Forced Real Estate Sale: Enforceability of Notarized Title with Unrecorded Addendum on Debt Amount

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 2

LM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 23 mai 2024

Cassation

Mme MARTINEL, président

Arrêt n° 479 F-B

Pourvoi n° Z 21-25.084

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 MAI 2024

La société Banque populaire Auvergne-Rhône-Alpes, société coopérative de banque populaire, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° 21-25.084 contre l'arrêt rendu le 28 septembre 2021 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre), dans le litige l'opposant à la société Eladem3, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Chevet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boucard-Maman, avocat de la société Banque populaire Auvergne-Rhône-Alpes, de Me Laurent Goldman, avocat de la société Eladem3, et l'avis de M. Adida-Canac, avocat général, après débats en l'audience publique du 3 avril 2024 où étaient présentes Mme Martinel, président, Mme Chevet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Durin-Karsenty, conseiller doyen, et Mme Thomas, greffier de chambre,

la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 28 septembre 2021), sur des poursuites de saisie immobilière engagées sur le fondement d'un acte notarié de prêt par la société Banque populaire Auvergne-Rhône-Alpes (la banque), venant aux droits de la société Banque populaire des Alpes, à l'encontre de la société Eladem3, un jugement d'orientation a ordonné la vente forcée du bien saisi.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

2. La banque fait grief à l'arrêt de dire que le commandement aux fins de saisie immobilière du 25 juillet 2019 est nul, ainsi que toute la procédure subséquente, alors « que constitue un titre exécutoire, un acte notarié de prêt, revêtu de la formule exécutoire, quand bien même modifié par des avenants sous seing privé, dès lors que ces avenants n'ont pas opéré novation ; qu'en l'espèce, l'avenant sous seing privé du 23 février prévoyait expressément qu'il n'emportait pas novation ; qu'en retenant, pour dire que le commandement aux fins de saisie immobilière du 25 juillet 2019 était nul, que, pour ce qui concernait l'évaluation du montant de la créance de la banque, l'acte notarié et l'avenant sous seing privé n'étaient pas dissociables, que le montant de la créance ne pouvait être déterminé qu'en vertu des dispositions de l'avenant et que l'acte notarié du 8 septembre 2015 ne contenait pas tous les éléments permettant l'évaluation de la créance, ce que seul permettrait l'avenant sous seing privé du 23 février 2017 qui n'était pas un titre exécutoire, sans caractériser la volonté novatoire des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1271 et 1273 du code civil, devenus 1329 et 1330 du même code, ensemble des articles L. 311-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civile d'exécution. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 111-3, 4°, et L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution et les articles 1271, devenu 1329, et 1273, devenu 1330, du code civil :

3. Il résulte de la combinaison de ces textes que, lorsqu'un acte notarié de prêt revêtu de la formule exécutoire, lequel constitue un titre exécutoire, a été modifié par un avenant sous seing privé qui n'a pas opéré novation, la créance est liquide, lorsque l'acte notarié ou l'avenant contient tous les éléments permettant son évaluation.

4. Pour dire nul le commandement de payer valant saisie immobilière ainsi que toute la procédure subséquente, l'arrêt relève que l'acte notarié de prêt a fait l'objet d'un avenant sous seing privé du 23 février 2017 modifiant le montant nominal du prêt, le montant du capital restant dû, le montant des échéances, le coût total du crédit et la durée du prêt et que, ainsi qu'il y est expressément stipulé, cet avenant ne vaut pas novation. Il retient ensuite que la banque ne justifie pas d'un titre exécutoire permettant à lui seul de déterminer le montant de la créance, ce que seul permet l'avenant qui n'est pas un titre exécutoire.

5. En statuant ainsi, alors que le caractère liquide de la créance pouvait s'apprécier, en application de l'article L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution, au regard des stipulations de l'avenant qui n'avait pas opéré novation de l'acte notarié, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief du pourvoi, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 septembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon.

Condamne la société Eladem3 aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Eladem3 et la condamne à payer à la société Banque populaire Auvergne-Rhône-Alpes la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille vingt-quatre.