the purchasers' prior knowledge and acceptance of the defect at the time of sale.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court applied this article to declare the contractual clause excluding the seller's liability concerning the non-compliant sanitation system as being deemed unwritten because the damage falls under the ten-year warranty.
Cited by the dissenting party but confirmed as part of the legal framework justifying the application of the public policy provision excluding liability limitation.
Cited by the dissenting party but relevant to the contractual interpretation context where the public policy rule on ten-year liability exclusion was applied.
Used to reject the claims for compensation under this article.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 23 mai 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 258 FS-D
Pourvoi n° F 22-23.300
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 MAI 2024
1°/ Mme [E] [U], épouse [A],
2°/ M. [W] [A],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° F 22-23.300 contre l'arrêt rendu le 22 septembre 2022 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [N] [R],
2°/ à Mme [Y] [Z], épouse [R],
tous deux domiciliés [Adresse 5],
3°/ à la société Geoxia ouest, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 4],
4°/ à la société C. Basse, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], en la personne de M. [V] [P], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Geoxia ouest,
5°/ à la société [P]-Pecou, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], en la personne de M. [M] [P], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Geoxia ouest,
6°/ à la société XL Insurance Company SE, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], société de droit irlandais, venant aux droits de la société Axa Corporate Solutions Assurances,
défendeurs à la cassation.
M. et Mme [R] ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation.
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de M. et Mme [A], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. et Mme [R], et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 26 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, MM. Pety, Brillet, conseillers, Mme Djikpa, M. Zedda, Mmes Brun, Vernimmen, Rat, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. et Mme [A] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Geoxia ouest, C. Basse, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Geoxia ouest, [P]-Pecou, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Geoxia ouest, et XL Insurance Company SE.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 22 septembre 2022), par acte authentique du 22 février 2014, M. et Mme [A] ont acquis de M. et Mme [R], une maison que ceux-ci avaient fait construire et dont la réception avait été prononcée le 19 mars 2009.
3. L'acte de vente stipulait que le système d'assainissement était non conforme et que l'acquéreur déclarait faire son affaire personnelle des conséquences éventuelles de cette situation sans recours contre le vendeur.
4. Se plaignant de différents désordres, M. et Mme [A] ont, après expertise, assigné leurs vendeurs en réparation.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi principal
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen du pourvoi incident
Enoncé du moyen
6. M. et Mme [R] font grief à l'arrêt de les déclarer responsables sur le fondement décennal du désordre affectant l'installation d'assainissement et d'ordonner, avant dire droit, un complément d'expertise de ce chef, alors « qu'à la différence de la clause qui a pour effet d'exclure, de manière générale, la responsabilité décennale du vendeur d'un immeuble, laquelle est réputée non écrite, doit en revanche recevoir application la clause qui écarte uniquement les recours en responsabilité contre le vendeur afférents à un désordre précis affectant l'ouvrage, porté à la connaissance de l'acquéreur, dans sa nature et dans son ampleur, au moment de la vente, de sorte que c'est dûment informé que ce dernier a décidé d'acquérir l'immeuble, d'assumer les réparations de ce désordre et de renoncer, à ce titre seulement, à exercer tout recours contre le vendeur ; qu'en énonçant, pour déclarer les époux [R] responsables sur le fondement décennal du désordre affectant l'installation d'assainissement, que les constructeurs comme les vendeurs qui leur sont assimilés, ne pouvaient, en application de l'article 1792-5 du code civil, se prévaloir de clauses contenues dans tout contrat ayant pour objet de limiter ou d'exclure leur responsabilité décennale, régime d'ordre public, que de telles clauses étaient réputées non écrites et que la circonstance que l'état de l'assainissement avait été porté à la connaissance de M. et Mme [A] lors de la vente et qu'ils avaient alors indiqué en faire leur affaire était à cet égard indifférente dès lors que cet état s'était manifesté dans les dix ans de la mise en place par la société Sato de cette installation utilisée par M. et Mme [R] et réglée par eux, la cour d'appel a violé les articles 1792 et 1792-5 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel a retenu que l'installation de l'assainissement, qui générait un risque de pollution et un risque sanitaire, ne devait pas être utilisée, rendant l'immeuble impropre à sa destination.
8. Elle en a exactement déduit que, le désordre relevant de la garantie décennale, les vendeurs après achèvement ne pouvaient se prévaloir de la clause de l'acte de vente les déchargeant de toute responsabilité à ce titre, celle-ci étant réputée non écrite par application des dispositions d'ordre public de l'article 1792-5 du code civil, peu important que l'état de l'assainissement ait été porté à la connaissance des acquéreurs et que ceux-ci aient déclaré en faire leur affaire.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille vingt-quatre.